의정부지방법원 2025타경71806. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만 감정평가 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 럭스타워 19층 중 4층 401호로, 등기부상 현재 소유자는 유지현입니다. 이 물건에서 가장 중요한 것은 10회 유찰로 최저가가 4,802,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 임차인 전혜원의 170,000,000원 보증금과 대항력입니다.
전혜원은 2021.11.18 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.10.25입니다. 현재 경매의 말소기준으로 제시된 신용보증기금 가압류는 2023.06.28이므로, 전혜원의 대항요건이 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 을구 3번 임차권등기에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음을 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71806 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 493-7 럭스타워 4층 401호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 19층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 유지현 (2021.10.15 매매 · 거래가액 174,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 4,802,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선행 대항력’이 핵심
2019.10.10 설정된 국민은행 근저당권 66,000,000원은 2021.11.18 해지되어 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 제시된 권리는 2023.06.28 신용보증기금 가압류 18,462,121원입니다. 문제는 임차인 전혜원의 전입·점유일인 2021.11.18이 이보다 빠르다는 점입니다.
전혜원은 2023.11.24 임차권등기를 마쳤고, 보증금은 170,000,000원, 확정일자는 2021.10.25입니다. 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액을 배당받을 수 없습니다. 등기 자체는 매각으로 정리되더라도 미배당 보증금 잔액의 인수위험은 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전혜원 제401호 전부 · 임차권등기 | 2021.11.18 | 2021.10.25 | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 인수 |
| 시보증 전혜원 보증금 대위·승계 신고 | 2021.11.18 | 2021.10.25 | 0원 | 보증기관 승계 중복합산 금지 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
럭스타워 전용 40.0㎡ 실거래는 최근 자료 기준 165,000,000원~179,000,000원 범위입니다. 전체 12건 평균은 171,625,000원이지만 가격 판단은 최근 시장을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 171,500,000원, 최신 거래는 2026.07 · 167,000,000원이며 최근과 이전 거래의 추세는 -0.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 40.0㎡ | 4 | 167,000,000원 |
| 2026.03 | 40.0㎡ | 15 | 179,000,000원 |
| 2026.02 | 40.0㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 40.0㎡ | 7 | 165,000,000원 |
| 2026.01 | 40.0㎡ | 18 | 173,000,000원 |
| 2025.12 | 40.0㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 2025.04 | 40.0㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2025.03 | 40.0㎡ | 15 | 170,000,000원 |
| 2025.03 | 40.0㎡ | 19 | 173,000,000원 |
| 2025.02 | 40.0㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2024.11 | 40.0㎡ | 8 | 171,000,000원 |
| 2024.10 | 40.0㎡ | 13 | 176,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.0㎡ | 6건 | 171,500,000원 |
표면 최저가 4,802,000원은 최근 12개월 평균의 2.8% 수준으로 보이지만, 이 숫자는 이 사건에서 가격 메리트를 나타내지 않습니다. 전혜원의 미배당 보증금을 인수하면 실질취득 부담은 약 170,000,000원으로 올라옵니다. 이는 최근 12개월 평균 171,500,000원과 큰 차이가 없고, 최신 4층 거래 167,000,000원보다는 오히려 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,802,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 486,436원 |
| 1. 임차인 전혜원 보증금 | 170,000,000원 | 4,315,564원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 18,462,121원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차인 전혜원에게 4,315,564원만 배당되고 보증금 부족분 165,684,436원이 매수인 인수 예상액으로 남습니다. 신용보증기금과 신청채권자 주택도시보증공사는 예상배당 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차가 내려가도 인수형 구조는 그대로
| 회차 | 매각가 | 예상 인수액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 4,802,000원 | 165,684,436원 | 보증금 잔액 인수 |
| 11회 유찰 시 | 3,361,400원 | 167,099,105원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 12회 유찰 시 | 2,352,980원 | 168,089,374원 | 총 부담은 약 170,000,000원 수준 |
이 표가 이 사건의 본질을 가장 잘 보여줍니다. 낙찰가가 4,802,000원에서 3,361,400원, 다시 2,352,980원으로 내려가도 미배당 보증금 인수액이 함께 증가합니다. 따라서 추가 유찰 자체가 실질취득가를 의미 있게 떨어뜨리지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 의정부역 서측 인근이며, 근린생활시설·오피스텔·도시형생활주택이 혼재하는 상업·주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장, 의정부역 1호선 및 경전철이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이나 감정평가상 401호는 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구·특정용도제한지구·역사문화환경보존지역·상대보호구역·과밀억제권역 등이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 924.9㎡, 공시지가 5,152,000원/㎡, 평지·가로장방이며 남측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래·경매 체질. 럭스타워는 170세대, 2019.07.31 준공이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 8.6회, 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 입찰 판단은 4,802,000원이 아니라 전혜원 보증금 잔액 인수까지 포함한 약 170,000,000원 수준에서 해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 전혜원의 임대차계약일 2021.10.23, 확정일자 2021.10.25, 전입·점유 2021.11.18, 보증금 170,000,000원을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당액 변동 확인. 현재 예상 인수액 165,684,436원은 매각가 4,802,000원 기준 배당 추정치이므로 실제 배당표와 비용 변동을 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 금지. 시보증 신고는 전혜원 보증금의 대위·승계로 별도 임차보증금이 아닙니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균 171,500,000원뿐 아니라 최신 4층 거래 167,000,000원을 함께 보고 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 11회·12회 유찰로 매각가가 내려가도 예상 인수액이 늘어나므로 단순 유찰만으로 가격 메리트가 커지지 않습니다.
맺으며 — “480만원 경매”가 아니라 “1.70억 인수형”
이 사건은 숫자 하나만 잘못 보면 결론이 완전히 뒤집힙니다. 최저매각가 4,802,000원만 보면 감정가 170,000,000원의 극히 일부까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 전혜원의 170,000,000원 보증금은 말소기준 가압류보다 앞선 전입·점유에 기반한 대항력을 갖고 있고, 현재 회차에서 예상되는 미배당액만 165,684,436원입니다.
그래서 이 물건의 실질취득 부담은 최저가가 아니라 약 170,000,000원을 중심으로 봐야 합니다. 최근 12개월 평균 171,500,000원보다는 약간 낮지만 최신 실거래 167,000,000원보다는 높고, 최근 추세도 -0.1%입니다. 10회 유찰과 럭스타워 경매 평균 8.6회 유찰이라는 수치까지 감안하면 가격이 480만원까지 떨어져서 싸진 것이 아니라, 임차보증금 인수 때문에 낙찰가만 낮아진 구조에 가깝습니다. 결론은 명확합니다. 표면가는 초저가, 실질가는 시세권. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 임차보증금 잔액을 포함한 총 부담을 정확히 계산하는 것입니다.
