대항력 임차인 2명, 실질취득 2.69억+α — 의정부 미리온타워 102-2호

의정부지방법원 2025타경71795. 미리온타워 1층 102-2호, 공부상 제1종근린생활시설(소매점)인 근린시설입니다. 말소기준권리는 2023.02.23 안양농업협동조합 근저당권입니다. 문제는 그보다 앞선 전입자가 있다는 점입니다. 윤일노는 2022.11.25 전입, 서보훈은 2023.01.10 전입으로 모두 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금이 확인된 윤일노는 20,000,000원 전액 인수, 보증금이 확인되지 않은 서보훈은 대항력 가능·미상 위험으로 봐야 합니다.

따라서 이 물건은 “1회 유찰로 싸졌다”가 아니라, 최저가 249,200,000원에 인수 부담을 더해 판단해야 하는 물건입니다. 현재 확인 가능한 최소 실질취득은 269,200,000원이고, 서보훈 보증금이 확인되면 그만큼 더 올라갑니다. 최근 실거래 표본 평균은 51,916,666원이지만 면적이 직접 일치하지 않아 단순 비교에는 한계가 있습니다. 그럼에도 최저가 자체가 실거래 평균의 480.0%로 표시되는 만큼, 가격·환금성 모두 보수적으로 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 점유가 핵심

말소기준은 2023.02.23 안양농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정, 의정부시 압류, 김포시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 전입일 기준으로 윤일노와 서보훈이 말소기준보다 앞서므로, 권리분석의 초점은 등기상 후순위 권분석의 초점은 등기상 후순위 권리가 아니라 임차인 인수 여부입니다.

② 임차인 표 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 없음

보증기관의 대위·승계로 중복 표시된 임차인은 아닙니다. 따라서 실제 임차인은 2명으로 보아야 하고, 보증금 합산 대상은 윤일노의 20,000,000원과 서보훈의 미확인 보증금입니다. 서보훈의 보증금이 확인되지 않았다는 점 때문에 실질취득액은 269,200,000원에서 끝나지 않을 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

미리온타워 최근 실거래 표본은 12건이며 평균은 51,916,666원입니다. 다만 거래 면적은 19.62㎡와 23.52㎡이고, 대상 기준 면적 29.70㎡와 직접 일치하지 않습니다. 따라서 아래 표본은 “직접 시세”라기보다 환금성·가격대 참고자료로 보는 편이 맞습니다.

현재 최저가 249,200,000원만으로도 실거래 평균의 480.0%입니다. 여기에 윤일노 보증금 20,000,000원을 더하면 최소 실질취득은 269,200,000원이고, 실거래 평균 대비 518.5%+입니다. 서보훈 보증금이 확인되면 이 비율은 더 올라갑니다.

④ 예상배당표 (매각가 249,200,000원 가정)

배당 추정상 채권자 총 청구 4,089,000,000원 중 244,911,200원만 배당되고, 미배당은 3,844,088,800원입니다. 신청채권자인 안양농업협동조합 배당은 0원으로 표시됩니다. 등촌동새마을금고 근저당은 2023.02.23 해지 말소 내역도 함께 확인되므로, 실제 배당·인수 판단은 입찰 전 원본 등기와 배당요구 내역을 반드시 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부동 소재 의정부경전철 “의정부중앙역” 동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 공동주택, 단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 의정부경전철 “의정부중앙역”이 소재합니다. 일반적인 대중교통여건은 보통입니다.
• 용도. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 건물은 철근콘크리트조, 평스라브지붕, 지하 2층·지상 15층 건물 내 1층 소재입니다.
• 토지. 일반상업지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등이 표시됩니다. 토지는 세장형 평지이고, 북서측 약 30m 내외 도로와 남동측 약 6m 내외 도로에 접합니다.
• 하자. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 표시됩니다.
• 환금성. 최근 거래는 있으나 대상 면적과 직접 일치하지 않고, 경매 통계상 평균 유찰 4.1회와 낙찰률 0.0%가 표시되어 환금성은 낮게 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수액 기준으로 입찰가 산정. 최저가 249,200,000원이 아니라 최소 실질취득 269,200,000원+α를 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
• 서보훈 보증금 확인. 전입이 말소기준보다 빠르지만 보증금이 확인되지 않습니다. 보증금 규모가 확인되기 전까지는 보수적으로 응찰가를 낮춰야 합니다.
• 윤일노 보증금 인수. 보증금 20,000,000원은 배당으로 회수되지 않는 구조로 표시되어 있어 낙찰자가 부담하는 금액으로 봐야 합니다.
• 등촌동새마을금고 근저당 확인. 배당 추정에는 채권이 반영되어 있으나 2023.02.23 해지 말소 내역도 함께 있으므로, 원본 등기와 배당요구 내역 대조가 필수입니다.
• 상가 명도. 주거용 아파트보다 점유·영업·시설물 철거 쟁점이 복잡할 수 있습니다. 임대차 계약서, 사업자 점유, 시설물 소유관계를 확인해야 합니다.
• 관리비·공용부분 부담. 집합건물 1층 근린시설은 공용관리비 체납 여부를 관리주체에 별도 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가”보다 “인수 포함 총액”이 먼저다

이 물건의 겉모습은 1회 유찰로 감정가 356,000,000원에서 249,200,000원까지 내려온 근린시설입니다. 그러나 권리의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 점유입니다. 윤일노 보증금 20,000,000원은 매수인 인수로 반영되고, 서보훈은 보증금 미상 상태라 추가 인수 위험이 남습니다. 최소 실질취득은 269,200,000원+α입니다.

또한 최근 거래 표본과 면적이 직접 일치하지 않는 한계가 있음에도, 현재 최저가와 실질취득은 표본 평균보다 매우 높습니다. 여기에 평균 유찰 4.1회, 낙찰률 0.0%, 신청채권자 배당 0원 구조까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 권리·가격·환금성 모두 공격적으로 볼 물건이 아니며, 보증금 확인 전에는 낮은 등급의 보수적 검토 대상입니다.