인천지방법원 2025타경512724. 인천 서구 경서동 대연베스트빌 3층 303호 다세대주택입니다. 겉으로 보면 감정가 1.24억 물건이 3회 유찰되어 4,253만원까지 내려온 매력적인 가격처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 되는 대표적인 임차권 인수형 사건입니다.
말소기준권리보다 앞선 주택임차권등기가 존재하고, 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 구조입니다. 보증금 1억1,400만원 중 배당으로 회수되는 금액은 일부뿐이며 부족분은 매수인이 부담할 수 있습니다. 따라서 시세 비교 기준도 최저가가 아니라 실질취득가로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512724 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 747-3 대연베스트빌 3층303호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 50.2㎡ |
| 소유자 | 주식회사마니주택 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 42,532,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 133,345,643원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준은 2022.09.22 가압류로 판단됩니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 그 이전에 설정된 을구 5번 주택임차권은 별도 검토 대상입니다. 한국토지주택공사의 임차권은 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이며, 배당 부족분이 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 114,000,000원 | 有 | 有 | 배당 부족분 인수 가능 |
| 정민경 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 보증금 확인 필요 |
| 주식회사 | 0원 | 有 | 有 | 보증금 미상 보완 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 42,532,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,165,576원 |
| 한국토지주택공사 임차보증금 | 114,000,000원 | 41,366,424원 |
| 근해안강망수산업협동조합 근저당 | 455,000,000원 | 0원 |
| 춘천북부새마을금고 근저당 | 156,000,000원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
배당 후 한국토지주택공사 부족분 72,633,576원이 매수인 인수 위험으로 남습니다. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으나, 확약은 해당 권리 처리에만 적용되며 확약 밖 임차인 위험까지 제거하는 의미는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 인천광역시 서구 경서동 인천경서초등학교 동측 인근 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스정류장이 소재합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등 해당사항이 있습니다.
- 환금성. 대연베스트빌은 12세대 규모이며 2010년 준공 다세대주택으로, 거래량과 환금성은 신중히 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 계산. 낙찰가만 보지 말고 인수 보증금을 포함해 판단해야 합니다.
- 임차권 확인. 한국토지주택공사 임차권등기와 관련 서류 원본을 확인하세요.
- 미상 보증금. 보증금 미상 임차 관계는 추가 확인 후 입찰해야 합니다.
- 확약 범위. 말소동의 확약이 모든 임차 위험을 제거하는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.
맺으며 — “34% 가격이 아니라 인수 포함 가격을 봐야 한다”
이 사건의 가장 큰 함정은 낮아진 최저가입니다. 감정가 1.24억원이 4,253만원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차권 인수 위험 때문에 실제 매수인이 부담할 경제적 가치는 단순 낙찰가가 아닙니다. 배당 부족분을 포함하면 실질취득가는 약 1.15억원 수준입니다. 권리분석의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”가 아니라 “얼마를 최종 부담하느냐”입니다.
