의정부지방법원 2025타경71823. 포천시 영중면 양문리 1016-3의 기타 + 토지 물건으로, 토지는 공장용지 4,401.9㎡이며 전용공업지역·지방산업단지에 포함됩니다. 매각은 제시외 건물 및 기계기구를 포함한 일괄매각입니다. 감정가 4,860,955,500원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 2,381,868,000원입니다. 등기상 기준점은 2023.01.06 설정된 중소기업은행 근저당 960,000,000원이며, 그 뒤의 중소기업은행 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 점유자가 여럿 확인되기 때문입니다. 특히 이정순은 2022.06.16 전입, 보증금 30,000,000원·월세 2,000,000원으로 조사됐고, 배당 시뮬레이션에서는 이 보증금 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 여기에 이계열, 이승준, JIN LONGZHE도 말소기준보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 하며, 실제 인수액은 30,000,000원보다 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71823 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 영중면 양문리 1016-3 · 경기도 포천시 영중면 양문공단로1길 62 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 4,401.9㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 주식회사프로텍스 |
| 감정가 / 최저가 | 4,860,955,500원 / 2,381,868,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 3,671,043,329원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 별도
현재 소유권은 2022.12.13 주식회사프로텍스로 이전됐습니다. 말소기준은 2023.01.06 중소기업은행 근저당권 960,000,000원입니다. 이후 2023.03.30 중소기업은행 근저당 2,640,000,000원, 2023.05.18 중소기업은행 근저당 496,800,000원, 2025.02.05 신용보증기금 가압류 316,933,723원, 2025.03.07 서울보증보험 주식회사 가압류 44,960,840원, 2025.03.10 임의경매개시결정 및 2025.04.22 포천시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유 8명, 선순위 4명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이계열 | 2021.03.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이승준 | 2021.08.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| JIN LONGZHE | 2021.09.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이정순 | 2022.06.16 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 30,000,000원 계산 |
| YIGITALIEV KHUSAN ADKHAM UGLI | 2023.08.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 전입 기준 없음 |
| ROMPHANATHAM SROEMSAK | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 전입 기준 없음 |
| SAEMI PRANOP | 2024.04.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 전입 기준 없음 |
| 강성기 | 2024.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 전입 기준 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 표의 8명은 모두 실제 점유자로 봅니다. 이 가운데 말소기준 2023.01.06보다 전입이 빠른 점유자는 이계열·이승준·JIN LONGZHE·이정순입니다. 이정순 외 3명의 보증금이 확인되지 않으므로 매수인의 최종 인수액은 현재 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,381,868,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,218,680원 |
| 인수 · 이정순 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 2,640,000,000원 | 1,395,649,320원 |
| 4. 근저당 · 중소기업은행 | 496,800,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 316,933,723원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 44,960,840원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,458,694,563원 중 예상배당 2,355,649,320원, 미배당 2,103,045,243원입니다. 이정순 보증금 30,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됐습니다. 다른 선순위 점유자의 미상 보증금은 이 배당표에 포함돼 있지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 2,381,868,000원 | 2,103,045,243원 | 30,000,000원 + 미상 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,667,307,600원 | 2,810,460,039원 | 30,000,000원 + 미상 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,167,115,320원 | 3,305,650,396원 | 30,000,000원 + 미상 |
유찰이 한 번 더 진행되면 매각가는 1,667,307,600원, 다시 유찰되면 1,167,115,320원으로 내려갑니다. 그러나 확인된 이정순 보증금 30,000,000원과 선순위 점유자의 미상 보증금 문제는 매각가 하락과 별개입니다. 따라서 낮아진 최저가 자체를 투자 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 토지·이용 조건
- 토지. 공장용지 4,401.9㎡, 공업용 이용, 평지·사다리형·소로각지입니다.
- 용도지역. 전용공업지역이며 도시지역·지방산업단지·지구단위계획구역·성장관리권역에 포함됩니다.
- 규제. 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 완충녹지에도 접합니다.
- 공시지가. 273,200원/㎡입니다.
- 매각 범위. 제시외 건물 및 기계기구를 포함한 일괄매각입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유 4명 확인. 이계열·이승준·JIN LONGZHE·이정순의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 이정순 30,000,000원. 현재 배당 시뮬레이션은 이 보증금을 매수인 인수로 계산합니다. 확정일자·배당요구 여부와 원본 명세를 대조해야 합니다.
- 미상 보증금 상한 확인. 이계열·이승준·JIN LONGZHE의 보증금이 확인되기 전에는 실질취득비용 상한을 정할 수 없습니다.
- 후순위 점유. YIGITALIEV KHUSAN ADKHAM UGLI·ROMPHANATHAM SROEMSAK·SAEMI PRANOP·강성기는 말소기준 이후 전입입니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 기계기구가 포함되므로 현황·소유관계·사용 가능 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 토지 이용 제한. 전용공업지역·지방산업단지·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역 등 조건을 사업 목적과 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 49%라는 숫자 대신 최저매각가 + 확인된 인수 30,000,000원 + 미상 보증금을 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저, 인수액부터 확정”
이 사건은 4,860,955,500원 감정가가 2,381,868,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 표면적인 할인율만 보면 관심이 갈 수 있지만, 권리분석의 순서는 반대입니다. 먼저 2023.01.06 말소기준보다 앞선 이계열·이승준·JIN LONGZHE·이정순의 임대차 관계부터 확정해야 합니다. 이정순의 보증금 30,000,000원은 이미 매수인 인수로 계산돼 있고, 다른 선순위 점유자의 보증금은 미상입니다.
따라서 현재 단계에서 이 물건의 실질취득비용을 최저가 하나로 표현할 수 없습니다. 최저매각가 + 30,000,000원 + 추가 미상 보증금이 출발점입니다. 여기에 공장용지·전용공업지역·일괄매각·토지 이용 제한이라는 환금성 및 활용 조건도 겹칩니다. 결론은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 선순위 점유자의 보증금과 점유 범위가 확정되기 전에는 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
