105,350,000원
인천지방법원 2025타경512797. 인천 미추홀구 도화동 ‘갤럭시타워’ 9층 902호, 데이터상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 공동주택입니다. 이 사건은 표면상 최저가가 105,350,000원까지 내려와 감정가의 49%로 보입니다. 그러나 권리분석의 출발점은 가격이 아니라 을구 5번 주택임차권등기입니다. 이상욱의 임차보증금 270,000,000원, 전입 2022.02.28, 확정일자 2022.02.08, 배당요구 2024.04.26이 확인됩니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 크면, 확약이 없을 때는 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 270,000,000원 부근으로 고정됩니다. 현재 회차 기준으로는 최저가 105,350,000원에 미배당 인수 166,924,900원이 붙어 272,274,900원 구조입니다. 그러므로 이 사건의 시세 비교는 단순 최저가가 아니라 확약 유효 여부별 실질취득으로 나누어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512797 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 482-2 갤럭시타워 9층902호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대·공동주택) · 대상면적 78.47㎡ · 지상10층 중 9층 |
| 소유자 | 유상연 (2022.03.22 소유권이전, 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 105,350,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 단지 정보 | 갤럭시타워 · 총 6세대 · 사용승인 2011.12.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
데이터상 말소기준은 2025.06.05 국민건강보험공단 압류로 선언되어 있습니다. 문제는 그보다 앞선 2024.04.26 을구 5번 주택임차권등기입니다. 이 임차권은 전입신고가 말소기준권리 이전이고, 확정일자와 배당요구도 있어 대항력 및 우선변제권이 있는 임차권으로 표시됩니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복 아님
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상욱 | 9층 902호 전부 · 주거 (임차권등기) | 전입 2022.02.28 확정 2022.02.08 | 270,000,000원 | 배당요구 2024.04.26 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
tenants 데이터에서 is_guarantor=false, is_subrogation=false로 표시되어 있어, 주택도시보증공사 관련 문구를 보증금 중복신고로 합산하면 안 됩니다. 보증금 270,000,000원은 실제 임차인 이상욱 1건으로 계산합니다.
③ 시세 비교 — 확약 없으면 비싸고, 확약 유효 시에만 싸다
갤럭시타워 동일 면적대 최근 실거래 5건의 평균은 210,000,000원입니다. 최저가 105,350,000원은 이 평균의 50.2%로 낮지만, 이는 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제로 작동해 인수액이 0원인 경우에만 의미가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 78.54㎡ | 8 | 168,000,000원 |
| 2024.04 | 78.54㎡ | 10 | 165,000,000원 |
| 2022.03 | 78.47㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2022.01 | 78.47㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2021.11 | 78.54㎡ | 8 | 177,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 210,000,000원 |
| 회차 | 낙찰가 가정 | 확약 전 인수 | 확약 전 실질취득 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 105,350,000원 | 166,924,900원 | 272,274,900원 | 105,350,000원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 73,745,000원 | 197,982,410원 | 271,727,410원 | 73,745,000원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 51,621,500원 | 219,707,687원 | 271,329,187원 | 51,621,500원* |
＊확약 반영 실질취득은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권을 실제로 말소시키는 것을 전제로 한 표현입니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,274,900원 |
| 1. 임차인 이상욱 보증금 (우선변제) | 270,000,000원 | 103,075,100원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 열린신용협동조합 | 630,500,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 추산종합건설 주식회사 | 27,098,361원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 열린신용협동조합 | 270,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 고흥군수산업협동조합 | 15,743,650원 | 0원 |
| 6. 을구 3번 근저당권 · 성수2가1동새마을금고 | 126,880,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 12번 가압류 · 경기신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 24번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차인 부족분은 166,924,900원으로 산정되어 있으나, 명세서상 말소동의 확약서가 제출된 임차권에는 실질 인수 0원*으로 표시했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ‘인천도화초등학교’ 남동측 인근입니다. 주위는 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상10층 건물 내 제9층 제902호입니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비를 구비합니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역이 표시됩니다. 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등에 한함, 지정기간 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 환금성. 총 6세대 소규모 건물이고, 최근 실거래 표본은 5건입니다. 갤럭시타워 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%로 표시됩니다.
- 하자 표기. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 여부는 false로 표시됩니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 5번 주택임차권등기 이상욱 건을 실제로 말소시키는지, 조건과 절차를 원본으로 확인해야 합니다.
- 최저가와 실질취득 분리. 확약 유효 시 실질취득은 105,350,000원*, 확약 전 룰상 실질취득은 272,274,900원입니다. 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 확약 범위 한정. 확약은 해당 임차권 1건에만 적용됩니다. 감정요항표의 임대관계 미상 문구 때문에 현장 점유와 별도 임차인 여부는 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 압류. notes에는 국세·지방세 압류 6건이 표시되어 있습니다. 당해세 해당 시 0순위 차감 및 후순위 미배당 가능성이 있습니다.
- 가등기 메모. notes에는 갑구 3번 가등기 종류 확인 필요가 남아 있습니다. 등기목록에는 2014.02.27 3번가등기말소가 보이므로 원본 대조가 필요합니다.
- 환금성 보수적 판단. 총 6세대 소규모 공동주택이고 최근 거래 표본이 5건입니다. 확약이 유효하더라도 매도·임대 환금성은 아파트처럼 가정하면 안 됩니다.
맺으며 — “확약 유효성”이 이 사건의 전부다
이 물건은 단순히 “2회 유찰되어 1.05억까지 내려온 다세대”가 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기, 보증금 270,000,000원, 배당표상 미배당 인수 166,924,900원이 먼저 보이는 사건입니다. 확약이 없다면 실질취득은 270,000,000원대라 실거래 평균 210,000,000원보다 높습니다. 따라서 최저가만 보고 싸다고 말할 수 없습니다.
다만 데이터에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 이 확약이 원본상 유효하고 해당 임차권을 실제로 말소시키는 구조라면, 매수인 인수는 실질 0원*이고 현재 최저가는 실거래 평균의 50.2%입니다. 결론은 명확합니다. 권리의 승부처는 보증금이 아니라 확약서 원본입니다.
