인천지방법원 2025타경512793. 부평구 청천동 더원스테이트 3동 607호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 198,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 97,020,000원입니다. 표면만 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건이지만, 권리구조의 중심은 가격이 아니라 195,000,000원의 선순위 주택임차권입니다.
임차권자 정덕환은 임대차계약일 2020.11.12, 점유개시 2020.11.30, 주민등록 2020.12.02, 확정일자 2020.11.13이며 보증금은 195,000,000원입니다. 등기된 주택임차권이 2025.01.23 접수됐고, 배당요구도 확인됩니다. 전입과 확정일자가 경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512793 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 379-8 더원스테이트 6층 3동 607호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상13층 · 3동 6층 607호 · 사용승인 2018.09.04 |
| 소유자 | 최영락 (2018.12.10 소유권 이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 97,020,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 소유권보존 후 최영락에게 소유권이 이전됐고, 2020년 부평구 압류는 같은 해 해제로 이미 말소됐습니다. 핵심은 2025.01.23 접수된 을구 1번 주택임차권입니다. 보증금 195,000,000원, 임차권자 정덕환으로 기재돼 있으며, 이 권리는 경매개시결정보다 앞선 대항요건을 갖춘 것으로 분석돼 매수인 인수 가능 권리로 분류돼 있습니다. 이후 2025.09.29 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정덕환 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 195,000,000원 | 2020.12.02 | 2020.11.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
정덕환은 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 배당요구는 2025.01.23 확인되고, 보증금은 195,000,000원입니다. 현재 최저가보다 보증금이 훨씬 크기 때문에 배당으로 전액 회수할 수 없고, 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
③ ‘9,702만원 낙찰’이 실제로는 1.97억 부담인 이유
현재 회차를 97,020,000원에 낙찰받는다고 가정하면 먼저 집행비용 2,146,360원이 빠지고, 임차인에게 94,873,640원이 배당됩니다. 보증금 195,000,000원 중 남는 100,126,360원이 매수인 인수로 계산됩니다.
| 구분 | 낙찰가 | 임차인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 97,020,000원 | 100,126,360원 | 197,146,360원 |
| 3회 유찰 시 | 67,914,000원 | 128,708,452원 | 196,622,452원 |
| 4회 유찰 시 | 47,539,800원 | 148,715,916원 | 196,255,716원 |
보증금 195,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인 구조에서는 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 그만큼 늘어납니다. 집행비용 추정이 포함된 계산 때문에 표의 합계는 195,000,000원을 조금 웃돌지만, 경제적 구조는 결국 보증금 약 195,000,000원 수준에 실질취득 부담이 묶이는 형태입니다. 따라서 3회, 4회 유찰되어 최저가가 더 내려가더라도 단순히 가격 메리트가 커진다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,360원 |
| 1. 임차인 정덕환 보증금 | 195,000,000원 | 94,873,640원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정에서는 임차인 보증금 중 100,126,360원이 미배당돼 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 청구금액 195,000,000원은 예상배당 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 실제 감정 이용상태도 주거용 오피스텔입니다.
- 입지. 청천초등학교 북서측 인근으로, 주변은 주거용 오피스텔·다세대주택·점포·공장 등이 혼재하는 주상공 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상13층 건물 내 3동 6층 607호이며 사용승인일은 2018.09.04입니다.
- 도로. 동측 약 20m, 남측 약 10m, 북측 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준공업지역, 중로1류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역이며 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기까지 포함하는지 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차는 최저가 97,020,000원에 인수 추정 100,126,360원을 더한 197,146,360원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 인수 128,708,452원, 4회 유찰 시 148,715,916원으로 늘어 최저가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 전환됩니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 자료가 없어 실질취득액 약 195,000,000원 수준이 시장가격 대비 유리한지 현재 자료만으로 확인할 수 없습니다.
- 임차권·배당요구 확인. 정덕환의 보증금 195,000,000원, 전입 2020.12.02, 확정일자 2020.11.13, 배당요구 2025.01.23을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 건축물현황도·외관·탐문을 기준으로 조사됐으므로 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “1.95억 선순위 보증금”을 먼저 봐야 한다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 198,000,000원에서 97,020,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석을 거치면 핵심 숫자는 97,020,000원이 아니라 임차보증금 195,000,000원으로 바뀝니다. 현재 회차 배당 추정상 매수인 인수액은 100,126,360원이고, 최저가와 합친 부담은 197,146,360원입니다.
더 유찰돼도 구조는 같습니다. 낙찰가가 낮아지는 대신 미배당 임차보증금이 커지므로 실질 부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 따라서 이 물건을 “감정가의 49%라 싸다”고 평가하는 것은 권리구조를 놓친 판단입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 중요한 변수이지만, 제공된 자료만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않습니다. 입찰 전 확약서 원문과 매각물건명세서를 대조해 인수 0원 여부를 확정하는 것이 이 사건의 첫 번째 조건입니다.
