의정부지방법원 2025타경72002. 의정부동 은가람 13층 1304호 아파트입니다. 표면상으로는 감정가 185,000,000원짜리 물건이 6회 유찰돼 최저매각가가 21,765,000원까지 내려온 사례입니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저가만으로 판단하면 안 됩니다. 전입일이 경매개시결정보다 앞선 임차인 전진희의 주택임차권등기가 존재하고, 매각물건명세서상 보증금 170,000,000원 중 배당에서 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 배당안에서는 임차인 배당이 0원이므로 보증금 전액 170,000,000원이 매수인 부담입니다.
현재 최저가로 낙찰받는 경우 법원에 납부할 매각대금은 21,765,000원이지만, 경제적으로 부담하는 총액은 여기에 임차보증금 인수액을 더한 191,765,000원입니다. 이는 감정가보다 6,765,000원 높은 금액입니다. 여러 차례 유찰됐다는 사실이 곧 가격 메리트를 의미하지 않으며, 이 사건에서는 낙찰가가 낮아질수록 총부담도 내려가지만 인수액 170,000,000원은 별도로 계속 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72002 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 165-2 은가람 13층 1304호 도로명: 경기도 의정부시 평화로483번길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 지하 1층 / 지상 14층 중 13층 1304호 |
| 사용승인일 | 2018.02.20 |
| 소유자 | 이명현 (단독소유 · 2018.04.06 소유권이전, 매매원인일 2017.01.17) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 21,765,000원 (6회 유찰 · 감정가의 11.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 170,000,000원 인수
이 사건의 기준 권리는 2025.04.04 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 전진희의 주민등록일은 2018.04.11이고, 주택임차권등기는 2023.03.09 접수돼 기준 권리보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 돌려받지 못한 보증금은 낙찰자가 승계합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 임차인에게 배당되는 금액이 0원이므로 170,000,000원 전액 인수로 계산됩니다.
2025.10.28 접수된 도봉세무서장 명의의 압류는 경매개시결정 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 당해세 등 실제 조세채권의 배당 순위와 금액은 현재 배당안에 반영되지 않았으므로 원문 서류를 추가 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용부분 | 전입·임차권등기 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 전진희 1304호 전부 · 주거 | 점유개시 2018.02.09 전입 2018.04.11 임차권등기 2023.03.09 | 170,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 0원 반영 승계 170,000,000원 |
임대차계약은 2017.12.27, 2020.01.22, 2022.02.07 세 차례로 기재돼 있고, 보증금은 2020.01.22에 3,000,000원, 2022.02.07에 7,000,000원 증액돼 최종 170,000,000원입니다. 등기기재상 확정일자는 증액된 163,000,000원에 대해 2020.02.20, 최종 170,000,000원에 대해 2022.02.23으로 적혀 있습니다. 다만 현재 배당안은 임차인의 우선변제 배당액을 0원으로 반영하고 있으므로, 본 분석의 실질취득가는 보증금 전액 인수를 기준으로 계산했습니다.
③ 회차별 실질취득 — 인수액을 반드시 더해야 한다
| 회차 시나리오 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 21,765,000원 | 170,000,000원 | 191,765,000원 | 103.7% |
| 7회 유찰 시 | 15,235,499원 | 170,000,000원 | 185,235,499원 | 100.1% |
| 8회 유찰 시 | 10,664,849원 | 170,000,000원 | 180,664,849원 | 97.7% |
7회 유찰 시에도 실질취득가는 185,235,499원으로 감정가의 약 100.1%입니다. 8회 유찰 시에는 180,664,849원으로 감정가의 약 97.7%까지 내려오지만, 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 실제 응찰가 판단에는 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 791,770원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 전진희 보증금 | 170,000,000원 | 0원 | 170,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 20,973,230원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 미배당 | - | 149,026,770원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 0원 |
매각대금 21,765,000원 중 집행비용 791,770원을 제외한 20,973,230원이 신청채권자에게 배당되는 계산입니다. 임차인 배당은 0원으로 반영돼 보증금 170,000,000원이 전액 매수인에게 승계됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 의정부역 남동측 인근으로, 주위에 아파트단지·주택·빌라·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 북동측 인근에 의정부역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 14층 건물의 13층 1304호이며 사용승인일은 2018.02.20입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·경보·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·사다리형 토지이며, 토지면적은 449.4㎡, 공시지가는 2,315,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 해당하거나 저촉됩니다.
- 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 역과 생활시설 접근성은 있으나, 현재 조건에서 6회 유찰됐다는 사실은 인수보증금을 포함한 총부담에 대한 시장의 경계 신호로 볼 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가에 170,000,000원 더하기. 입찰가 자체가 총취득비용이 아닙니다. 모든 수익성 계산은 낙찰가와 임차보증금 인수액의 합계로 해야 합니다.
- 현재 회차 총액 확인. 21,765,000원에 낙찰받으면 실질취득가는 191,765,000원으로 감정가의 103.7%입니다.
- 임차권 원문 대조. 임대차계약, 보증금 증액, 전입, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기명령 기록을 등기부와 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 현재 점유 상태 확인. 임차권등기가 존재하더라도 실제 점유·인도 상태는 별도 현장조사가 필요합니다.
- 조세채권 확인. 2025.10.28 압류와 관련한 당해세 여부, 체납액 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리주체를 통해 공용부분을 포함한 체납관리비와 정산 기준을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 같은 건물·인근 아파트의 매매가와 임대가를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 11.8%”가 아니라 “실질취득 103.7%”
이 물건의 최저매각가는 21,765,000원으로 감정가의 11.8%까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원을 전액 승계하므로 현재 회차의 실질취득가는 191,765,000원입니다. 이는 감정가 185,000,000원의 103.7%로, 최저가가 싸다는 인상과 실제 경제적 부담이 정반대입니다.
7회 유찰 시에도 실질취득가는 185,235,499원으로 감정가와 거의 같고, 8회 유찰 시에야 180,664,849원으로 감정가보다 낮아집니다. 그 경우에도 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 “낙찰가에 170,000,000원을 더한 금액으로 판단하는 것”입니다. 현재 회차 기준 결론은 최저가는 낮지만 실질취득가는 감정가보다 높은 인수형 물건입니다.