인천지방법원 2025타경512828. 인천 남동구 구월동 동원주택 5층 501호, 전용 60.37㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 130,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 91,000,000원입니다. 표면상 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건은 가격보다 임차관계의 범위가 먼저 확인돼야 합니다.
등기부에는 유희주의 주택임차권이 2023.10.11. 등기돼 있습니다. 임대차계약은 2019.07.31. 보증금 120,000,000원에서 2021.08.01. 보증금 126,000,000원으로 갱신됐고, 주민등록일자는 2019.08.01., 점유개시일자는 2019.08.16.입니다. 이 임차권은 경매개시결정보다 앞서지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있어 해당 임차권에 한해 매수인 인수는 실질 0원*으로 분석됩니다.
그러나 문지윤·박연희도 2025.08.12. 전입한 것으로 조사됐습니다. 두 사람 모두 2025.10.01. 경매개시결정보다 전입일이 빠르지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 대항력 있는 임차인으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·인수액 미상으로 남겨야 합니다. 확약은 유희주의 임차권에만 적용되며, 두 점유자의 보증금까지 함께 소멸시키는 효력으로 확대해서 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512828 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1118-3 동원주택 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 60.37㎡ · 5층 건물 내 5층 |
| 건물규모 / 사용승인 | 총 8세대 · 2009.09.04. |
| 소유자 | 이범섭 (2019.08.20. 매매, 거래가 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 126,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30. |
① 권리 흐름 — 기말소 권리와 현재 권리를 분리해야 한다
2009년 진도군수산업협동조합 근저당권 167,000,000원과 2014년 임의경매개시결정은 2015.06.24. 종전 경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 같은 날 설정된 삼성화재해상보험 근저당권 110,110,000원도 2019.08.16. 해지로 말소됐습니다. 이 권리들은 현재 등기상 존속하지 않으므로 이번 매각대금의 배당채권이나 매수인 인수권리로 다시 계산하지 않습니다.
현재 분석의 기준이 되는 등기는 2025.10.01. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.10.15. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 그보다 앞선 유희주의 주택임차권은 원칙적으로 인수 검토 대상이지만, 해당 임차권에는 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 문지윤·박연희의 전입도 경매개시결정보다 빠르므로 별도 확인이 필요합니다.
② 임차관계 — 확약 대상 1명, 미상 위험 2명
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유희주 | 2019.08.01. / 2019.08.01. | 126,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 | 실질 0원* |
| 문지윤 | 2025.08.12. / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 박연희 | 2025.08.12. / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
* 유희주 임차권의 등기상 보증금은 126,000,000원이나, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 것을 전제로 매수인 인수를 실질 0원으로 판단했습니다.
③ 가격 비교 — 91,000,000원은 ‘가격’이 아니라 취득비용의 하한
동원주택의 확인된 최근 실거래는 2021.07. 전용 57.4㎡, 3층의 128,000,000원 1건입니다. 감정가 130,000,000원은 이 거래가의 약 101.6%이고, 현재 최저가 91,000,000원은 71.1%입니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 실거래 | 57.4㎡ | 3층 | 128,000,000원 | 2021.07. 거래 1건 |
| 감정가 | 60.37㎡ | 5층 | 130,000,000원 | 실거래의 약 101.6% |
| 최저매각가 | 60.37㎡ | 5층 | 91,000,000원 | 실거래의 71.1% |
| 실질취득 | 60.37㎡ | 5층 | 91,000,000원+ | 미상 임차보증금 추가 가능 |
거래 표본이 2021년 1건뿐이고 대상 호수와 면적·층도 다릅니다. 따라서 128,000,000원을 현재 시세로 단정하기 어렵습니다. 무엇보다 이 사건은 문지윤·박연희의 보증금이 밝혀지지 않았으므로, 최저가 91,000,000원을 보고 곧바로 “실거래보다 37,000,000원 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 정확한 비교 기준은 91,000,000원 + 확인되는 인수보증금입니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원·확약 이행 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,038,000원 | - |
| 1. 주택도시보증공사 신청채권 | 126,000,000원 | 88,962,000원 | 37,038,000원 |
| 2. 국민건강보험공단 압류 | 미상 | 0원 | 미상 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
기말소된 진도군수산업협동조합·삼성화재해상보험 권리는 제외했습니다. 유희주 임차권의 말소동의 확약이 이행되고 문지윤·박연희가 배당에 참여하지 않는다는 단순 가정입니다. 두 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 내용에 따라 실제 배당순서와 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호입니다.
- 입지. 인천구월서초등학교 남서측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·주상용건물·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 세로장방형 평지의 다세대주택 부지이며 남측 소로에 접합니다. 토지면적은 223.5㎡, 공시지가는 1,858,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이며 확인된 실거래도 2021년 1건에 그쳐 가격 검증 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 유희주 임차권의 말소 대상·말소 시점·조건과 주택도시보증공사의 제출 주체를 원문으로 확인하세요.
- 문지윤·박연희 보증금 확인. 임대차계약서, 전입세대확인서, 확정일자 자료와 배당요구 여부를 대조해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 점유관계 확인. 세 사람이 동일 세대를 어떤 관계로 점유하거나 전입했는지, 실제 거주자가 누구인지 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 확인된 실거래는 2021년 1건뿐입니다. 인근 다세대주택의 현재 매매·전세 사례를 추가 조사해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 명도비용 반영. 임차권 말소와 별개로 현재 점유자가 있다면 인도명령·명도협의 비용과 기간이 발생할 수 있습니다.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비와 도시가스·수도 등 체납 여부를 확인하세요.
- 매각 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.06.30.이므로 변경·연기·매각 여부와 다음 절차를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “126,000,000원은 해소됐지만, 91,000,000원이 총액은 아니다”
이 사건의 핵심은 큰 금액의 등기임차권과 별도로 존재하는 두 점유자를 구분하는 것입니다. 유희주의 임차보증금 126,000,000원은 말소동의 확약서가 제출돼 주된 인수위험이 실질 0원*으로 낮아졌습니다. 또한 과거 진도군수산업협동조합과 삼성화재해상보험 담보권은 이미 말소됐으므로 현재 채권처럼 배당표에 다시 넣어서는 안 됩니다.
그렇다고 권리가 완전히 정리된 것은 아닙니다. 문지윤·박연희의 전입일은 경매개시결정보다 빠르고 보증금은 미상입니다. 따라서 현재 최저가 91,000,000원은 확정된 총취득비용이 아니라 미상 보증금을 제외한 하한입니다. 과거 실거래 대비 71.1%라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 것은 두 사람의 계약과 보증금입니다. 결론은 주된 임차권은 해소, 잔여 임차위험은 미해소입니다.
