의정부지방법원 2025타경71887. 포천시 신북면 가채리 ‘라비앙’ 3층 301호, 전용 57.24㎡의 단지형 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 숫자는 최저가 2,788,000원이 아니라 임차인 김경률의 보증금 133,000,000원입니다. 김경률은 2021.07.02. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.06.18.이며, 말소기준권리인 2023.03.03. 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있는 임차인으로 정리되어 있고, 배당에서 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.
현재 회차 예상배당에서는 매각대금 2,788,000원 중 집행비용 450,184원을 제외한 2,337,816원만 임차인에게 배당되고, 나머지 130,662,184원이 미배당됩니다. 입찰가가 더 내려가면 배당액은 줄고 인수액은 늘기 때문에, 총 부담은 사실상 임차보증금 133,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71887 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 신북면 가채리 834-19 라비앙 주건축물제1동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 전용 57.24㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 3층 |
| 소유자 | 강인성 · 2021.07.01. 매매 · 거래가액 133,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 2,788,000원 (11회 유찰) |
| 청구액 | 133,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 ‘선순위 대항력’
등기상 말소기준권리는 2023.03.03. 국의 압류입니다. 이후 2023.07.21. 임차권등기와 2025.03.18. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차권등기의 등기일만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다. 임차인 김경률의 주민등록·점유개시일은 2021.07.02.로 말소기준보다 앞서므로, 등기 자체가 소멸하더라도 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 대항력 문제는 남습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김경률 | 3층 301호 전체 | 133,000,000원 | 2021.07.02 / 2021.06.18 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
라비앙 전용 57.24㎡ 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 132,000,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 131,500,000원과 최신 거래 125,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 거래 흐름은 이전보다 -1.1%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 57.24㎡ | 1 | 125,000,000원 |
| 2022.07 | 57.24㎡ | 1 | 138,000,000원 |
| 2021.07 | 57.24㎡ | 3 | 133,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 57.24㎡ | 2건 | 131,500,000원 |
대항력 있는 임차보증금을 기준으로 한 실질취득은 약 133,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 131,500,000원의 약 101.1%, 최신 거래 125,000,000원의 약 106.4% 수준입니다. 따라서 최저가가 감정가의 2.1%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,788,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 450,184원 |
| 1. 임차인 김경률 보증금 | 133,000,000원 | 2,337,816원 |
| 2. 경매개시결정 · 김경률 | 133,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 미배당액은 130,662,184원이며 매수인 인수 가능액으로 계산되어 있습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천중학교 동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·임야·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 왕방로를 통과하는 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 중 3층으로, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6미터, 남동측 약 4~5미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 라비앙은 총 4세대이고 경매 통계상 평균 유찰 11.0회, 매각률 0.0%로 환금성 부담을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 2,788,000원만 보고 수익성을 계산하지 말고, 미배당 보증금 인수까지 포함해 약 133,000,000원 수준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 검증. 김경률의 전입·점유·확정일자·임대차계약서·보증금 지급 내역을 확인해 실제 대항력과 임차관계를 검증해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 김경률과 경매신청채권자 김경률이 동일 이름으로 나타나므로, 가장임차인 여부를 포함한 관계를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 배당 후 인수액 재계산. 실제 낙찰가가 달라지면 임차인 배당액과 인수액도 바뀌므로 입찰가별 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 시세 보수적 적용. 최근 12개월 평균 131,500,000원, 최신 거래 125,000,000원, 추세 -1.1%를 우선해 판단해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.07.23. 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 후 처리 여부를 원본 등기와 관련 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “278만원 낙찰”이 아니라 “1.33억 인수형”
이 물건의 핵심은 11회 유찰도, 감정가 대비 2%대 최저가도 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금 133,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당받지 못하는 130,662,184원이 매수인에게 인수될 수 있고, 유찰이 더 진행되어 낙찰가가 낮아져도 미배당액이 커지면서 총 부담은 사실상 보증금 수준으로 유지됩니다.
그 보증금 기준 실질취득가는 최근 12개월 평균 131,500,000원보다 높고, 최신 거래 125,000,000원보다도 높습니다. 여기에 실거래 추세 -1.1%, 총 4세대, 평균 11.0회 유찰·매각률 0.0%, 임차인과 신청채권자가 동일 이름이라는 확인 필요사항까지 겹칩니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어려운 고위험 인수형 사건입니다.
