인천지방법원 2025타경512714. 미추홀구 숭의동 다송캐슬 4층 403호, 전용 59.9㎡ 아파트입니다. 감정가는 202,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 98,980,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 압류가 아니라 말소기준보다 앞선 전입을 갖춘 주택임차권입니다. 문경록은 2021.02.23 임대차계약과 확정일자, 2021.03.31 주민등록·점유를 갖추고 보증금 200,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다.
제공된 배당 계산대로라면 현재 최저가에서 집행비용 2,181,640원을 뺀 96,798,360원이 임차보증금에 배당되고, 부족한 103,201,640원은 원칙상 매수인 인수 구간입니다. 최저가가 더 내려가면 인수액은 더 커져, 보증금 200,000,000원에 가까운 총부담 구조가 됩니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 리포트의 실질취득 판단은 현재 최저가 98,980,000원*을 기준으로 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512714 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 80-4 다송캐슬 4층 403호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 경인로 111 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.9㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 4층 403호 |
| 사용승인 | 2016.07.14 |
| 소유자 | 박용선 (2021.04.05 매매 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 98,980,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준은 2022.06.14 국의 압류입니다. 그 뒤 국민건강보험공단, 국, 서울특별시의 압류와 2025.09.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2016년 하나캐피탈 근저당은 2021.04.26 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문경록 제4층 제403호 59.9㎡ 전부 | 200,000,000원 | 2021.03.31 / 2021.02.23 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 명목 인수 확약 반영 실질 0원* |
③ 시세 비교 — 싸지만, 시장은 이미 크게 내려왔다
다송캐슬 전용 59.9㎡대 실거래는 3건입니다. 전체 평균 221,666,666원만 보면 현재 최저가가 매우 낮아 보이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래이자 최근 12개월 표본은 2024.12 · 170,000,000원이고, 최근 가격은 이전 거래군보다 31.3% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 59.89㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2022.03 | 59.9㎡ | 10 | 245,000,000원 |
| 2021.12 | 59.89㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.9㎡대 | 1건 | 170,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 98,980,000원은 최근 12개월 평균 170,000,000원의 58.2%입니다. 가격 차이는 분명 큽니다. 다만 최근 표본이 1건뿐이고, 245,000,000원·250,000,000원에 거래되던 과거와 비교해 최신 거래가 170,000,000원까지 내려온 만큼, 하락 추세를 무시하고 과거 평균 221,666,666원을 시세로 삼아서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,181,640원 |
| 1. 임차인 문경록 보증금 | 200,000,000원 | 96,798,360원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 계산상 임차보증금 미배당액은 103,201,640원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어 본 분석의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총부담은 내려가지 않는다
| 회차 | 최저가 | 명목 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 98,980,000원 | 103,201,640원 |
| 3회 유찰 시 | 69,286,000원 | 132,361,148원 |
| 4회 유찰 시 | 48,500,200원 | 152,772,804원 |
이 표가 이 사건의 권리구조를 가장 잘 보여줍니다. 확약을 제외하고 보면 최저가가 98,980,000원에서 69,286,000원, 48,500,200원으로 내려갈수록 임차인 미배당 인수액은 103,201,640원에서 132,361,148원, 152,772,804원으로 증가합니다. 따라서 대항력 임차권이 그대로 존속한다면 “유찰될수록 싸진다”는 해석은 틀립니다. 이 사건에서 낮은 가격을 실질적인 할인으로 볼 수 있는 전제는 바로 말소동의 확약의 유효한 이행입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전철1호선 제물포역 남서측에 위치하며 공동주택·오피스텔·상업용부동산이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 남측으로 경인로에 접하고 인근에 버스정류장과 전철1호선 제물포역이 있어 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물, 사용승인일 2016.07.14. 위생·급배수·도시가스·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 601.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며 남측 광대로에 접합니다. 공시지가는 2,814,000원/㎡입니다.
- 환금성. 26세대 소규모 단지이고 확인된 거래가 3건뿐이며, 최신 거래가 이전 거래 대비 크게 낮아진 점을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 어떤 조건과 범위로 임차권 말소에 적용되는지 반드시 원문 대조가 필요합니다.
- 명목 인수액 구분. 확약이 작동하지 않는 경우 현재 회차에서 103,201,640원의 임차보증금 인수 구조가 남습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 하락장 보정. 최근 실거래는 170,000,000원이고 과거 거래군 대비 31.3% 하락했습니다. 221,666,666원의 전체 평균만으로 가치 판단을 높이지 마십시오.
- 거래 표본. 최근 12개월 거래가 1건뿐이고 단지는 26세대입니다. 개별 호수의 상태·층·현장 수요 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격 메리트의 열쇠는 ‘확약’이다
표면만 보면 감정가 202,000,000원의 아파트가 2회 유찰되어 98,980,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 거래 170,000,000원과 비교하면 실질취득가는 58.2% 수준이라 가격 차이가 큽니다. 그러나 이 할인은 대항력 임차권의 말소동의 확약이 정상적으로 작동한다는 전제에서만 온전히 의미가 있습니다.
확약을 빼고 보면 문경록의 보증금 200,000,000원은 현재 배당 후에도 103,201,640원이 남고, 유찰될수록 그 인수액은 더 커집니다. 반대로 확약을 반영하면 실질 인수는 0원*이 되어 현재 98,980,000원이 곧 실질취득가가 됩니다. 최근 시장은 과거보다 31.3% 하락했지만, 최신 거래 170,000,000원보다도 충분히 낮습니다. 가격은 매력적, 권리는 확약서 원문 확인이 최우선. 이 사건의 결론입니다.
