부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경512827 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 44.23㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

94,270,950원 9,427만 감정가 153,000,000원

감정가의 61% 2026-06-29 낙찰

최저매각가 74,970,000원 최저가 대비 +25%

낙찰일

06-29 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

749만원

최저가의 10% · 7,497,000원

감정가 대비

▼ 38.4% 싸게 매수

감정가 1.53억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 인수 이슈는 확약으로 실질 0원 처리되며, 현재 최저가는 최근 시세 대비 낮지만 미상 임차관계 확인이 필요합니다.

가격 최저가 74,970,000원은 최근 12개월 평균 139,500,000원의 53.7%
자금 확약 적용 임차인 인수 실질 0원 · 최저가 기준 입찰보증금 약 7,497만원의 10%
리스크 주택임차권등기 말소동의 확약은 있으나 확약 밖 점유관계 확인 필요

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔고 최근 12개월 평균 거래가 대비 가격 메리트가 있습니다. 다만 핵심은 임차권등기입니다. 주택임차권자 이시영의 인수 가능성은 주택도시보증공사 말소동의 확약으로 실질 0원 처리되지만, 확약 밖 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.

감정가 / 최저가

153,000,000원 / 74,970,000원

2회 유찰

실질취득 부담

74,970,000원

확약 적용 인수 0원

최근12개월 평균

139,500,000원

최저가 53.7%

인수 리스크

확인 필요

임차권등기 존재

인천지방법원 2025타경512827. 간석오거리역 인근 간석트인자리애 오피스텔 505호입니다. 권리의 핵심은 을구 7번 주택임차권등기입니다. 해당 임차인은 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조였으나, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 해당 인수위험은 실질 0원으로 봅니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경512827
소재지	인천광역시 남동구 간석동 315-5 간석트인자리애 5층505호
물건종류 / 이용	오피스텔 · 5층 505호 · 2016.04.22 사용승인
소유자	서미영
감정가 / 최저가	153,000,000원 / 74,970,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 145,000,000원
매각기일	2026.06.29

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

⚠️ 임차인 판단 이시영 임차인은 전입 2021.02.26, 확정일자 2021.01.27, 보증금 145,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 일반적으로 부족배당금 71,779,460원은 매수인 인수 대상이 될 수 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 확약 밖 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석

점유자	보증금	대항력	우선변제	승계
이시영	145,000,000원	有	有	확약으로 실질 0원
박윤삼	미상	없음	해당 없음	없음

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

거래월	면적	층	거래가
2026.05	40.43㎡	14	119,000,000원
2025.06	46.8㎡	10	160,000,000원
2025.02	47.16㎡	12	153,000,000원
최근12개월 평균	-	2건	139,500,000원

전체 평균 거래가는 168,000,000원이지만 최근 12개월 평균 139,500,000원과 최신 거래 119,000,000원을 우선하면 시장 흐름은 과거 대비 하락입니다. 최저가 74,970,000원은 최근 12개월 평균의 53.7% 수준입니다.

배당 분배 (최저가 74,970,000원)

최저가 vs 실거래

최근 시세 대비 가격 메리트는 있으나 권리확인은 필수입니다.

④ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,749,460원
임차인 이시영 보증금	145,000,000원	73,220,540원
주택도시보증공사 가압류	342,000,000원	0원
경매개시결정 채권	145,000,000원	0원

✅ 가격 관점 최저매각가는 최근 12개월 평균 거래가보다 낮아 가격상 접근 여지는 있습니다.

⛔ 주의 관점 소형 오피스텔은 환금성과 임대수요 확인이 중요합니다. 임차권등기 관련 확약 원본과 점유 현황을 반드시 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본 확인.
점유 확인. 박윤삼 점유 관계와 보증금 관련 사항 확인.
가격 판단. 과거 평균보다 최근 거래와 하락 추세를 우선 비교.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서 직접 확인.

맺으며 — “가격은 매력, 권리는 확인 필요”

이 물건은 2회 유찰로 가격 진입점은 낮아졌습니다. 다만 일반적인 임차권 인수 위험이 존재했던 물건으로, 확약 적용 여부가 낙찰 판단의 핵심입니다. 확약이 정상 적용되면 실질 인수 부담은 0원이지만, 서류와 현장 확인 없는 입찰은 피해야 합니다.

부동산강제경매

확약으로 인수위험은 낮지만, 임차권 이슈를 확인해야 한다 — 간석트인자리애 505호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 매력, 권리는 확인 필요”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (13장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-20	유찰	1억 5,300만원
2	2026-05-22	유찰	1억 710만원
3	2026-06-29	대기	7,497만원