이 물건의 핵심은 “최저가가 1.687억이라 싸다”가 아닙니다. 대항력 있는 박남열 임차권등기 보증금은 270,000,000원이고, 현재 배당표상 미배당은 104,461,800원입니다. 다만 매각물건명세서 메모에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 박남열 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 문제는 확약 밖의 김재춘·이경아 점유자입니다. 두 사람은 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 남습니다.
168,700,000원
인천지방법원 2025타경512713. 부평동 우주마루 9층 904호입니다. 사건 데이터상 용도는 “아파트”로 들어와 있지만, 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 주위환경도 오피스텔·아파트·근린생활시설이 섞인 주상혼용지대로 조사되어, 단순 아파트로만 보면 안 됩니다. 감정가는 241,000,000원, 1회 유찰 후 최저가는 168,700,000원입니다.
권리의 승부처는 임차권입니다. 을구 5번 주택임차권자 박남열은 임차보증금 270,000,000원, 주민등록일자 2021.06.11, 확정일자 2021.05.03으로 표시됩니다. 보증금이 현재 최저가보다 크기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득은 보증금 270,000,000원 수준에 고정되는 인수형 구조입니다. 따라서 이 물건은 최저가만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512713 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 415-3 우주마루 9층904호 · 도로명주소: 인천광역시 부평구 주부토로 54 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트 표기) · 감정상 오피스텔(주거용) · 14층 건물 내 제9층 제904호 |
| 소유자 | 박주희 (2021.06.28. 매매, 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 168,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수 표시’ 확인이 먼저다
데이터상 말소기준은 2025.09.25. 강제경매개시결정으로 선언되어 있습니다. 그보다 앞선 을구 1번 계양새마을금고 근저당, 을구 3번 부평동부새마을금고 근저당, 을구 5번 박남열 주택임차권은 모두 말소기준 이전 권리로 표시됩니다. 특히 박남열 임차권등기는 매각물건명세서에 인수권리로 적혔으나, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 메모가 있어 박남열 부분은 실질 인수 0원* 처리합니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 3명, 승계 중복신고 아님
임차인 데이터에는 보증기관 승계·대위신고로 표시된 항목이 없습니다. 따라서 실제 임차인은 3명으로 봅니다. 다만 김재춘·이경아는 보증금과 확정일자가 미상입니다. 보증금·확정일자 미상 점유자는 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판단 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 김재춘 | 전입 2025.03.07 / 확정일자 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이경아 | 전입 2025.03.19 / 확정일자 미상 | 미상 | 2025.11.27 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박남열 | 전입 2021.06.11 / 확정 2021.05.03 | 270,000,000원 | 2023.07.21 | 대항력 우선변제 확약 적용 |
③ 예상배당표 (매각가 168,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,161,800원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 박남열 보증금 (우선변제) | 270,000,000원 | 165,538,200원 | 부족분 104,461,800원* · 확약 적용 시 실질 인수 0원* |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 계양새마을금고 | 4,368,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 부평동부새마을금고 | 1,248,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
*표시는 확약 관련 주석입니다. 배당표상 박남열의 부족분은 104,461,800원이지만, 명세서 메모의 말소동의 확약서가 유효하게 작동한다는 전제에서는 박남열 임차권 인수는 실질 0원으로 봅니다. 단, 확약 밖 미상 점유자의 인수 위험은 별도로 남습니다.
④ 가격 판단 — 최저가가 아니라 확약·미상위험 기준
현재 최저가는 168,700,000원으로 감정가 241,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 싸게 보이지만, 박남열 보증금 270,000,000원이 최저가를 초과합니다. 확약이 없었다면 현재 회차 실질취득은 최저가와 미배당 인수액을 합쳐 273,161,800원으로 계산되며, 이는 보증금 270,000,000원 수준에 집행비용 3,161,800원이 겹쳐 나타난 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평동초등학교 동측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주상혼용지대로서 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인천지하철 1호선 부평시장역 등이 소재하여 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가서상 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 토지는 오피스텔 및 제1종 근린생활시설 건부지로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제9층 제904호이며, 사용승인은 2011.04.26.입니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 표시됩니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 “-”로, 위반건축물 플래그는 false로 제공되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 확약 대상이 을구 5번 박남열 주택임차권등기에 한정되는지, 말소 조건과 효력이 매각 후에도 확실한지 확인해야 합니다.
- 김재춘·이경아 보증금 확인. 두 점유자는 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 있음으로 단정하지 말고, 명세서 보완·전입세대열람·점유관계 확인이 필요합니다.
- 선순위 근저당 표시 확인. 을구 1번 계양새마을금고 4,368,000,000원, 을구 3번 부평동부새마을금고 1,248,000,000원이 데이터상 말소기준 이전 인수로 표시됩니다. 일부포기 등기와 현재 효력을 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 착시 금지. 최저가 168,700,000원만 보면 감정가 대비 70%지만, 확약 미반영 시 보증금형 인수 구조라 실질취득은 보증금 270,000,000원 수준으로 고정됩니다.
- 명도 난이도. 실제 임차인 3명으로 표시되며, 그중 2명은 보증금 미상입니다. 명도 협상과 점유 이전 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 말소동의 확약서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약 하나로 끝난 물건”이 아니다
이 사건의 핵심 임차권은 박남열 보증금 270,000,000원입니다. 현재 최저가가 168,700,000원이므로, 확약이 없다면 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 매각물건명세서 메모에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있으므로 박남열 인수는 실질 0원*으로 낮춰 봅니다.
그럼에도 결론은 보수적입니다. 확약은 박남열에게만 적용되고, 김재춘·이경아라는 보증금·확정일자 미상 점유자 2명이 남습니다. 여기에 등기 데이터상 선순위 근저당 인수 표시까지 겹쳐 있습니다. 따라서 이 물건은 “싸게 나온 1회 유찰 물건”이 아니라, 확약 범위와 미상 점유를 원본으로 검증해야 하는 D급 확인형 물건입니다.
