한 줄 평 8회 유찰로 가격만 보면 매우 낮아졌지만, 핵심은 임차권등기 보증금 200,000,000원입니다. 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수할 수 있는 구조입니다. 최저가 1,095만원만 보고 접근하면 안 되는 물건입니다.
감정가
190,000,000원
아파트
최저가
10,953,000원
8회 유찰
실질취득 위험
최대 200,000,000원
임차권등기 미배당 시
핵심지표
임차권등기
이기백 보증금
의정부지방법원 2025타경71801. 경기도 포천시 소흘읍 송우리 전원우정아파트 11동 203호입니다. 표면상으로는 감정가 1.9억원짜리 아파트가 1,095만원까지 떨어진 초저가 경매입니다. 그러나 이 사건의 본질은 가격이 아니라 임차권등기와 배당 부족 위험입니다.
말소기준권리는 2005년 6월 27일 설정된 금호타이어주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸하지만, 매각물건명세서상 매수인이 인수할 수 있는 주택임차권등기가 별도로 존재합니다. 따라서 낙찰자는 배당 결과를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71801 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 송우리 392-12 전원우정아파트 11동 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트 단위세대 이용 |
| 소유자 | 송동욱 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 10,953,000원 |
| 유찰횟수 | 8회 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차권이 핵심
말소기준권리 이후 근저당·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 8번 주택임차권은 별도 검토 대상입니다. 이기백 임차인은 2022년 임대차계약, 2022년 3월 2일 전입, 2022년 2월 4일 확정일자를 갖고 있으며 임차보증금은 200,000,000원입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 구분 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 이기백 | 주거 (임차권등기) | 200,000,000원 | 인수검토 배당 부족 시 잔액 인수 가능 |
| 신연지 | 주거 | 미상 | 전입이 말소기준권리 이후 → 대항력 없음 |
⛔ 핵심 위험 — 2억원 임차권등기 매각물건명세서상 매수인이 대항할 수 있는 을구 8번 주택임차권등기가 있습니다. 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다. 최저가 1,095만원이 낮아도 실질취득은 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액 구조가 될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,953,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 597,154원 |
| 금호타이어주식회사 근저당 | 50,000,000원 | 10,355,846원 |
| 주식회사우리은행 근저당 | 63,600,000원 | 0원 |
| 넥센타이어주식회사 근저당 | 58,000,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
매각대금 배분 (현재 최저가)
회차별 미배당 규모
유찰이 반복되어 가격은 낮아졌지만 채권 미배당 규모는 줄지 않는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 포천시 소흘읍 송우리 추산초등학교 북측 인근으로 공동주택·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장 이용이 가능한 상태입니다.
- 건물. 1997년 사용승인된 철근콘크리트벽식조 15층 건물 내 2층 물건입니다.
- 환금성. 8회 유찰 이력은 가격 저항과 매수층 제한 가능성을 보여줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 이기백 임차보증금 200,000,000원의 배당 가능액을 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 주의. 1,095만원만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
- 보증기관 관련 확인. 시보증은 신연지 보증금 관련 보증기관 대위·승계 신고로 별도 보증금 합산 대상이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “8회 유찰보다 먼저 볼 것은 임차권이다”
이 물건은 가격만 보면 감정가 1.9억원 대비 1,095만원이라는 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종적으로 부담하는 금액입니다. 임차권등기 보증금 2억원이 배당 부족으로 남는다면 매수인 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 이 사건은 초저가형이 아니라 권리 확인형 물건입니다.