의정부지방법원 2025타경71963. 송산주공아파트 117동 301호, 전용 59.42㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 심은희이고 2021.03.29 소유권을 이전받았으며 거래가액은 172,000,000원입니다. 권리분석의 중심에는 임차인 방성훈이 있습니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.12.21, 주민등록과 점유개시는 2022.02.15이고 임차보증금은 240,000,000원입니다. 권리판정 기준인 2023.02.28 의정부시 압류보다 전입·점유가 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 잡힙니다.
그대로라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 인수형입니다. 현재 회차 배당표에서도 방성훈에게 164,848,000원이 배당되고 75,152,000원이 부족합니다. 하지만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 방성훈은 2026.07.01 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인의 미배당액은 계산상 남더라도 매수인이 실제로 부담할 인수액은 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71963 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 용현동 547-3 송산주공아파트 117동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.42㎡ · 침실3·욕실·주방·거실·발코니 · 15층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2002.08.16 |
| 소유자 | 심은희 (2021.03.29 소유권이전 · 거래가액 172,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 168,000,000원 (8회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
방성훈은 실제 임차인 1명입니다. 보증기관 승계나 대위 신고로 중복된 임차인으로 잡힌 사람이 아니므로 보증금 240,000,000원을 그대로 한 건으로 봅니다. 임차권등기는 2023.12.18 접수됐고, 배당요구와 확정일자가 있어 우선변제권도 행사합니다. 2023.12.26 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당 196,800,000원은 2023.12.28 해지되어 이미 말소됐습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 상태 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 방성훈 제301호 전부 | 240,000,000원 | 2022.02.15 | 2021.12.21 | 2023.12.18 | 대항력 有 우선변제 有 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 168,000,000원’으로 본다
송산주공1단지 동일 면적 최근 실거래 12건의 평균은 233,708,333원이고, 최신 거래는 2026.09 237,000,000원입니다. 최근 거래 범위는 195,000,000원부터 262,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득 168,000,000원은 최근 12개월 평균의 71.9%로, 최근 실거래 최저 195,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.42㎡ | 8 | 237,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 1 | 195,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 14 | 262,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 12 | 248,000,000원 |
| 2026.07 | 59.42㎡ | 20 | 241,000,000원 |
| 2026.07 | 59.42㎡ | 12 | 230,000,000원 |
| 2026.07 | 59.42㎡ | 19 | 224,000,000원 |
| 2026.07 | 59.42㎡ | 13 | 233,000,000원 |
| 2026.06 | 59.42㎡ | 14 | 239,000,000원 |
| 2026.06 | 59.21㎡ | 17 | 229,000,000원 |
| 2026.06 | 59.42㎡ | 12 | 226,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 233,708,333원 |
감정가 240,000,000원은 최신 거래 237,000,000원과 최근 12개월 평균 233,708,333원 부근이지만, 현재 최저가는 168,000,000원까지 내려와 있습니다. 이 사건에서는 확약 때문에 원래의 ‘낙찰가 하락 → 미배당 인수 증가 → 총취득액 고정’ 구조가 해소됩니다. 즉 현 회차에서는 실질취득 168,000,000원 자체를 시세와 비교하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 1. 임차인 방성훈 보증금 | 240,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 방성훈 보증금 미배당액은 75,152,000원입니다. 다만 2026.07.01 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제 상태에서도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 본 리포트에서는 매수인 실질 인수를 0원*으로 반영합니다.
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수액 | 실질 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 감정가 70% | 168,000,000원 | 75,152,000원 | 0원* | 168,000,000원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 56% | 134,400,000원 | 108,281,600원 | 0원* | 134,400,000원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 45% | 107,520,000원 | 134,785,280원 | 0원* | 107,520,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 어룡초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·각급학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 곤제역(의정부경전철)이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 단지. 송산주공1단지 1,551세대, 사용승인일 2002.08.16입니다.
- 이용상태. 침실3·욕실·주방·거실·발코니 등을 갖춘 아파트로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(송산지구)이며 과밀억제권역·철도보호지구·교육환경보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 1,965,000원/㎡, 아파트단지 건부지로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 현재 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
- 실질취득 기준. 확약이 유효하다면 현재 기준 실질취득은 168,000,000원이며 보증금 75,152,000원을 별도로 더하지 않습니다.
- 임차인 명도. 실제 임차인 방성훈 1명이 확인됩니다. 인수와 별개로 점유 이전·명도 일정은 확인해야 합니다.
- 8회 유찰 원인 점검. 현재 8회 유찰 상태이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.8회입니다. 권리 외 현장 상태와 점유 상황을 직접 확인하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 동일 면적 평균 233,708,333원, 최신 거래 237,000,000원, 실거래 최저 195,000,000원을 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “2.4억 임차보증금”보다 중요한 것은 확약의 효력
표면만 보면 보증금 240,000,000원의 대항력 임차인이 있고 최저가는 168,000,000원이어서 위험한 인수형처럼 보입니다. 실제 배당표도 미배당 75,152,000원을 계산합니다. 그러나 방성훈이 2026.07.01 대항력을 포기하고 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 확약서를 제출하면서 구조가 달라졌습니다. 이 확약을 반영하면 매수인 실질 인수 0원*, 현재 실질취득은 168,000,000원입니다.
최근 12개월 동일 면적 평균 233,708,333원과 비교하면 현재 실질취득은 71.9%입니다. 따라서 가격 자체는 최근 거래대보다 낮습니다. 다만 이 결론의 전제는 명확합니다. 확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 그대로 유효해야 합니다. 8회 유찰까지 진행된 사건인 만큼, 이 물건은 단순히 “최저가가 싸다”가 아니라 확약 원본을 확인한 뒤에야 가격 메리트를 인정할 수 있는 물건입니다.
