부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 한국토지주택공사 임차권이 있고 보증금 부족분 72,633,576원이 매수인 인수 대상입니다. 보증기관 승계 구조를 제외해도 실제 임차인 인수위험이 남아 실질취득가는 약 1.15억원 수준으로 봐야 합니다.

감정가 / 최저가

42,532,000원

감정가 124,000,000원 · 34.3%

실질취득 추정

115,165,576원

낙찰가+인수 72,633,576원

매수인 인수

72,633,576원

한국토지주택공사 부족분

핵심지표

인수주의

임차권등기·미배당 위험

인천지방법원 2025타경512724. 인천 서구 경서동 대연베스트빌 3층 303호 다세대주택입니다. 겉으로 보면 감정가 1.24억 물건이 3회 유찰되어 4,253만원까지 내려온 매력적인 가격처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 되는 대표적인 임차권 인수형 사건입니다.

말소기준권리보다 앞선 주택임차권등기가 존재하고, 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 구조입니다. 보증금 1억1,400만원 중 배당으로 회수되는 금액은 일부뿐이며 부족분은 매수인이 부담할 수 있습니다. 따라서 시세 비교 기준도 최저가가 아니라 실질취득가로 판단해야 합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경512724 (강제경매)
소재지	인천광역시 서구 경서동 747-3 대연베스트빌 3층303호
물건종류 / 면적	다세대주택 · 전용 50.2㎡
소유자	주식회사마니주택
감정가 / 최저가	124,000,000원 / 42,532,000원 (3회 유찰)
신청채권자 / 청구	서울보증보험 주식회사 / 133,345,643원
매각기일	2026.07.01

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준은 2022.09.22 가압류로 판단됩니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 그 이전에 설정된 을구 5번 주택임차권은 별도 검토 대상입니다. 한국토지주택공사의 임차권은 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이며, 배당 부족분이 매수인에게 넘어올 수 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	위험
한국토지주택공사	114,000,000원	有	有	배당 부족분 인수 가능
정민경	미상	없음	해당 없음	보증금 확인 필요
주식회사	0원	有	有	보증금 미상 보완 필요

⚠️ 보증기관 승계 구조 한국토지주택공사는 실제 임차인 정민경의 보증금과 연결된 보증기관 대위·승계 구조입니다. 따라서 보증금 114,000,000원은 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차 관계는 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 42,532,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,165,576원
한국토지주택공사 임차보증금	114,000,000원	41,366,424원
근해안강망수산업협동조합 근저당	455,000,000원	0원
춘천북부새마을금고 근저당	156,000,000원	0원
잔여	-	0원

배당 후 한국토지주택공사 부족분 72,633,576원이 매수인 인수 위험으로 남습니다. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으나, 확약은 해당 권리 처리에만 적용되며 확약 밖 임차인 위험까지 제거하는 의미는 아닙니다.

매각대금 배분

회차별 미배당·인수 변화

낙찰가가 내려가도 인수액이 증가해 실질취득 부담은 유지됩니다.

⛔ 최저가 착시 현재 최저가 4,253만원은 감정가 대비 낮지만, 매수인 인수 7,263만원을 더하면 실질취득가는 약 1.15억원입니다. 이 사건은 4,253만원짜리 물건이 아니라 인수위험을 포함한 가격으로 판단해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 인천광역시 서구 경서동 인천경서초등학교 동측 인근 주거지대입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스정류장이 소재합니다.
규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등 해당사항이 있습니다.
환금성. 대연베스트빌은 12세대 규모이며 2010년 준공 다세대주택으로, 거래량과 환금성은 신중히 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

실질취득가 계산. 낙찰가만 보지 말고 인수 보증금을 포함해 판단해야 합니다.
임차권 확인. 한국토지주택공사 임차권등기와 관련 서류 원본을 확인하세요.
미상 보증금. 보증금 미상 임차 관계는 추가 확인 후 입찰해야 합니다.
확약 범위. 말소동의 확약이 모든 임차 위험을 제거하는 것은 아닙니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.

맺으며 — “34% 가격이 아니라 인수 포함 가격을 봐야 한다”

이 사건의 가장 큰 함정은 낮아진 최저가입니다. 감정가 1.24억원이 4,253만원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차권 인수 위험 때문에 실제 매수인이 부담할 경제적 가치는 단순 낙찰가가 아닙니다. 배당 부족분을 포함하면 실질취득가는 약 1.15억원 수준입니다. 권리분석의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”가 아니라 “얼마를 최종 부담하느냐”입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-03-23	유찰	1억 2,400만원
2	2026-04-22	유찰	8,680만원
3	2026-05-27	유찰	6,076만원
4	2026-07-01	대기	4,253만원

부동산강제경매

최저가는 4,253만원, 하지만 진짜 취득가는 1.15억에 가까울 수 있다 — 대연베스트빌 303호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 42,532,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “34% 가격이 아니라 인수 포함 가격을 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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