인천지방법원 2025타경512840. 인천 계양구 동양동 에프에이치블랙 5층 501호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 데이터상 소유자는 강호경이고, 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 219,000,000원입니다. 이 물건은 “최저가가 감정가 70%라 싸 보인다”로 접근하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커져, 확약이 없을 때의 실질취득은 보증금 219,000,000원 안팎으로 고정됩니다. 현재 회차만 보아도 최저가 116,200,000원에 룰상 인수 105,226,800원을 더한 221,426,800원이 확약 전 실질취득 기준입니다.
다만 이 사건은 매각물건명세서 notes에 “을구 순위 1번 주택임차권등기(다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨)”이라고 되어 있습니다. 따라서 을구 1번 윤주성 임차권은 확약을 전제로 실질 인수 0원* 처리합니다. 결론은 단순히 “인수형이라 위험”도 아니고 “최저가라 싸다”도 아닙니다. 확약 원본의 대상·효력 확인이 성패를 가르는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512840 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 동양동 600 에프에이치블랙 5층501호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 양지로 41-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 제5층 제501호 |
| 소유자 | 강호경 (2022.02.04 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 116,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 등기 발급 | 2026.07.03 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
데이터상 말소기준으로 잡힌 권리는 2025.09.29 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞서 2024.02.16 을구 1번 주택임차권이 등기되어 있다는 점입니다. 이 임차권은 임차보증금 219,000,000원, 주민등록일자·점유개시일자 2022.01.14, 확정일자 2022.02.16으로 표시되어 있고, 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 있는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 경정 1건은 원본 확인
주택도시보증공사가 신청채권자로 등장하지만, tenants 데이터에서 보증기관 승계·대위 임차인으로 표시된 항목은 없습니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않고, 실제 이름이 확인되는 임차인은 윤주성 1명으로 봅니다.
| 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 / 배당요구 | 배지 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 윤주성 제5층 제501호 26.818㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 219,000,000원 | 전입 2022.01.14 확정 2022.02.16 배당요구 2024.02.16 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 | 확약 전 룰상 인수 105,226,800원. 말소동의 확약서 반영 시 실질 0원* |
| 성명 미상 을구 1-2 주택임차권경정 | 미상 | 전입 미상 확정 2021.12.14 배당요구 2024.04.22 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 | 보증금·전입일이 비어 있어 단정 금지. 확약 범위 밖 미상 요소 확인 |
* 확약 반영 인수 0원은 notes에 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이라고 기재된 을구 순위 1번 주택임차권등기에 한정한 실질 판단입니다. 확약은 그 임차인에게만 적용되며, 을구 1-2 경정처럼 보증금·전입일이 미상인 항목은 매각물건명세서·등기원본으로 별도 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,426,800원 | 약 매각가의 2.1% 추정 |
| 1. 임차인 윤주성 보증금 | 219,000,000원 | 113,773,200원 | 우선변제 · 부족분 105,226,800원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
배당표상 현재 회차의 윤주성 보증금 미배당은 105,226,800원입니다. 다만 을구 1번에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 전제되면 해당 미배당 인수는 실질 0원*으로 처리합니다.
④ 회차별 실질취득 — 시세 비교는 최저가가 아니라 인수 포함 총액으로
| 회차 | 낙찰 기준가 | 확약 전 인수 | 확약 전 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 116,200,000원 | 105,226,800원 | 221,426,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 81,340,000원 | 139,524,120원 | 220,864,120원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 56,938,000원 | 163,486,884원 | 220,424,884원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 “계양3동행정복지센터” 북서측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설과 공동주택 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하고 인근 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호입니다. 급수배수시설, 위생설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지로서 공동주택의 건부지로 이용 중이며, 북측·서측·남측 도로와 접하고 남측 도로를 이용해 차량 출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역), 장애물제한표면구역(수평표면), 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. notes의 확약은 이 사건을 C급 위험물에서 실질 인수 0원* 사건으로 바꾸는 핵심 자료입니다. 대상이 을구 1번 주택임차권인지, 말소가 가능한지, 조건이 무엇인지 원본으로 확인해야 합니다.
- 을구 1-2 경정. 임대차계약일자 2021.12.12, 확정일자 2021.12.14로 경정되어 있으나, tenants 데이터에는 성명·전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 유무를 단정하지 말고 매각물건명세서와 등기원본을 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 확약이 없으면 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어 실질취득이 2.19억대에 머뭅니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 확약 반영 여부에 따른 실질취득입니다.
- 보증금 중복 합산 금지. tenants 데이터상 보증기관 승계·대위 항목은 false입니다. 실제 이름이 확인되는 임차인은 윤주성 1명이고, 보증금은 219,000,000원 1건으로 봅니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 사건은 ‘가격’보다 ‘확약’이다
이 물건은 단순히 1회 유찰된 다세대가 아닙니다. 을구 1번 주택임차권의 보증금이 219,000,000원이고, 확약이 없다면 현재 회차 실질취득은 221,426,800원까지 올라갑니다. 대항력 인수형에서는 최저가가 내려가도 인수가 늘어 총액이 거의 고정되므로, 최저가만 보고 “싸다”고 말할 수 없습니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 notes에 명시되어 있습니다. 그 확약이 원본으로 확인되면 을구 1번의 실질 인수는 0원*이고, 현재 회차 실질취득은 116,200,000원으로 재정리됩니다. 결론은 확약 확인 전 보류, 확약 확인 후 조건부 접근입니다. 단, 을구 1-2 경정의 미상 요소가 남아 있어 등기·명세서 원본 확인 없이는 등급을 높게 줄 수 없습니다.
