75,460,000원
인천지방법원 2025타경512792. 인천 남동구 도림동 솔리체 에이동 402호, 전용 60.03㎡ 다세대주택입니다. 소유자 박재오는 2020.12.10 매매를 원인으로 2021.01.21 소유권을 취득했고 거래가액은 148,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 먼저 볼 것은 최저가가 아니라 임차인의 전입 시점과 확약서입니다. 김채린은 2021.01.07 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.11.27입니다. 말소기준은 그보다 늦은 2023.01.27 강서세무서 압류이므로, 확약이 없다면 보증금 부족분을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
현재 배당 가정에서는 보증금 148,000,000원 중 73,701,720원만 배당되고 74,298,280원이 미배당됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가 75,460,000원과 인수액을 합친 부담이 보증금 수준까지 올라가므로 “최저가가 감정가의 49%라 싸다”는 판단은 틀립니다. 그러나 이 사건은 명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 해당 임차인에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512792 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 도림동 650-1 솔리체 에이동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 60.03㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 내 4층 402호 |
| 소유자 | 박재오 (2020.12.10 매매 · 거래가액 148,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 75,460,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 148,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 전입은 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2023.01.27 국의 압류입니다. 이후 2023.04.14 남동구 압류와 2025.09.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기된 주택임차권은 2025.01.22이지만, 김채린의 전입·점유는 2021.01.07, 확정일자는 2020.11.27로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 접수일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김채린 제4층 제402호 60.03㎡ 전부 | 148,000,000원 | 2021.01.07 2020.11.27 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 | 실질 0원 확약 미반영 시 74,298,280원 |
실제 임차인은 1명입니다. 김채린은 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인이 아니므로 보증금 148,000,000원을 별도 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 경매신청 채권자로 나타납니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 75,460,000원
가격 비교의 기준은 단순 최저가가 아니라 확약 반영 실질취득액입니다. 이 사건에서는 확약으로 김채린 임차인의 실질 인수가 0원이므로 실질취득은 현재 최저가와 같은 75,460,000원입니다. 시장 데이터의 최근12개월 평균은 148,000,000원이고, 실질취득 대비 비율은 51.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 58.75㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 60.03㎡ | 1건 | 148,000,000원 |
다만 거래 표본은 1건뿐이고, 별도로 제시된 최신 거래 시점도 2022.11입니다. 따라서 148,000,000원을 현재의 확정 시세처럼 단정하기보다는 표본의 수량과 시점이 제한적이라는 점을 함께 봐야 합니다. 최저가가 최근시세 대비 51.0%라는 숫자만으로 높은 등급을 주기 어려운 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,758,280원 |
| 1. 임차인 김채린 보증금 | 148,000,000원 | 73,701,720원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 148,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 김채린 보증금 중 74,298,280원이 부족해 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 그러나 명세서의 말소동의 확약서를 적용하면 이 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 확약 반영 실질취득은 75,460,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천도림초등학교 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택과 아파트 등으로 이루어진 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난합니다.
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 내 4층 402호입니다.
- 도로. 북측 약 4미터, 서측 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 517.1㎡, 지목 대, 공시지가 1,476,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 솔리체A,B동은 16세대 규모이며 2010.10.29 사용승인입니다. 확인된 실거래 표본이 1건이어서 가격 검증은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김채린 임차권의 말소와 인수 해소를 실제로 담보하는지 원문을 대조해야 합니다.
- 대항력 선후관계 확인. 김채린의 전입·점유 2021.01.07은 말소기준 2023.01.27보다 빠릅니다. 확약이 없다면 인수형이라는 전제를 잊으면 안 됩니다.
- 배당 부족분 확인. 현재 회차 기준 룰상 미배당 보증금은 74,298,280원입니다. 확약 적용 여부에 따라 이 금액의 부담 주체가 완전히 달라집니다.
- 실거래 표본 점검. 시장 데이터상 최근12개월 평균은 148,000,000원이지만 거래 표본은 1건이고 최신 거래 표기는 2022.11입니다.
- 추가 임차인 확인. 확약은 김채린 임차권에 대한 것으로 보아야 합니다. 별도 점유자나 임차관계가 있다면 별도의 권리분석이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 확약서다
표면만 보면 감정가 154,000,000원이 두 번 유찰되어 최저가 75,460,000원, 감정가의 49%까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 이 물건의 본질은 할인율이 아닙니다. 보증금 148,000,000원의 김채린 임차인이 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이라는 점이 먼저입니다.
확약이 없다면 현재 회차에서 74,298,280원의 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있어, 최저가가 더 내려가더라도 실질 부담은 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 인수형입니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수를 0원으로 적용합니다. 그 결과 실질취득은 75,460,000원, 최근12개월 평균 148,000,000원 대비 51.0%입니다.
다만 거래 표본은 1건이고 최신 거래 시점도 2022.11로 제시되어 있어 시세 신뢰도는 높게 보기 어렵습니다. 따라서 결론은 “확약 확인 시 가격은 매력적이지만, 확약 원문과 시세 최신성 검증이 선행돼야 하는 물건”입니다. 이 사건은 최저가보다 확약서 한 장의 효력이 실질취득액을 결정합니다.
