의정부지방법원 2025타경71901. 스마트트라움 2층 203호는 사건 분류상 다세대이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김채이이며 2019.12.09 매매를 원인으로 거래가액 189,000,000원에 취득한 등기가 있습니다. 등기부에 과거 여러 근저당과 대부업체 권리가 등장하지만 대부분 이미 말소됐고, 현재 분석의 핵심은 2023.06.23 의정부시 압류를 말소기준으로 보면서 그보다 앞선 이은화의 2021.05.20 전입·점유·확정일자를 어떻게 처리하느냐입니다.
형식적인 권리순서만 보면 이은화는 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금도 200,000,000원이므로 대항력 있는 임차인입니다. 현재 최저가 196,700,000원에서 집행비용 3,553,800원을 뺀 배당모형상 보증금 배당은 193,146,200원, 계산상 미배당은 6,853,800원입니다. 하지만 이 사건에는 그 숫자를 그대로 매수인 인수액으로 읽으면 안 되는 결정적 문서가 있습니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71901 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 220-59 스마트트라움 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 23층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 김채이 · 2019.12.09 매매 · 거래가액 189,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 196,700,000원 (7회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,649,314원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기부 발급일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
이 사건의 실제 임차인은 이은화 1명입니다. 임대차계약일은 2021.03.02, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021.05.20이고, 보증금은 200,000,000원입니다. 2023.06.23 말소기준 압류보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은화 203호 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 원래 有 2021.05.20 전입 | 행사 가능 확정일자·배당요구 | HUG 승계 반환채권 양수·우선변제권 승계 대항력 포기·말소 동의 | 실질 0원 |
룰상 배당계산만 적용하면 현재 회차의 보증금 미배당액은 6,853,800원, 8회 유찰 시 45,643,040원, 9회 유찰 시 76,674,432원입니다. 그러나 확약의 효력은 이은화 관련 보증금채권에 한정되므로 위 금액은 매수인의 실질 승계액으로 보지 않습니다. 이번 자료에서 별도 실제 임차인은 확인되지 않습니다.
과거 권리 중 2021.10.28 의정부시 압류는 2021.11.10 해제됐고, 신한은행·액트캐쉬대부·신흥인베스트대부·맨투맨대부·스피드론에이치제이대부 관련 근저당과 질권도 등기부상 말소돼 현재 인수 대상으로 남아 있는 구조는 아닙니다. 2023.06.23 의정부시 압류와 2025.03.20 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — ‘70% 할인’보다 최근 거래가 우선
스마트트라움의 거래자료는 6건이며, 전체 평균은 274,333,333원입니다. 다만 과거 2021~2022년의 290,000,000원~308,000,000원 거래가 포함돼 있어 전체 평균만 보면 현재 가격을 과도하게 싸게 느낄 수 있습니다. 이 사건에서는 최근 12개월 평균 247,500,000원, 최신 거래 240,000,000원, 그리고 최근 거래가 과거보다 -14.0% 낮다는 추세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 72.59㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 72.59㎡ | 19 | 255,000,000원 |
| 2023.07 | 72.59㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2022.03 | 72.59㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2021.10 | 69.4㎡ | 12 | 308,000,000원 |
| 2021.08 | 69.4㎡ | 13 | 303,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 247,500,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액은 196,700,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 79.5%이고, 최신 거래 240,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 대항력 인수형 함정과 달리, 확약을 반영하면 실질취득액 자체가 최근 거래가격보다 낮은 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,553,800원 |
| 1. 이은화 보증금 우선변제 | 200,000,000원 | 193,146,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 219,649,314원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 이은화 보증금에는 6,853,800원의 미배당이 생기지만, 2026.07.01 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 확약 밖 위험은 따로 본다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 70% | 196,700,000원 | 6,853,800원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 56% | 157,360,000원 | 45,643,040원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 45% | 125,888,000원 | 76,674,432원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 다세대이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트와 같은 환금성을 전제로 보면 안 됩니다.
- 입지. 의정부중앙초등학교 남동측 인근이며 오피스텔·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장과 경전철 의정부중앙역이 있고 대중교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 35m 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물 내 2층 203호이며 냉난방·위생·급배수·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당하고 공시지가는 3,123,000원/㎡입니다.
- 물적 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래·환금. 스마트트라움은 60세대, 2019.04.26 사용승인 자료가 있으며 최근 거래는 존재하지만 경매 평균 유찰 5.7회·낙찰률 0.0%가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심은 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 원문과 적용 주체를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행 확인. 확약상 전액 미변제에도 말소 동의가 있으므로 낙찰 후 실제 말소 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 274,333,333원보다 최근 12개월 평균 247,500,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선 기준으로 보아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거보다 -14.0% 낮아졌으므로 과거 290,000,000원~308,000,000원 거래를 현재 시세 기준처럼 사용하면 안 됩니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 권리 문제가 확약으로 해소되더라도 반복 유찰의 원인이 물건 상태·수요·용도·점유 등 다른 요소인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 대항력 물건”이 아니라 “확약이 가격을 살린 물건”
표면만 보면 보증금 200,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 까다로운 사건입니다. 현재 최저가 196,700,000원에서는 계산상 보증금 부족액도 6,853,800원이 발생합니다. 하지만 주택도시보증공사의 2026.07.01 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인되므로 이 부족액은 매수인에게 실질 승계되지 않는 것으로 분석합니다.
그래서 시세 비교의 기준은 최저가에 보증금 부족분을 더한 금액이 아니라 실질취득 196,700,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 247,500,000원의 79.5%로 가격 여유가 있습니다. 다만 최근 가격 흐름이 -14.0%이고 7회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 5.7회, 낙찰률 0.0%라는 신호가 겹칩니다. 결론은 권리 인수는 확약으로 해소됐지만, 반복 유찰이 보여주는 환금성은 끝까지 확인해야 하는 물건입니다.
