인천지방법원 2025타경512708. 남동구 간석동 효성하이빌 5층 501호, 전용 48.84㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 129,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 90,300,000원입니다. 가격만 보면 실거래 평균 134,333,333원의 67.2%로 낮아 보입니다. 하지만 이 사건의 첫 판단 기준은 가격이 아니라 대항력 임차권등기와 확약서입니다. 임차인 박주광의 전입일은 2021.12.29, 확정일자는 2021.12.03, 보증금은 143,000,000원입니다. 말소기준으로 잡힌 2023.02.24 예스자산대부 주식회사 가압류보다 빠르므로 대항력이 있습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 매수인의 실질취득가가 보증금에 가까워집니다. 본건도 확약이 없다고 보면 최저가 90,300,000원에 배당 후 부족분 54,725,400원이 남아 실질취득은 145,025,400원입니다. 따라서 최저가 90,300,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다만 본 데이터의 notes에는 “을구 순위 9번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)”이 명시되어 있어, 해당 임차권등기 인수는 실질 0원*으로 분리해 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512708 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 74-12 효성하이빌 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 48.84㎡ · 5층 501호 |
| 소유자 | 박상욱 (2022.01.20. 거래가 143,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 90,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 143,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
현재 분석의 말소기준은 2023.02.24 갑구 11번 가압류 · 예스자산대부 주식회사 13,443,612원입니다. 그런데 임차인 박주광은 임대차계약일자 2021.12.03, 주민등록일자 2021.12.29, 점유개시일자 2021.12.29, 확정일자 2021.12.03으로 기재되어 있어 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 2024.01.16이라 말소된다”로 끝낼 사건이 아닙니다. 임차권등기는 매각으로 소멸하더라도, 대항력 있는 보증금 부족분은 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있습니다.
② 임차인 표 — 대항력은 있으나 확약 대상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 박주광 | 5층 501호 48.84㎡ 전부 · 주거 (임차권등기) | 143,000,000원 | 전입 2021.12.29 · 확정 2021.12.03 · 배당요구 2024.01.16 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
tenants 데이터의 is_guarantor=false, is_subrogation=false이므로 보증기관 대위·승계 중복신고로 보증금을 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 박주광 1명입니다.
③ 실질취득 — 확약 없으면 보증금에 수렴, 확약 반영 시 90,300,000원*
최저매각가 90,300,000원에서 집행비용 2,025,400원을 먼저 공제하면 임차인에게 88,274,600원이 배당됩니다. 보증금 143,000,000원 중 부족분은 54,725,400원입니다. 대항력 인수형 사건에서는 이 부족분을 매수인이 떠안을 수 있으므로, 확약이 없다면 실질취득은 90,300,000원 + 54,725,400원 = 145,025,400원입니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 룰상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 90,300,000원 | 54,725,400원 | 145,025,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 63,209,999원 | 81,327,781원 | 144,537,780원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 44,246,999원 | 99,949,447원 | 144,196,446원 |
④ 시세 비교 — 확약 반영 시 가격은 낮지만, 거래 표본은 적다
효성하이빌(74-12)은 총 8세대, 사용승인일 2009.08.10의 다세대주택입니다. 같은 전용 48.84㎡ 실거래는 데이터상 3건이며, 평균은 134,333,333원, 최저는 130,000,000원, 최고는 143,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 48.84㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2022.01 | 48.84㎡ | 5 | 143,000,000원 |
| 2021.10 | 48.84㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 134,333,333원 |
확약 반영 실질취득 90,300,000원*은 실거래 평균의 67.2%입니다. 반대로 확약이 무효이거나 말소 범위가 불명확하다면 룰상 실질취득은 145,025,400원으로 실거래 최고 143,000,000원보다 높아집니다. 이 차이가 본건의 전부입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 90,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,025,400원 |
| 1. 임차인 박주광 보증금 (우선변제) | 143,000,000원 | 88,274,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 완도농업협동조합 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 노화농업협동조합 | 129,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 | 17,823,356원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 예스자산대부 주식회사 | 13,443,612원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 143,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차인 박주광 부족분은 54,725,400원입니다. 다만 notes의 말소동의 확약서가 유효하게 적용되는 전제에서는 해당 임차권등기 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 “약산초등학교” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 인천1호선 “간석오거리역”이 소재합니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상5층 건물 내 제5층 제501호입니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역이 표시됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 다세대주택이고, 실거래 표본은 3건입니다. 거래 평균만으로 단정하기보다 개별 호수 상태와 확약서 확인이 더 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 어느 임차권등기, 어느 금액, 어느 절차까지 포괄하는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차인 1명 구조 확인. 데이터상 실제 임차인은 박주광 1명이며, is_guarantor=false, is_subrogation=false입니다. 보증금 중복합산은 하지 않습니다.
- 확약 부재 시 실질취득 재계산. 확약이 없으면 현재 회차 룰상 실질취득은 145,025,400원입니다. 이 경우 실거래 평균 134,333,333원보다 높습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이고 최근 거래 표본이 3건입니다. 매도 기간과 가격 협상 폭을 보수적으로 보아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구종기 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 사건의 답은 “확약서 확인 전제”
권리분석의 결론은 단순합니다. 박주광 임차인은 말소기준보다 빠른 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금은 143,000,000원입니다. 그래서 확약이 없다면 최저가가 얼마로 내려가도 실질취득은 보증금 수준으로 수렴합니다. 하지만 본 데이터에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 해당 임차권등기 인수는 실질 0원*으로 처리됩니다. 확약서가 유효하면 가격은 매력적, 확약서가 흔들리면 시세보다 비싼 인수형입니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 확약서입니다.