6,424,000원
의정부지방법원 2025타경71706. 철원군 동송읍 금학아파트 비-401호입니다. 감정가는 78,000,000원이지만 7회 유찰되면서 현재 최저매각가는 6,424,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보면 판단이 크게 왜곡됩니다. 임차인 방영기는 2023.09.04 전입하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 말소기준인 2024.04.19 유아이제이십육차유동화전문 유한회사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고 우선변제권도 행사하는 임차인입니다.
현재 회차 6,424,000원 낙찰을 가정하면 집행비용 515,632원을 제외한 5,908,368원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 39,091,632원이 남습니다. 이 미배당 보증금은 대항력 때문에 매수인이 인수하게 되므로 실제 자금 부담은 45,515,632원입니다. 낙찰가가 더 떨어지더라도 미배당 보증금이 늘어 총비용이 계속 45,000,000원대 부근에 머무는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71706 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 철원군 동송읍 이평리 838-8 비-401호 · 금학로187번길 16-20 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 + 토지 · 전용 84.73㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실 · 5층 중 4층 |
| 소유자 | 김영갑 · 2002.12.05 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 6,424,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유아이제이십육차유동화전문유한회사 / 212,277,077원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
현재 등기상 말소기준은 2024.04.19 가압류입니다. 이후 2024.06.05 국 압류와 2025.03.06 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 방세현 명의의 전세권 45,000,000원은 2023.09.06 이미 말소돼 현재 인수대상 권리는 아닙니다. 문제는 등기된 전세권이 아니라 현 임차인 방영기의 전입·확정일자가 말소기준보다 앞선다는 점입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 방영기 · 주거 | 2023.09.04 / 2023.09.04 | 45,000,000원 | 2025.04.04 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
방영기는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입신고와 확정일자가 모두 말소기준 2024.04.19보다 빠르고 배당요구도 했습니다. 다만 현재 최저가에서는 배당재원이 보증금에 턱없이 부족해 미배당 보증금이 매수인에게 넘어옵니다.
③ 7회 유찰의 착시 — 낙찰가가 내려가도 총비용은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 6,424,000원 | 39,091,632원 | 45,515,632원 |
| 8회 유찰 시 | 4,496,800원 | 40,984,142원 | 45,480,942원 |
| 9회 유찰 시 | 3,147,760원 | 42,308,900원 | 45,456,660원 |
최저가는 6,424,000원에서 4,496,800원, 다시 3,147,760원으로 내려가지만 인수액은 반대로 39,091,632원 → 40,984,142원 → 42,308,900원으로 늘어납니다. 그래서 총비용은 세 회차 모두 약 45,000,000원대입니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득비용이어야 합니다.
④ 실거래 비교 — 642만원이 아니라 4,552만원을 비교해야 한다
금학아파트 전용 84.73㎡의 제공된 실거래는 2023.06 1층 72,000,000원 1건입니다. 전체 평균·최근 평균·최신 거래가 모두 72,000,000원으로 잡혀 있지만 표본은 1건뿐입니다. 현재 회차 실질취득 45,515,632원은 이 거래가의 약 63.2%입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 6,424,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 515,632원 |
| 1. 임차인 방영기 보증금 | 45,000,000원 | 5,908,368원 |
| 2. 가압류 · 유아이제이십육차유동화전문 유한회사 | 205,079,463원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 유아이제이십육차유동화전문유한회사 | 212,277,077원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 방영기 보증금의 미배당액 39,091,632원은 매수인 인수 예상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 토지·대지권 — 반드시 원본 대조
감정평가 내용에는 집합건물 등기사항전부증명서상 소유권대지권이 등재되지 않았다고 적혀 있습니다. 다만 제시목록과 토지대장에는 김영갑 지분이 등재되어 있어 토지와 건물을 일괄 감정평가했습니다. 따라서 이 사건은 단순한 아파트 건물만의 문제가 아니라 토지 지분과 대지권 관계를 입찰 전에 직접 확인해야 하는 물건입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동송초등학교 북측 인근이며 아파트단지, 각급 학교, 공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 중 4층 비-401호입니다.
- 단지. 금학아파트 60세대 · 사용승인 1997.09.06 · 전용 84.73㎡입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 155,600원/㎡, 토지면적 3,665㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 소로3류 관련 제한이 확인됩니다.
- 환금성. 제공된 단지 경매 통계는 평균 6.2회 유찰, 매각률 5.26%로 유찰이 반복되는 특성이 확인됩니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 실질취득비용으로 판단. 현재 최저가 6,424,000원이 아니라 인수 39,091,632원을 더한 45,515,632원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 방영기 보증금 45,000,000원과 실제 배당액을 배당기일 전후로 재확인해야 합니다.
- 유찰 추가 효과 과대평가 금지. 8회·9회 유찰돼도 실질취득은 45,480,942원·45,456,660원으로 큰 차이가 없습니다.
- 대지권 확인. 집합건물 등기상 소유권대지권 미등재와 토지대장상 김영갑 지분의 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 제공된 동일 면적 거래는 2023.06 72,000,000원 1건뿐이라 현재 매매가를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 원본 대조. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 항목을 매각물건명세서와 배당 관련 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “642만원 낙찰”이 아니라 “약 4,552만원 취득”
이 사건의 핵심은 7회 유찰로 만들어진 6,424,000원이라는 숫자에 속지 않는 것입니다. 방영기 임차보증금은 45,000,000원이고 대항력이 있어 현재 회차의 예상 미배당 39,091,632원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 실질취득은 45,515,632원이며, 한 번 더 유찰돼도 45,480,942원, 두 번 더 유찰돼도 45,456,660원으로 거의 달라지지 않습니다.
제공된 2023.06 실거래 72,000,000원보다는 실질취득비용이 낮지만, 거래 표본은 1건이고 이미 7회 유찰됐으며 단지 경매 매각률도 5.26%입니다. 집합건물 등기상 소유권대지권 미등재도 확인 대상입니다. 가격표는 크게 할인됐지만 권리 인수 때문에 실제 취득비용은 보증금 수준에 고정되는 물건 — 최저가보다 임차보증금과 대지권 확인이 먼저입니다.
