의정부지방법원 2025타경71782. 포천시 소흘읍 이동교리 121의 건물과 토지를 일괄매각하는 단독주택형 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택이고, 토지는 대 1,061.0㎡입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층으로, 1층은 방2·거실·주방 및 식당·욕실겸 화장실2·현관·보일러실 등, 2층은 방2·욕실겸 화장실 구조로 적혀 있습니다.
권리만 보면 매수인이 떠안는 금액은 배당표상 0원입니다. 말소기준은 2004.04.07 소흘농업협동조합 근저당권이고, 그 뒤 근저당권·경매개시결정·가압류는 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다. 최근 실거래 비교값은 없고, 단독주택·토지·제시외 물건·도로 편입이 함께 걸려 있어 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 단정하면 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71782 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 121 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 중 |
| 토지 / 구조 | 대 1,061.0㎡ · 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 단독주택 |
| 소유자 | 김종묵 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,074,611,800원 / 368,592,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신용캐피탈대부 / 192,821,917원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원으로 계산
말소기준은 2004.04.07 을구 1번 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정, 가압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 후순위 채권이 두껍고, 현 최저가 368,592,000원 가정에서는 일부 선순위 근저당권 이후 채권자들에게 대규모 미배당이 발생합니다.
② 임차인·점유 — 등재 임차인 없음, 임대관계는 확인 필요
등재된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 인수, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 승계, 보증기관 대위·승계 중복신고 같은 임차인형 인수 구조는 이 계산에 반영되지 않습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 적혀 있으므로, 입찰 전 현장 점유자·전입세대·상가건물 또는 주택 임대차 관련 원본 확인은 별도로 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 368,592,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,960,288원 |
| 1. 근저당 · 소흘농업협동조합 | 266,000,000원 | 266,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 300,000,000원 | 96,631,712원 |
| 3. 근저당 · 포천남부새마을금고 | 455,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 포천남부새마을금고 | 78,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 이요섭 | 37,500,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 최성곤 | 37,500,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 이요섭 | 37,500,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 최성곤 | 37,500,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 안경숙 | 75,000,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 주식회사신용캐피탈대부 | 270,000,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 소흘농업협동조합 | 7,289,650원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 최저가 가정의 채권 총액은 1,601,289,650원, 채권자 총 배당은 362,631,712원, 미배당은 1,238,657,938원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 최저가 하락과 미배당 확대
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 368,592,000원 | 362,631,712원 | 1,238,657,938원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 258,014,399원 | 253,602,197원 | 1,347,687,453원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 180,610,079원 | 177,281,538원 | 1,424,008,112원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 192,821,917원이지만, 현 회차 배당 시나리오에서는 신청채권자 배당이 0원으로 계산됩니다. 이 때문에 440,000,000원 매수신고 및 매수신청 보증은 입찰 전략상 매우 중요한 가격 기준점입니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대상물건은 포천시 소흘읍 무봉리 소재 “소흘JC” 서측 근거리에 있고, 인근은 단독주택·다세대주택·소규모 공장·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며, 동측 간선도로변 일반 노선버스 정류장과 소흘JC 접근성이 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 1,061.0㎡입니다. 자연녹지지역·계획관리지역·성장관리계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다.
- 도로 편입. 토지 서측 일부 약 22㎡가 현황 도로에 편입되어 있으며, 감정평가에서 이를 고려했습니다.
- 제시외 물건. 대형 소나무 16주 외 수목·잔디·연못이 소재하다 메워진 부분·야외 수도대 등이 있습니다. 소나무는 제시외 물건으로 평가되고, 주목 등 정원수와 연못 등은 토지에 포함 평가되었습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 단독주택이며, 기본 위생설비·급배수설비·전기설비·전기보일러 난방설비가 있습니다. 공부와의 차이는 “-”로 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 4.4억 매수신고 확인. 최저가 368,592,000원만 보고 접근하지 말고, 신청채권자의 440,000,000원 매수신고 및 보증이 실제 입찰 경쟁에서 어떤 기준점이 되는지 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 범위. 일괄매각이며 제시외 건물 포함이지만, 감정평가서상 제시외 ㄹ, ㅁ은 매각 제외로 표시되어 있습니다. 제외 물건의 위치와 사용관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 도로 편입 면적. 서측 약 22㎡가 현황 도로에 편입되어 있으므로 실제 사용 가능한 토지 형태와 담장·진입로 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 점유자, 실제 거주자, 명도 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 단독주택·토지·수목·제시외 물건이 결합된 물건은 아파트보다 환금성이 낮을 수 있습니다. 감정가 대비 할인율보다 실사용·재매각 가능성을 먼저 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고, 당해세·체납 공과금·경계·인허가 제한은 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “좋은 입찰가”는 다르다
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 배당표상 매수인 인수는 0원이고, 임차인형 보증금 승계 구조도 확인되지 않습니다. 그러나 단독주택과 토지, 도로 편입, 제시외 물건, 임대관계 미상, 그리고 신청채권자의 4.4억 매수신고가 함께 얽혀 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “권리를 인수하느냐”가 아니라 실제 얼마를 써야 낙찰 가능하고, 그 가격이 물건성과 환금성에 맞느냐입니다. 권리는 합격, 가격과 현장은 보수적으로 재검증해야 하는 물건입니다.
