의정부지방법원 2025타경71758. 경기도 의정부시 의정부동 순영에이타워 7층 703호, 전용 59.9609㎡와 동일 면적대 거래를 비교하는 물건입니다. 감정가 235,000,000원에서 이미 9회 유찰되어 현재 최저매각가가 164,500,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 감정가 대비 70%로 충분히 낮아 보이지만, 권리분석은 전혀 다른 그림을 보여줍니다. 2021년부터 전입·점유한 김영임에게 임차보증금 235,000,000원의 임차권등기가 있고, 전입일이 말소기준권리보다 빠르므로 대항력이 있는 임차권으로 판단됩니다.
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 3,103,000원을 먼저 차감한 뒤 김영임에게 161,397,000원이 배당되고, 보증금 중 73,603,000원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수되는 구조입니다. 따라서 낙찰가가 164,500,000원이라고 해서 그 금액만으로 취득하는 것이 아닙니다. 낙찰가와 인수액을 합치면 약 238,103,000원이지만, 대항력 임차인의 총 보증금 235,000,000원 수준이 실질취득 기준점이 됩니다. 즉 가격 메리트는 최저가 164,500,000원이 아니라 약 235,000,000원의 실질취득으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71758 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 136-1 순영에이타워 7층703호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔 · 전용 59.9609㎡ |
| 소유자 | 박정후 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 164,500,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,506,163원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 핵심은 대항력 임차권
말소기준권리는 2023.02.15. 갑구 4번 가압류입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 김영임의 임차권등기는 2023.05.17.에 설정되었더라도 원래 전입·점유 개시일이 2021.04.14이고 확정일자가 2021.03.24이므로, 데이터상 말소기준권리 이전에 대항력을 갖춘 임차인입니다. 임차보증금 235,000,000원과 배당요구가 확인되어 우선변제권도 행사 가능한 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| UYANGA NOMUUNAA | 2024.12.04 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GANBAT DULGUUN | 2024.12.04 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영임 703호 전부 | 2021.04.14 / 2021.03.24 | 235,000,000원 | 有 | 有 | 73,603,000원 |
UYANGA NOMUUNAA와 GANBAT DULGUUN은 2024.12.04 전입으로 말소기준권리보다 뒤이며, 데이터상 대항력이 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 미상으로 기재되어 있으므로 매각물건명세서의 추가 확인이 필요합니다. 핵심 승계 위험은 김영임입니다. 김영임은 전입 2021.04.14 · 확정일자 2021.03.24 · 보증금 235,000,000원 · 배당요구 2023.05.17이 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 94%지만 실질취득은 134.3%
순영A타워의 최근 거래는 총 6건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 175,000,000원, 최신거래는 2026.06 170,000,000원입니다. 전체 거래 평균은 198,000,000원이지만, 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균·최신거래·추세를 우선합니다. 최근 12개월 평균 대비 현재 최저가는 94.0%로 표면적으로는 낮지만, 최근과 과거를 비교한 추세는 -16.5%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.88㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2025.07 | 59.88㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2024.12 | 59.37㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2022.06 | 59.37㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2022.02 | 59.97㎡ | 18 | 225,000,000원 |
| 2021.06 | 59.96㎡ | 2 | 203,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 175,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 198,000,000원 |
최근 12개월 평균 175,000,000원과 최신거래 170,000,000원에 비해 현재 최저매각가 164,500,000원은 각각 94.0%, 최신거래와 비교하면 약 96.8% 수준입니다. 그러나 대항력 임차인의 실질취득 기준은 약 235,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 134.3%이고 최신거래 170,000,000원보다도 65,000,000원 높습니다. 따라서 최저가 164,500,000원만 보고 “싸다”고 판단하면 핵심 인수액을 놓치게 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,103,000원 |
| 1. 임차인 김영임 보증금 (우선변제) | 235,000,000원 | 161,397,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 12,152,793원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 22,990,088원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 39,540,201원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,644,102원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 농협은행주식회사 | 9,147,993원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 가압류 · 한국주택금융공사 | 119,706,102원 | 0원 |
| 8. 갑구 11번 가압류 · 과천농업협동조합 | 33,482,644원 | 0원 |
| 9. 갑구 13번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,506,163원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,103,000원과 김영임 배당 161,397,000원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 김영임 보증금 부족분 73,603,000원은 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 절차에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰이 인수액을 키운다
| 회차 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (9회 유찰) | 164,500,000원 | 70.0% | 73,603,000원 |
| 10회 유찰 시 | 131,600,000원 | 56.0% | 106,042,400원 |
| 11회 유찰 시 | 105,280,000원 | 44.8% | 131,993,920원 |
현재 시나리오에서 낙찰가 164,500,000원에 인수 73,603,000원을 더하면 238,103,000원입니다. 10회 유찰 시 131,600,000원 + 106,042,400원 = 237,642,400원, 11회 유찰 시 105,280,000원 + 131,993,920원 = 237,273,920원으로, 세 시나리오 모두 총액이 235,000,000원 부근에 모입니다. 이것이 대항력 임차인 인수형의 핵심입니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어나 총액이 거의 고정됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 의정부동 소재 경의초등학교 북서측 인근으로, 주위는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 노선버스 정류장 및 지하철1호선 의정부역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 과밀억제권역·상대보호구역·한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 510.4㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상기타, 평지·사다리형이며 소로각지로 접합니다. 공시지가는 2,546,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 20층 건물 내 7층 703호이며 급·배수, 위생, 화재탐지, 소화전, 승강기 및 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 환금성. 전체 8세대 규모로 최근 거래는 6건입니다. 최근 12개월 평균 175,000,000원, 최신거래 170,000,000원이며 최근 추세는 -16.5%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 현재 최저가 164,500,000원은 최근 12개월 평균 175,000,000원의 94.0%지만, 대항력 임차인 인수 후 실질취득은 약 235,000,000원으로 올라갑니다.
- 김영임 권리 확인. 임차보증금 235,000,000원, 전입 2021.04.14, 확정일자 2021.03.24, 배당요구 2023.05.17, 임차권등기 2023.05.17을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 인수 시나리오. 현재 인수 73,603,000원, 10회 유찰 시 106,042,400원, 11회 유찰 시 131,993,920원으로 커지는 구조를 반드시 반영하세요.
- 추가 점유자 확인. UYANGA NOMUUNAA와 GANBAT DULGUUN은 2024.12.04 전입이고 대항력 없음으로 조사됐지만, 보증금 및 확정일자가 미상이므로 매각물건명세서 보완 여부를 확인하세요.
- 관리·세금 확인. 당해세·임차인 최우선변제 및 관리비 등 실제 부담항목은 원본 서류와 관계 기관 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류와 최신 실거래를 직접 대조하세요.
맺으며 — “최저가가 싸 보여도 실질취득이 싸다는 뜻은 아니다”
이 물건의 핵심은 9회 유찰된 낮은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 보증금입니다. 현재 최저가 164,500,000원만 보면 최근 12개월 평균 175,000,000원보다 6% 낮지만, 김영임의 보증금 235,000,000원과 현재 인수액 73,603,000원을 함께 보면 이야기가 완전히 달라집니다. 실질취득은 약 235,000,000원 수준으로, 최근 12개월 평균보다 34.3% 높습니다.
더구나 최근 거래 추세가 -16.5%로 하락하고 있고, 9회 유찰까지 진행된 상태입니다. 10회·11회 유찰 시 낙찰가는 더 떨어지지만 인수액은 반대로 늘어나 총액은 약 2.35억원 부근에 남습니다. 따라서 이 사건은 “싸게 낙찰받는 물건”이 아니라 “대항력 임차권을 포함한 총 취득원가를 계산해야 하는 물건”입니다. 권리 구조를 모르면 최저가에 끌리고, 권리 구조를 알면 현재 시세와의 간극이 바로 보입니다.
결론: 최저가는 내려왔지만, 실질취득은 내려오지 않습니다. 권리보다 가격 구조가 더 중요합니다.
