인천지방법원 2025타경512730. 검암동 ‘그랜드캐슬 에이동’ 5층 503호, 전용 47.41㎡ 다세대주택입니다. 소유자 김진희는 2021.10.26 매매를 원인으로 거래가액 141,000,000원에 취득했고, 이후 을구 6번에 임차인 김진아의 보증금 141,000,000원 주택임차권등기가 설정됐습니다. 임차인은 2021.09.28 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.08.19로, 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.
등기상 오래된 근저당권들은 이미 말소됐고, 선언된 말소기준권리는 2025.09.26 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 임차권은 원칙적으로 매각만으로 없어지지 않는 인수형입니다. 현재 최저가 74,970,000원에 배당을 가정하면 집행비용을 제외한 73,220,540원이 임차인에게 배당되고 67,779,460원이 미배당으로 남습니다. 원칙만 적용하면 낙찰가가 더 떨어질수록 인수액이 늘어 매수인의 경제적 부담은 보증금에 수렴합니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 “을구 순위 6번 주택임차권등기, 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시돼 있습니다. 따라서 정확도 기준에 따라 김진아 임차권에 관한 매수인 인수액은 실질 0원으로 처리합니다. 확약의 효력은 이 임차권에 한정되며, 다른 임차인이나 별도의 미상 점유자가 있다면 별도 위험이지만 이 사건에서 확인된 실제 임차인은 김진아 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512730 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 664-2 그랜드캐슬 에이동 5층503호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 47.41㎡ · 5층 건물 내 5층 503호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 폐문부재로 내부확인 못함 |
| 소유자 | 김진희 (2021.10.26 매매 · 거래가액 141,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 74,970,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 141,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 말소 확약
현재 등기에서 핵심은 을구 6번 김진아의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2021.08.18, 확정일자 2021.08.19, 전입 및 점유개시 2021.09.28, 보증금 141,000,000원입니다. 강제경매개시결정일 2025.09.26보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진아 | 141,000,000원 | 2021.09.28 | 2021.08.19 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약으로 실질 0원 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 거래의 51%
가격 판단은 과거 전체 평균 148,000,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선합니다. 최근 12개월 확인 거래는 2025.07의 147,000,000원 1건이고, 최근 12개월 평균 역시 147,000,000원입니다. 현재 실질취득 74,970,000원은 그 가격의 51.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 50.07㎡ | 4 | 147,000,000원 |
| 2022.04 | 47.41㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2021.10 | 47.41㎡ | 5 | 141,000,000원 |
| 2021.09 | 47.41㎡ | 2 | 149,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 147,000,000원 |
전체 4건 평균은 148,000,000원이지만 최근 흐름은 과거 거래 대비 -0.9%로 소폭 하락 추세입니다. 따라서 과거 최고가 155,000,000원이나 전체 평균을 근거로 가격을 과도하게 높게 평가하면 안 됩니다. 그럼에도 확약을 반영한 현재 최저가 74,970,000원은 최신 거래 147,000,000원과 최근 12개월 평균보다 크게 낮아 가격 차이는 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,749,460원 |
| 1. 임차인 김진아 보증금(우선변제) | 141,000,000원 | 73,220,540원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 141,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 미배당액은 67,779,460원입니다. 일반적인 대항력 임차권이라면 이 부족분이 매수인에게 승계되지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차인에 관한 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 낙찰가 하락 효과가 상쇄된다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 74,970,000원 | 67,779,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 52,479,000원 | 89,865,622원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 36,735,300원 | 105,325,935원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심을 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 74,970,000원에서 52,479,000원, 36,735,300원으로 내려갈수록 미배당 임차보증금 인수액이 각각 89,865,622원, 105,325,935원으로 커집니다. 즉 단순히 최저가만 보고 “유찰될수록 싸진다”고 해석할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다. 반대로 말소동의 확약이 실제 매각조건대로 이행된다면 해당 임차권의 승계 부담이 제거돼 유찰에 따른 최저가 하락이 그대로 매수인 취득가격 하락으로 연결됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다. 사용승인일은 2012.03.15입니다.
- 입지. 서인천고등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 인천지하철 2호선 검바위역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 대체로 양호한 편입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1구획정리)이며, 과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,604,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역이 2025.08.26부터 2026.08.25까지 지정돼 있습니다.
- 환금성. 그랜드캐슬A동은 12세대이고 확인 거래가 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 재매각 가격과 기간의 변동성이 큰 편으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 김진아의 을구 6번 임차권에 정확히 적용되는지, 말소 조건과 절차를 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 인수액 이중 계산. 확약 적용 시 인수 실질 0원, 확약이 작동하지 않을 경우 현재 회차 룰상 미배당 67,779,460원이라는 두 시나리오를 모두 자금계획에 넣어야 합니다.
- 시세는 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균·최신 거래는 147,000,000원이며 추세는 -0.9%입니다. 과거 전체 평균 148,000,000원만 보고 매도가를 높게 잡지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 12세대 규모, 최근 12개월 실거래 1건이라는 거래 빈도를 감안해 예상 매도기간과 가격 할인폭을 보수적으로 잡으세요.
- 내부 상태 확인 한계. 감정평가 당시 폐문부재로 내부확인이 되지 않았으므로 수리비·점유상태 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 및 임차권 말소 조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “싼 최저가”가 아니라 “확약이 가격을 살린 사건”
이 사건을 최저가 74,970,000원만 보고 접근하면 권리구조를 놓칩니다. 김진아의 보증금 141,000,000원 임차권은 전입 2021.09.28로 말소기준인 2025.09.26 강제경매개시결정보다 앞서 원칙적으로 매수인이 미배당액을 인수하는 선순위 대항력 임차권입니다. 현재 배당 구조만 놓고 보면 미배당액은 67,779,460원입니다.
그런데 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차인에 관한 인수는 실질 0원으로 처리됩니다. 그 결과 현재 실질취득은 74,970,000원이고, 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 147,000,000원의 51.0%까지 내려옵니다. 최근 가격 추세가 -0.9%로 소폭 하락하고 12세대 다세대라 환금성이 두껍지 않다는 약점은 있지만, 확약이 매각조건대로 이행된다는 전제 아래 가격 차이는 분명합니다.
결론은 “가격은 매력적, 권리는 확약서 확인이 전제”입니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 자체가 아니라, 김진아 임차권의 말소동의 확약이 실제 낙찰 후 확실히 작동하는지를 입찰 전에 문서로 확인하는 데 있습니다.
