인천지방법원 2025타경512727. 인천 미추홀구 주안동 정빈스카이뷰 4층 401호, 전용 52.52㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 128,000,000원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 62,720,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 동일면적 실거래 평균 136,250,000원의 46.0%라 매우 낮아 보입니다. 하지만 이 물건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
임차권자 나현준은 2021.11.30. 전입·점유를 시작했고, 현재 말소기준인 2023.04.06. 강서세무서 압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.11.12.로 확인되고 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다. 현재 최저가 기준 배당 가능액은 61,191,040원이고, 보증금 부족분 80,808,960원은 원칙적으로 매수인이 인수할 수 있습니다.
다만 매각물건명세서에는 을구 6번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 적혀 있습니다. 이 확약을 해당 임차권에 적용하면 나현준 관련 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 단, 이 확약은 나현준 임차권에만 적용됩니다. 별도 점유자인 손예은은 확약의 적용 대상이 아니며, 2025.10.10. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않아 점유관계와 명도 절차는 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512727 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 585-11 정빈스카이뷰 제4층 제401호 도로명: 인천광역시 미추홀구 경인북길331번길 20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 52.52㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 4층 |
| 규모 / 사용승인 | 총 4세대 · 2011.09.28. |
| 소유자 | 손재현 (2021.11.05. 매매, 거래가 142,000,000원 · 2021.11.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 62,720,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 142,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29. |
① 권리 흐름 — 2021년 선행 경매와 현재 권리를 분리해야 한다
등기부 앞부분에는 2012년 해남군수산업협동조합 근저당과 최경민 전세권, 2020년 임의경매 등이 등장하지만 이 권리들은 2021.06.02. 선행 경매 매각을 원인으로 2021.06.07. 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 2012년 근저당이나 전세권을 다시 인수하는 구조는 아닙니다.
현재 권리분석의 기준은 손재현이 소유권을 취득한 이후인 2023.04.06. 강서세무서 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 나현준 주택임차권등기, 보령세무서 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순서입니다. 다만 나현준은 등기일보다 앞선 2021.11.30. 전입·점유로 대항력을 갖추고 있어, 말소동의 확약이 없으면 미배당 보증금 인수 문제가 남습니다.
임차인 분석 (실제 임차인 2명 · 보증기관 승계 중복신고 없음)
| 성명 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 나현준 4층 401호 전부 · 주거(임차권등기) | 전입·점유 2021.11.30. 확정 2021.11.12. 배당요구 2024.03.06. | 142,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 | 실질 0원* 확약 미반영 시 80,808,960원 |
| 손예은 점유 부분·용도 미상 | 전입 2025.10.10. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 인수 없음 점유·명도 확인 필요 |
② 가격 비교 — 확약 하나가 46.0%와 105.3%를 가른다
정빈스카이뷰 동일면적 52.52㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 거래가는 132,500,000원과 140,000,000원, 평균은 136,250,000원입니다. 감정가 128,000,000원은 실거래 평균의 약 94.0%이고, 현재 최저가는 평균의 46.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 52.52㎡ | 4 | 132,500,000원 |
| 2022.05 | 52.52㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 평균 | 52.52㎡ | 2건 | 136,250,000원 |
확약이 유효하게 이행되면 인수액이 실질 0원이므로 실질취득액은 현재 최저가와 같은 62,720,000원*이고, 실거래 평균의 46.0%입니다. 반대로 확약을 반영하지 않으면 최저가 62,720,000원에 미배당 보증금 80,808,960원이 더해져 실질취득액은 143,528,960원입니다. 이는 실거래 평균보다 7,278,960원 높고, 평균의 105.3%입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 확약 미반영 인수 | 룰상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 62,720,000원 | 80,808,960원 | 143,528,960원 |
| 3회 유찰 시 | 43,904,000원 | 99,286,272원 | 143,190,272원 |
| 4회 유찰 시 | 30,732,799원 | 112,220,391원 | 142,953,190원 |
③ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,528,960원 |
| 1. 임차인 나현준 보증금 | 142,000,000원 | 61,191,040원 |
| 나현준 미배당액 | - | 80,808,960원 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 강제경매 청구 | 142,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 나현준 임차보증금 일부 배당으로 전액 소진됩니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다. 나현준 미배당액의 룰상 매수인 인수액은 80,808,960원이지만, 말소동의 확약을 반영한 실질 인수액은 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택으로, 철근콘크리트구조 4층 건물 중 4층 401호입니다. 사용승인일은 2011.09.28.이며 정빈스카이뷰 전체 세대수는 4세대입니다.
- 입지. 인천기계공업고등학교 북서측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택과 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측 도로를 이용합니다.
- 규제. 준주거지역·수봉 지구단위계획구역·고도지구(G.L+15m 이하)·상대보호구역· 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.이며 도시관리계획이 입안 중입니다.
- 토지. 토지면적 205.6㎡, 지목 대, 공시지가 1,342,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 확인된 동일면적 거래는 2건이고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 4세대 규모의 다세대주택이므로 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 대조. 제출 주체가 주택도시보증공사인지, 을구 6번 나현준 주택임차권등기를 특정하고 있는지, 낙찰 후 말소 이행에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 두 가지 취득가를 분리. 확약 반영 시 62,720,000원*, 미반영 시 143,528,960원입니다. 확약 확인 전에는 최저가를 실질취득가로 사용하면 안 됩니다.
- 손예은 점유 확인. 전입은 2025.10.10.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 점유 부분이 확인되지 않았습니다. 현장 점유자와 인도명령·명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있으며 당해세 여부에 따라 임차인 배당액이 감소할 수 있습니다.
- 선행 경매 권리와 혼동 금지. 2012년 근저당·전세권과 2020년 경매는 2021년 선행 경매 매각으로 말소된 이력입니다. 현재 유효한 등기와 말소 이력을 원본 등기부에서 다시 구분하세요.
- 관리비·건물 상태. 체납 관리비와 외벽 드라이비트 상태, 최상층 누수 여부, 내부 수리비를 현장과 관리 주체를 통해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약 확인형 물건”
현재 최저가 62,720,000원은 실거래 평균의 46.0%지만, 이 숫자만으로는 이 물건의 가격을 설명할 수 없습니다. 대항력 임차인 나현준의 보증금 부족분을 그대로 인수하면 실질취득액은 143,528,960원으로 시세 평균과 최고 거래가를 모두 웃돕니다. 유찰이 더 진행돼도 미배당 인수액이 늘기 때문에 총취득액은 약 1.43억원 부근에 머뭅니다.
반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행된다면 나현준 관련 인수는 실질 0원*, 실질취득액은 최저가 62,720,000원으로 내려갑니다. 다만 확약 밖 점유자인 손예은의 보증금과 점유관계가 확인되지 않았고, 4세대 다세대주택이라는 환금성 한계도 있습니다. 결론은 명확합니다. 확약 원본과 말소 이행을 확인하면 가격 검토, 확인하지 못하면 입찰 보류.