의정부지방법원 2025타경71801. 포천시 소흘읍 송우리 전원우정아파트 11동 2층 203호입니다. 현 소유자 송동욱은 2021년 매매로 거래가 199,000,000원에 취득했고, 2025.03.10 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 현재 남아 있는 등기 중 가장 중요한 것은 2024.03.14 등기된 이기백의 주택임차권 200,000,000원입니다.
이 사건은 등기만 보면 매수인이 상당한 임차보증금을 떠안을 수 있는 구조지만, 2026.07.01 제출된 확약서가 큰 변수가 됩니다. 이기백 측은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 이기백의 미배당액은 룰상 69,662,000원이지만 실질 인수액은 0원입니다. 문제는 확약 밖의 신연지입니다. 신연지는 2024.08.16 전입으로 말소기준인 2025.03.10보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71801 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 송우리 392-12 전원우정아파트 11동 2층 203호 |
| 도로명 | 경기도 포천시 소흘읍 솔모루로3번길 52-36 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 15층 건물 내 2층 203호 · 아파트 단위세대로 이용 중 |
| 소유자 | 송동욱 (2021.10.09 매매, 거래가 199,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 133,000,000원 (감정가 70%, 10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 임차인은 미상
현재 권리분석의 기준시점은 2025.03.10 강제경매개시결정입니다. 과거 금호타이어·우리은행·넥센타이어 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현 경매에서 인수할 권리가 아닙니다. 반면 이기백은 2022.03.02 전입·점유, 2022.02.04 확정일자를 갖추고 2024.03.14 임차권등기까지 했으므로 원래는 선순위 임차권 인수위험이 큰 구조입니다. 다만 2026.07.01 확약으로 이기백에 한해 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 예정돼 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
실제 임차인은 신연지·이기백 2명입니다. ‘시보증’은 실제 임차인이 아니라 신연지 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 구분 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신연지 주거 | 2024.08.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 위험 |
| 이기백 건물 전부 · 임차권등기 | 2022.03.02 | 2022.02.04 | 200,000,000원 | 포기 확약 | 有 | 실질 0원* |
| 시보증 보증기관 대위·승계 | 2022.03.02 | 2022.02.04 | 0원 | 승계신고 | 有 | 신연지 중복신고 |
* 현재 배당가정상 이기백 보증금 미배당액은 69,662,000원이지만, 2026.07.01 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 따라 이기백에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 신연지에게 적용되지 않습니다.
② 가격 구조 — 10회 유찰, 그래도 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 190,000,000원, 현재 최저매각가는 133,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 10회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 등 현재 시세를 직접 비교할 수 있는 자료가 없습니다. 따라서 ‘감정가보다 30% 낮다 = 시세보다 싸다’고 해석해서는 안 됩니다.
등기상 송동욱의 2021년 취득 거래가는 199,000,000원이지만 이는 현재 시세를 뜻하지 않습니다. 특히 이 사건은 10회 유찰됐고, 신연지 보증금이 미상이라 낙찰가 외 추가 부담 가능성도 남습니다. 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 최저가 + 확약 밖 인수위험이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,662,000원 |
| 1. 임차인 이기백 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 130,338,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용 2,662,000원을 제외한 130,338,000원이 이기백에게 우선 배당되고, 이기백 보증금의 룰상 부족분은 69,662,000원입니다. 다만 2026.07.01 확약으로 이기백의 대항력과 임차권등기 인수는 실질 0원입니다. 주택도시보증공사에는 예상배당이 0원이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 추산초등학교 북측 인근으로, 공동주택·노변 근린생활시설·공원 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편은 무난한 상태입니다.
- 건물. 1997.03.11 사용승인된 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 15층 건물 내 2층 203호입니다. 승강기·난방·위생설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연계됩니다.
- 규제. 자연녹지지역·제2종일반주거지역, 소로2류·중로3류 접합, 가축사육제한구역·교육환경보호구역·상대보호구역·절대보호구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역입니다.
- 환금성. 아파트 용도이지만 이 경매는 이미 10회 유찰됐습니다. 현재 경매 수요가 강하다고 보기 어려운 신호이므로 최저가 할인율만으로 환금성을 낙관하면 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신연지 보증금 확인. 가장 중요한 미확정 변수입니다. 보증금·계약내용·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 이기백 임차권에 적용되는지 원문과 매각조건을 직접 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 구분. 시보증은 신연지 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차인·별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
- ‘10회 유찰 = 저가’ 착시 경계. 최근 시세 비교자료가 없고 별도 임차인 위험까지 남아 있어 최저가 133,000,000원 자체만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 배당구조 확인. 현재 가정에서는 이기백에게 130,338,000원이 우선 배당되고 신청채권자 주택도시보증공사는 0원 배당입니다. 실제 세금·최우선변제 등 추가 우선채권 여부를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인이 2명으로 파악되므로 낙찰 후 실제 점유자, 인도 대상, 협의 필요성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 사건 전체가 풀린 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 장점은 명확합니다. 이기백의 보증금 200,000,000원은 현재 배당가정에서 69,662,000원이 부족하지만, 2026.07.01 확약 때문에 그 부족분을 매수인이 실질적으로 승계하지 않는 구조입니다. 그러나 그 결론을 사건 전체에 확대하면 안 됩니다. 신연지는 별도의 실제 임차인이고, 보증금·확정일자가 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고인 시보증도 신연지 건과 연결돼 있어, 이 부분을 확인하기 전에는 총 취득비용을 확정할 수 없습니다.
게다가 이 물건은 이미 10회 유찰됐고 현재 최저가는 감정가의 70%인 133,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래나 최신 거래 자료가 없는 상황에서 이 숫자를 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 이기백 확약은 호재, 신연지 미상 임차인은 핵심 리스크, 가격 평가는 보류입니다. 확약 밖 임차관계를 원문으로 해소하기 전까지는 낮은 최저가만 보고 공격적으로 접근할 사건이 아닙니다.
