최저가는 70%지만, 핵심은 HUG 확약과 미상 점유자 — 인천 렉스타워 1505호

인천지방법원 2025타경512744. 인천 남동구 간석동 ‘렉스타워’ 15층 1505호, 감정평가서 이용상태는 아파트입니다. 물건 자체는 2017.01.10 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물 내 15층 호실이고, 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있습니다. 문제는 가격보다 먼저 임차권입니다. 정은비의 주택임차권등기는 보증금 196,000,000원, 주민등록일자 2021.05.28, 확정일자 2021.05.04로, 말소기준인 2022.05.27 서민금융진흥원 가압류보다 앞섭니다.

정확도상 이 구조는 원칙적으로 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려가도 정은비 보증금 196,000,000원 중 배당받지 못하는 금액이 매수인에게 따라붙어, 최저가만 보고 “싸다”고 하면 안 됩니다. 현재 회차 기준 배당표상 룰상 인수는 78,085,600원이고, 단순 합산 실질부담은 198,485,600원입니다. 다만 이 사건은 notes에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 표시되어, 그 확약이 적용되는 정은비 임차권등기 인수는 실질 0원*으로 따로 평가합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.05.27 가압류, 그 앞 임차권이 핵심

등기부상 말소기준은 갑구 4번 서민금융진흥원 가압류입니다. 그 이후의 국민행복기금 가압류와 주택도시보증공사 경매개시결정, 정은비 주택임차권등기는 형식상 매각으로 소멸 대상으로 표시되어 있습니다. 그러나 정은비는 주민등록일자와 확정일자가 말소기준보다 앞서는 임차권자라, 보증금 미배당분이 있으면 매수인 인수 문제가 생깁니다. 이 사건의 핵심은 그 인수위험을 HUG 말소동의 확약서가 실질적으로 해소하느냐입니다.

② 임차인 표 — 실제 명의 2명, 보증기관 승계 중복신고 없음

tenants 데이터상 is_subrogation 또는 is_guarantor가 true인 보증기관 승계·대위 중복신고자는 없습니다. 따라서 신고 기준 실제 임차인 명의는 김해린, 정은비 2명입니다. 다만 성격은 다릅니다. 정은비는 보증금 196,000,000원의 임차권등기권자이고, 김해린은 현황조사·매각물건명세서상 보증금 미상 점유자로 별도 확인 대상입니다.

③ 시세 비교 — 확약 전이면 비싸고, 확약 반영이면 싸다

렉스타워 동일 면적권 실거래 12건 평균은 169,750,000원입니다. 최저가 120,400,000원만 놓고 보면 실거래 평균의 70.9%입니다. 하지만 정은비 보증금 인수가 그대로 살아 있으면 현재 회차 기준 실질부담은 120,400,000원 + 78,085,600원 = 198,485,600원으로, 실거래 평균보다 높습니다. 이 사건의 가격 메리트는 최저가가 아니라 HUG 확약이 유효하게 작동한다는 전제에서만 생깁니다.

최근 실거래는 125,000,000원~243,000,000원까지 편차가 큽니다. 감정가 172,000,000원은 평균과 거의 붙어 있지만, 현재 최저가 120,400,000원은 낮습니다. 다만 이 판단은 어디까지나 정은비 인수 확약이 유효하고, 김해린 보증금 미상 점유에서 추가 인수 문제가 나오지 않는 경우에 한합니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,400,000원 가정)

배당표 기준 정은비 보증금 부족분은 78,085,600원입니다. 확약이 없다면 매수인 인수로 보아야 하고, 확약이 적용되면 정은비 임차권등기 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 안 내려간다

이 표가 대항력 인수형의 핵심입니다. 낙찰가가 내려가도 정은비 보증금 196,000,000원에서 배당받지 못하는 금액이 늘어, 확약 전 기준 총부담은 보증금 수준으로 고정됩니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 “최저가가 낮다”가 아니라 “정은비 확약이 유효하고, 확약 밖 인수 문제가 없는가”입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 간석2동행정복지센터 동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물 내 15층 1505호입니다. 기본 위생·급배수설비와 승강기설비가 되어 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다. 위반건축물 사항은 false, 공부와의 차이는 없음으로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 렉스타워는 72세대, 2017.01.10 사용승인입니다. 실거래 표본은 있으나 가격 편차가 125,000,000원~243,000,000원으로 넓고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• HUG 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 누구의 어떤 권리를 어느 조건으로 말소하는지 원문으로 확인해야 합니다.
• 김해린 점유 확인. 김해린은 보증금·확정일자 미상입니다. 데이터상 전입은 2024.04.12로 말소기준 이후라 대항력 없음으로 표시되지만, 보증금 미상 점유 자체는 확인 대상입니다.
• 실질취득 기준 입찰가 산정. 확약 반영 기준은 120,400,000원, 확약 전 룰상 단순 합산은 198,485,600원입니다. 두 숫자의 차이가 이 사건의 리스크입니다.
• 소형 복합 입지 환금성. 업무시설·공동주택·근린생활시설 혼재 지역이고, 실거래 편차가 크므로 매도 가능 가격을 평균 하나로만 잡지 마세요.
• 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 점유관계, 관리비, 당해세를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 가격을 만든다”

이 물건은 권리가 깨끗한 물건이 아닙니다. 오히려 정은비의 대항력 있는 임차권등기 보증금 196,000,000원이 정면에 있고, 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 아무리 내려가도 실질부담은 보증금 수준에 묶입니다. 그래서 최저가 120,400,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.

다만 제공 데이터에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 명시되어 있습니다. 이 확약이 유효하게 작동하면 정은비 임차권등기 인수는 실질 0원*이 되고, 그때 비로소 현재 최저가는 실거래 평균의 70.9%라는 가격 메리트가 생깁니다. 결론은 단순합니다. 확약 원본과 김해린 점유를 닫으면 검토 가능, 둘 중 하나라도 불명확하면 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.