인천지방법원 2025타경512798. 인천 중구 송월동1가 건우빌라 2층 201호, 전용 38.19㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 김기석은 2022.06.16. 거래가 90,000,000원에 소유권을 취득했고, 임차인 심선미는 그보다 앞선 2022.08.29. 확정일자를 받은 뒤 2022.09.15. 전입신고, 2022.09.22. 점유를 시작했습니다. 말소기준인 2024.05.02. 국세 압류보다 전입일이 빠르므로 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다.
따라서 확약서가 없다면 최저가만 보고 판단해서는 안 됩니다. 매각대금 65,100,000원에서 집행비용 1,571,800원을 제외하면 임차보증금에 63,528,200원이 배당되고, 남는 26,471,800원은 매수인 인수 가능액이 됩니다. 이 경우 낙찰가와 인수액을 합한 취득부담은 91,571,800원으로, 최저가가 내려가더라도 총액은 보증금 부근에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이 확약을 해당 임차권에 적용하면 심선미의 미배당 보증금 승계는 실질적으로 0원*이 되고, 현 회차 실질취득액은 최저가와 같은 65,100,000원입니다. 이 사건의 가격 비교는 단순 최저가가 아니라 확약을 반영한 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512798 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 송월동1가 4-47 건우빌라 제2층 제201호 도로명: 인천광역시 중구 참외전로35번길 5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 38.19㎡ · 지하 1층 / 지상 4층 건물 중 2층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 사용승인 1998.01.14. · 총 10세대 |
| 소유자 | 김기석 (2022.06.16. 소유권 취득 · 거래가 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 65,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30. |
① 권리 흐름 — 오래된 권리는 말소, 쟁점은 임차권 확약
등기부에 보이는 오래된 근저당권과 가압류는 현재 살아 있는 인수권리가 아닙니다. 1998년 한국주택은행 근저당권 2건은 2007.08.08. 말소됐고, 2001년 채범석 가압류는 2006.06.26. 말소됐습니다. 2007년 우리은행 근저당권은 2011.09.05., 2011년 세도농업협동조합 근저당권은 2022.06.16. 각각 말소됐습니다.
현재 말소기준권리는 2024.05.02. 남동세무서장 압류입니다. 이후의 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 말소되는 순위지만, 임차인 심선미는 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소되는 것과 미배당 보증금 승계 여부는 구분해야 하며, 이 사건에서는 말소동의 확약서가 그 승계위험을 실질적으로 해소하는 핵심 문서입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심선미 제2층 제201호 38.19㎡ 전부 주거·임차권등기 | 90,000,000원 | 전입 2022.09.15. 점유 2022.09.22. 확정 2022.08.29. 배당요구 2024.08.30. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 확약 미반영 시 26,471,800원 |
③ 실질취득 시나리오 — 확약 전과 후가 전혀 다르다
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 룰상 인수 | 확약 미반영 총부담 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 65,100,000원 | 26,471,800원 | 91,571,800원 | 65,100,000원* |
| 2회 유찰 시 49% | 45,570,000원 | 45,650,260원 | 91,220,260원 | 45,570,000원* |
| 3회 유찰 시 34% | 31,898,999원 | 59,075,183원 | 90,974,182원 | 31,898,999원* |
확약을 반영하지 않으면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 총부담은 90,000,000원 부근에서 고정됩니다. 반대로 확약이 정상 이행되면 인수액이 0원이므로 유찰에 따른 매각가 하락이 그대로 실질취득액 하락으로 이어집니다. 이 사건의 투자 판단은 확약서 유효성과 이행 가능성에 의해 완전히 갈립니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 65,100,000원 기준
건우빌라 동일면적 38.19㎡의 확인된 실거래는 2022년 2건입니다. 평균은 72,500,000원이고, 확약 반영 실질취득액 65,100,000원은 이 평균의 89.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07. | 38.19㎡ | 4층 | 55,000,000원 |
| 2022.06. | 38.19㎡ | 2층 | 90,000,000원 |
| 평균 | 38.19㎡ | 2건 | 72,500,000원 |
실질취득액은 거래 평균보다 7,400,000원 낮지만, 거래 범위는 55,000,000원~90,000,000원으로 편차가 큽니다. 현재 실질취득액은 실거래 최저보다 10,100,000원 높고, 감정가 93,000,000원은 실거래 최고 90,000,000원보다도 높습니다. 표본이 2022년 2건뿐이므로 평균 89.8%라는 수치만으로 즉시 저가매수라고 단정하기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 65,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,571,800원 |
| 1. 임차인 심선미 보증금 | 90,000,000원 | 63,528,200원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산정만 보면 임차보증금 미배당액은 26,471,800원입니다. 다만 제출된 임차권등기 말소동의 확약서를 반영해 본 보고서의 실질 인수액은 0원*으로 표시했습니다. 과거 근저당권과 가압류는 각 말소등기가 완료되어 현재 인수권리로 보지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 전용 38.19㎡ 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 인천송월초등학교 북서측 인근으로, 주위에는 아파트·다세대주택·단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 인천역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층·지상 4층 건물이며, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 하이샷시입니다.
- 도로. 북측 약 6m, 동측 약 4m 포장도로를 이용해 출입합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 940,400원/㎡, 토지면적 112.4㎡이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 상대보호구역·과밀억제권역·특별관리해역에 포함되고, 외국인 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 심선미 임차권 전부와 미배당 보증금에 적용되는지, 말소 조건과 제출 주체를 확인하세요.
- 확약 이행 시점. 매각허가·대금납부·배당 이후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요 서류를 확인하세요.
- 가격 기준 분리. 확약 유효 시 실질취득은 65,100,000원, 확약 미적용 시 총부담은 91,571,800원입니다. 두 시나리오를 섞어 판단하면 안 됩니다.
- 점유 현황 확인. 임차권등기가 설정돼 있어도 현재 점유자가 없다고 단정할 수 없습니다. 현장 점유와 인도 가능 상태를 확인하세요.
- 실거래 재확인. 동일면적 거래가 2022년 2건뿐이므로 최근 인근 다세대 매매·전세가와 실제 수리 상태를 함께 비교하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분과 수도·전기·가스 정산 범위를 확인하세요.
- 세금·배당 변동. 집행비용과 조세채권, 실제 배당액에 따라 미배당액이 달라질 수 있으므로 배당요구 종기 이후 서류를 다시 대조하세요.
맺으며 — “최저가보다 확약서가 먼저다”
표면적으로는 감정가 93,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 65,100,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 90,000,000원이므로 확약서가 없다면 미배당액 26,471,800원을 더해 총부담을 계산해야 합니다. 그 경우 실질취득액은 91,571,800원으로 올라가며, 낮은 최저가는 아무런 가격 메리트를 만들지 못합니다.
이 사건은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 반전입니다. 확약이 정상 이행되면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 65,100,000원으로 낮아져 실거래 평균의 89.8%가 됩니다. 다만 10세대 소규모 다세대이고 실거래 표본이 2건뿐이므로 등급을 높게 주기는 어렵습니다. 확약서는 합격 여부를 결정하고, 환금성은 입찰가를 결정합니다.