인천지방법원 2025타경512709. 부평동 그랜드오피스텔 6층 602호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 겉으로는 임차권등기 보증금 2.39억이 최저가 1.61억보다 커서 겁나는 구조처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 “보증금이 크다”가 아니라, 그 보증금을 매수인이 실제로 떠안는지입니다. 말소기준은 2013.06.07 부평대건신용협동조합 근저당권으로 정리되고, 임준영 임차권등기는 그 뒤에 올라온 권리입니다. 여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 붙어 있어, 현재 계산상 매수인 인수는 실질 0원입니다.
따라서 이 물건을 “최저가가 보증금보다 낮으니 위험하다”로만 보면 놓치는 부분이 있고, 반대로 “인수 0원이니 무조건 싸다”로 보면 또 틀립니다. 임차권 리스크는 확약으로 정리되지만, 4회 유찰된 오피스텔이라는 점과 현재 회차에서도 채권 미배당이 크게 남는 구조는 따로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512709 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 147-7 그랜드오피스텔 6층602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 제6층 제602호 73.42㎡ 전부 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 강호경 (2021.12.09 매매, 거래가액 239,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 161,000,000원 (감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 239,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 보이지만 실질 인수는 0원*
이 사건의 기준점은 2013.06.07 부평대건신용협동조합 근저당권입니다. 이후 강호경 소유권이전, 임준영 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 임준영 임차권등기는 금액이 239,000,000원이라 숫자만 보면 가장 커 보이지만, 전입신고일 2021.11.25가 말소기준 이후로 정리되어 대항력 없음으로 봅니다.
② 임차인 표 — 대항력·우선변제·승계 확인
| 임차인 | 사용 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임준영 | 주거(임차권등기) · 제6층 제602호 73.42㎡ 전부 | 239,000,000원 | 전입 2021.11.25 확정 2021.10.12 배당요구 2023.12.29 | 없음 | 배당 0원 | 해당 없음 | 실질 0원* |
* 등기상 임차보증금은 239,000,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차권등기에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 | - |
| 1. 근저당 · 부평대건신용협동조합 | 168,000,000원 | 157,946,000원 | 10,054,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 239,000,000원 | 0원 | 239,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 합계 | 407,000,000원 | 157,946,000원 | 249,054,000원 |
현재 최저가 161,000,000원 기준 배당 가정입니다. 매수인 인수액은 0원으로 반영되어 있으며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 가격·회차 시나리오 — 낮아진 최저가와 커지는 미배당
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 70%) | 161,000,000원 | 157,946,000원 | 249,054,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 56%) | 128,800,000원 | 126,196,800원 | 280,803,200원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 45%) | 103,040,000원 | 100,797,440원 | 306,202,560원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 ‘부흥오거리’ 남서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편의도는 보통 수준으로 정리됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 10층 건물 중 6층 602호입니다. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 기계식주차, 옥내소화전 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 25m 내외, 북동측 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역이 표시되어 있습니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 어떤 임차권등기에 적용되는지, 원본 문구와 법원 기록을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 실질 인수 0원으로 보더라도, 낙찰 후 말소 진행과 인도 절차는 일정과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 대항력 판단 재확인. 말소기준 2013.06.07, 전입 2021.11.25, 확정 2021.10.12, 임차권등기 2023.12.29의 선후관계를 등기부·명세서·현황조사로 대조하세요.
- 관리비 체납. 오피스텔은 공용부분 관리비 체납이 문제 될 수 있으므로 관리주체에 확인이 필요합니다.
- 환금성. 4회 유찰된 사실을 가격 할인 신호로만 보지 말고, 오피스텔 수요·임대 가능성·주차 조건·처분 기간을 함께 검토해야 합니다.
- 응찰가 상한. 실질취득은 최저가 161,000,000원에서 출발하지만, 수익성은 낙찰가와 향후 처분 가능 가격의 차이로 결정됩니다.
맺으며 — “임차권등기 2.39억”보다 중요한 것은 확약과 가격
이 사건은 임차권등기 금액만 보면 매우 무거워 보입니다. 그러나 임준영 임차권등기는 말소기준 이후 권리로 정리되고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매수인 실질 인수는 0원입니다. 그래서 이 물건의 결론은 “보증금 2.39억을 떠안는 위험물”이 아니라, 확약으로 권리 리스크가 낮아진 오피스텔을 1.61억에 취득할 가치가 있는가입니다. 권리의 핵심은 정리됐고, 남은 승부처는 가격, 환금성, 그리고 낙찰 후 처리 속도입니다.
