의정부지방법원 2025타경71729. 경기도 연천군 군남면 왕림리 459-6의 공장 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 공장으로 이용 중이고, 토지는 계획관리지역의 공업용 공장용지입니다. 표면적으로 가장 먼저 보이는 숫자는 5회 유찰 후 최저가 363,686,000원입니다. 감정가 대비 크게 내려왔기 때문에 가격만 보면 강하게 끌릴 수 있습니다.
하지만 이 물건은 아파트처럼 “권리 깨끗·시세 비교”로 끝나는 구조가 아닙니다. 매각물건에는 제시외 건물, 수목·석축·펜스, 파이프조 구축물, 현황 도로, 신축허가 및 착공신고를 받은 토지, 소유자 미상 컨테이너, 맹지 토지, 임야의 임목까지 함께 등장합니다. 즉 권리보다 행정·현황·활용성 확인이 본질입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71729 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 군남면 왕림리 459-6 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 공장으로 이용 중 |
| 토지 현황 | 공장용지 · 토지면적 4,139㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 구조 | 일반철골조 철골판넬지붕 단층 · 사용승인일 2011.10.10 |
| 소유자 | 주식회사만듦엠앤에스 |
| 감정가 / 최저가 | 2,163,896,520원 / 363,686,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 / 매각기일 | 921,464,492원 / 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 중소기업은행 근저당
임차인 없음. 별도 임차인 보증금이나 대항력 임차인 인수액은 산정되지 않습니다. 말소기준은 2019.12.27. 설정된 을구 8번 중소기업은행 근저당권 780,000,000원입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 매각조건 — 일괄매각과 현황 리스크가 핵심
- 일괄매각. 공장과 토지가 묶여 매각되며, 제시외 건물이 포함됩니다.
- 토지 포함 평가. 토지 지상에 식재되거나 설치된 수목, 석축 및 펜스 등은 토지에 포함하여 평가됐습니다.
- 건물 부착물 포함 평가. 건물에 부착되어 있는 파이프조 구축물 등은 건물에 포함하여 평가됐습니다.
- 대지면적 차이. 일반건축물대장상 대지면적은 4,986㎡이고, 목록 1 토지 면적은 4,139㎡로 다릅니다. 이는 2019.09.27. 분할로 인하여 목록 1과 목록 3으로 분필된 것으로 기재되어 있습니다.
- 현황 도로. 목록 3 토지는 공부상 지목이 공장용지이나 현황은 도로로 이용 중입니다.
- 인허가 확인. 목록 4 토지는 2016.12.19. 연천군청으로부터 신축허가 및 착공신고를 받은 후 축대를 쌓아 평탄하게 조성된 상태입니다. 현재 인허가 사항 및 개발행위 허가 등의 적격 여부는 관련 행정청 확인이 필요합니다.
- 컨테이너. 목록 4 토지 지상에는 소유자 미상의 컨테이너 등이 있으나 이동 및 철거가 용이하여 구애됨 없이 평가됐습니다.
- 맹지. 목록 5 토지는 맹지입니다.
- 임야 임목. 임야에 자생하는 경제적 가치가 희박한 임목 등은 임지에 포함하여 평가됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 363,686,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,891,604원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 540,000,000원 | 357,794,396원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 384,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 744,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 780,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 9번 근저당권 · 정재근 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 18번 가압류 · 주식회사 삼성크린시스템 | 8,580,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 19번 가압류 · 신용보증기금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 20번 가압류 · 주식회사 에이스메이커무비웍스 | 15,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 363,686,000원 기준 채권총액 2,672,330,000원 중 채권자 배당은 357,794,396원, 미배당은 2,314,535,604원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 구분 | 최저가 | 감정가 대비 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 363,686,000원 | 16.81% | 2,314,535,604원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 254,580,199원 | 11.76% | 2,422,113,924원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 178,206,139원 | 8.24% | 2,497,418,747원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 매수인 인수액은 0원으로 유지되지만, 채권자 회수율은 더 낮아집니다. 이 숫자는 권리상 인수 부담을 뜻하지는 않지만, 시장성이 낮아 반복 유찰된 물건이라는 신호로 해석해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 왕림리마을회관 북서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 중·소규모 공장, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입 및 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공장으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지 제한. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 준보전산지, 성장관리계획구역 등이 관련됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공장 사용 가능성. 현재 공장으로 이용 중이나, 업종·설비·진입로·전기·상하수도·소방 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 인허가 적격 여부. 2016.12.19. 신축허가 및 착공신고 관련 토지는 현재 인허가 사항과 개발행위 허가 적격 여부를 행정청에서 확인해야 합니다.
- 현황 도로. 공부상 공장용지이나 현황 도로로 이용 중인 토지는 평가액과 실제 활용성이 다를 수 있습니다.
- 맹지 리스크. 목록 5 토지는 맹지로 기재되어 있으므로 단독 활용 가능성과 접도 문제를 분리해 봐야 합니다.
- 컨테이너 처리. 소유자 미상의 컨테이너 등은 이동·철거가 용이하다고 평가됐지만, 실제 점유자와 철거 비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 세금·공과금. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 체납 공과금, 공장 관련 미납 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·토지이용계획확인서·건축물대장 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “쓸 수 있나”가 먼저다
이 물건은 감정가 2,163,896,520원에서 최저가 363,686,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 가격 할인폭은 큽니다. 임차인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 그러나 공장·토지 일괄매각 물건에서 핵심은 단순 할인율이 아닙니다. 현황 도로, 맹지, 인허가 적격 여부, 소유자 미상 컨테이너, 제한보호구역과 가축사육제한구역 등이 수익화 가능성을 직접 흔듭니다.
권리 인수는 낮지만, 활용 리스크는 높습니다. 직접 공장으로 쓸 목적이 있고 행정·현황 확인을 끝낸 입찰자에게만 검토 가능한 물건입니다. 단순 낙폭만 보고 접근하면 매입 후 출구가 막힐 수 있습니다.
