의정부지방법원 2025타경72002. 의정부동 ‘은가람’ 13층 1304호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 이 사건의 말소기준은 2025.04.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞선 2023.03.09, 전진희 명의의 주택임차권이 보증금 170,000,000원으로 등기돼 있습니다. 주민등록일도 2018.04.11로 말소기준보다 빠르므로, 확약이 없었다면 매수인에게 보증금 인수위험이 남는 대항력 인수형 구조입니다.
하지만 이 사건은 결론이 달라집니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 전진희는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 2026.07.01 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원으로 봐야 합니다. 확약의 적용 대상은 전진희 1명이며, 확인된 다른 임차인이나 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72002 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 165-2 은가람 13층 1304호 · 평화로483번길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 지하1층 / 지상14층 중 13층 · 사용승인 2018.02.20 |
| 소유자 | 이명현 (2018.04.06 소유권이전, 원인 2017.01.17 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (감정가 70%, 8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 실질 해소
등기 순서상 가장 중요한 권리는 2023.03.09 전진희 주택임차권입니다. 보증금은 170,000,000원이고 주민등록일은 2018.04.11, 점유개시는 2018.02.09입니다. 말소기준인 2025.04.04 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적인 권리 배열만 보면 매수인이 인수하는 구조입니다. 이후 2025.10.28 도봉세무서장 명의의 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전진희 | 1304호 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 원래 有 2026.07.01 포기 확약 | 주장 확약서상 우선변제권만 주장 | 승계 아님 실제 임차인 |
전진희는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인입니다. 따라서 별도의 중복 보증금 합산 문제는 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 129,500,000원으로 감정가 185,000,000원의 70%입니다. 확약을 반영하면 보증금 인수액이 실질 0원이므로, 권리분석상 실질취득 기준도 현재 가정 낙찰가 129,500,000원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 이미 8회 유찰된 물건이라는 점은 현재 가격에 시장이 반복해서 응찰하지 않았다는 사실 자체를 확인해야 한다는 신호입니다. 실거래가 검증 없이 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘싸게 살 수 있다’고 결론 내리는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 임차인 전진희 보증금 | 170,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 126,887,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 산식에서는 전진희 임차인 배당을 0원, 주택도시보증공사 배당을 126,887,000원으로 계산해 신청채권자 미배당액이 43,113,000원 발생합니다. 다만 전진희는 확약서에서 우선변제권만 주장한다고 밝혔으므로 실제 배당 순위·금액은 법원의 최종 배당절차를 확인해야 합니다. *자동 산식상 매수인 인수액은 170,000,000원이지만, 2026.07.01 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 의정부동, 지하철 1호선 의정부역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·주택·빌라·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 북동측 인근에 지하철 1호선 의정부역, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상14층 건물의 13층 1304호입니다. 사용승인일은 2018.02.20이며 승강기·도시가스 난방·급배수·소화전·경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 평지의 사다리형 토지이며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 2,315,000원/㎡이고 과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 토지는 주거 및 상업용 건부지로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 입찰 직전 원본을 대조해야 합니다.
- 실질 인수액 구분. 자동 산식에는 임차보증금 170,000,000원이 매수인 인수로 잡히지만, 이 사건은 확약 때문에 전진희에 대한 실질 인수액이 0원이라는 점을 구분해야 합니다.
- 우선변제 배당 확인. 임차인은 우선변제권만 주장한다고 확약했습니다. 제시 배당표의 임차인 배당 0원과 실제 최종 배당 결과가 달라질 수 있으므로 배당요구 및 법원 판단을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 8회 유찰·감정가 70%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 아파트의 최신 실거래를 확인해 129,500,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 9회 유찰 시 103,600,000원, 10회 유찰 시 82,880,000원으로 제시돼 있으므로 자금계획은 현재 회차와 추가 유찰 회차를 구분해 세우는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하고, 미납 관리비·세금 등 별도 부담 가능성도 점검해야 합니다.
맺으며 — “1.70억 인수형”처럼 보이지만, 확약 이후 승부처는 가격이다
등기만 보면 이 물건은 상당히 부담스럽습니다. 2023.03.09 등기된 전진희의 주택임차권 보증금이 170,000,000원이고, 주민등록일도 말소기준보다 앞서기 때문입니다. 최저가 129,500,000원보다 보증금이 더 크므로 확약이 없었다면 낙찰가가 내려가도 인수 부담 때문에 실질취득비용이 낮아지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그러나 2026.07.01 확약으로 상황이 바뀌었습니다. 전진희가 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 이에 따라 현재 회차에서 권리상 실질취득 기준은 129,500,000원으로 볼 수 있습니다.
그렇다고 가격까지 합격인 것은 아닙니다. 이미 8회 유찰됐고, 현재 자료에는 최신 실거래 시세 비교 근거가 없습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로는 저평가 여부를 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “주된 인수위험은 확약으로 해소, 가격 메리트는 별도 검증”입니다.
