의정부지방법원 2025타경71835. 경기도 의정부시 의정부동 소재 혜성루첸리 6층 602호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부상 현재 소유자는 손재현이며, 2022.04.29. 거래가액 156,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 집합건물 내 6층 602호이고 건물은 철근콘크리트구조 16층입니다.
이 사건은 8회 유찰을 거쳐 최저매각가가 감정가의 약 34%인 48,020,000원까지 내려왔습니다. 최근 거래 12건의 평균은 151,250,000원, 최신 거래는 2022.10 146,000,000원으로, 입력된 거래자료 기준 최저가는 평균 시세의 31.7%입니다. 따라서 가격 메리트는 매우 크지만, 이 사건의 승부처는 임차권 확약 범위와 미상 권리 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71835 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 214-76, 214-77, 214-79 혜성루첸리 6층 602호 · 도로명 경기도 의정부시 호국로 1311 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 손재현 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 48,020,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 174,587,506원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기사항전부증명서 | 2026.07.13 발급 · 의정부지방법원 의정부등기소 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있었지만 확약이 핵심
권리분석의 핵심은 송윤희 임차권입니다. 등기부에는 2023.07.27. 주택임차권이 접수되었고, 임대차계약일자 2022.03.21., 주민등록일자 2022.04.26., 점유개시일자 2022.04.26., 확정일자 2022.03.31., 보증금 156,000,000원이 확인됩니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 있습니다. 다만 매각물건명세서 비고에 2026.05.04.자 대항력포기 및 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 이 확약이 적용되는 송윤희 임차인의 인수부담은 실질 0원입니다.
반면 2023.10.06. 임차권 경정등기에는 2차 계약일자와 2차 확정일자가 기재되어 있으나, 별도 임차자료에는 전입신고일 미상·보증금 미상·대항력 판정 불가로 남아 있습니다. 따라서 확약은 송윤희에게만 적용하고, 이 별도 불명확성까지 자동으로 해소된 것으로 보아서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 인정되지만 확약으로 인수 해소
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송윤희 | 602호 전부 · 2022.04.26 | 156,000,000원 | 有 | 有 | 확약으로 0원* |
| 임차권 경정 1-2 | 전입신고일 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 원본 확인 |
* 2026.05.04. 대항력포기 및 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 송윤희 임차인에게만 적용. 별도 경정등기 부분의 미상사항까지 확약으로 자동 해소되는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 거래의 31.7%
혜성루첸리 47세대, 2022.01.05. 준공. 비교 대상은 목표면적 22.079㎡와 매칭되는 최근 거래 12건으로, 평균 거래가는 151,250,000원입니다. 입력된 최신 거래는 2022.10 거래로 146,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 22.08㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 2022.08 | 22.08㎡ | 7 | 161,000,000원 |
| 2022.08 | 22.08㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 2022.07 | 22.08㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 2022.07 | 22.08㎡ | 4 | 146,000,000원 |
| 2022.06 | 22.08㎡ | 7 | 161,000,000원 |
| 2022.05 | 21.31㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 22.08㎡ | 4 | 146,000,000원 |
| 2022.05 | 21.31㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 22.08㎡ | 4 | 151,000,000원 |
| 2022.05 | 22.08㎡ | 6 | 156,000,000원 |
| 2022.05 | 22.08㎡ | 6 | 156,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 151,250,000원 |
최근 12건 평균은 151,250,000원, 거래 범위는 146,000,000원~161,000,000원입니다. 현재 최저가 48,020,000원은 최근 12개월 평균의 31.7%이고, 최신 거래 146,000,000원과 비교해도 크게 낮습니다. 입력된 시장자료 범위에서는 가격 메리트가 매우 큰 편입니다. 다만 거래자료의 날짜가 2022.05~2022.10에 집중되어 있으므로 입찰 전 실제 현 시점의 거래 가능성을 반드시 다시 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,264,360원 |
| 1. 임차인 송윤희 보증금 (우선변제) | 156,000,000원 | 46,755,640원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 174,587,506원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료상 현재 회차 배당 가정에서는 집행비용 1,264,360원과 송윤희 보증금 46,755,640원이 배당되어 합계 48,020,000원이 소진되고, 송윤희 보증금 부족분 109,244,360원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 그러나 2026.05.04.자 확약서가 해당 임차인에게 적용되는 경우 송윤희에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 의정부중앙역 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설·근린공원 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 의정부중앙역 및 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 토지·지역. 일반상업지역, 광대로한면, 대로2류(폭 30m~35m) 접함, 도시철도 접함. 과밀억제권역 및 철도보호지구 등에 포함됩니다.
- 규제. 상대보호구역(의정부중앙초), 중점경관관리구역 등이 포함되며, 토지면적은 154.7㎡, 공시지가는 3,123,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 없음. 철근콘크리트구조 16층 건물 내 6층 602호이고 기본적인 위생·급배수·난방·화재경보·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 총 47세대의 소규모 오피스텔이고 경매물건 평균 유찰 8.0회, 매각률 0.0%로 집계되어 가격 할인과 별개로 환금성은 주의가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.04.자 대항력포기 및 임차권등기 말소동의 확약서가 실제 송윤희 임차권 전체에 적용되는지 문구를 확인하세요.
- 경정등기 1-2 재확인. 2023.10.06. 경정등기에 2차 계약과 2차 확정일자가 추가되어 있으므로 전입·보증금 관련 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표와 실질취득 분리. 원자료 배당표에는 109,244,360원이 매수인 인수로 계산되지만, 확약 적용 시 송윤희에 대해서는 실질 인수 0원으로 판단합니다.
- 가격. 최저가 48,020,000원은 최근 12건 평균 151,250,000원의 31.7% 수준입니다. 가격 자체는 유리하지만 권리 확인이 선행되어야 합니다.
- 환금성. 소규모 47세대, 경매물건 평균 8.0회 유찰, 매각률 0.0%인 점을 감안해 매수 후 처분기간과 수요를 보수적으로 잡으세요.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 및 현재 임대상태를 현장 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·임차권등기·확약서·현황조사를 모두 대조한 뒤 입찰가를 확정하세요.
맺으며 — “싸긴 한데, 확약 범위를 확인해야 한다”
이 물건은 8회 유찰로 가격이 크게 내려와 현재 최저가 48,020,000원, 최근 12건 평균 151,250,000원의 31.7% 수준이라는 점이 가장 강한 투자 포인트입니다. 특히 송윤희의 156,000,000원 대항력 임차권은 2026.05.04.자 확약으로 해당 임차인에 대한 인수부담을 실질 0원으로 낮출 수 있습니다.
다만 이것만 보고 ‘무조건 안전하다’고 결론내릴 수는 없습니다. 별도의 임차권 경정등기 부분에는 전입신고일과 보증금이 미상으로 남아 있기 때문입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격은 매우 매력적이지만, 확약과 경정등기 범위를 확인한 뒤 들어가야 하는 물건”입니다. 가격 메리트는 이미 충분하므로, 승부처는 더 낮은 가격을 기다리는 것보다 인수위험이 정말 0원으로 정리되는지를 원본으로 확인하는 데 있습니다.
