인천지방법원 2025타경512842. 인천 미추홀구 주안동 ‘위드팰리스’ 2층 202호, 전용 82.32㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 최저가 할인이 아닙니다. 임차인 박성환 씨의 보증금이 252,000,000원으로 감정가보다도 큰 구조이고, 전입·확정일자가 말소기준보다 빠릅니다. 최저가 172,200,000원만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 확약서가 없었다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 총부담은 보증금 252,000,000원 수준으로 고정되는 사건입니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 붙어 있습니다. 매각물건명세서에 을구 순위 1번 주택임차권등기가 인수권리로 표시되면서도, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 되어 있습니다. 따라서 박성환 임차권에 한정해서는 실질 인수를 0원*으로 보되, 입찰 전 확약서 원본의 문구·조건·말소 범위를 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512842 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 58-11 위드팰리스 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 82.32㎡ · 14층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 강호경 (2021.11.22 소유권이전, 거래가액 252,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 172,200,000원 (4회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 단지 정보 | 위드팰리스 · 26세대 · 사용승인 2017.05.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 있다
말소기준은 2023.08.07 갑구 9번 압류입니다. 문제는 임차인 박성환 씨의 확정일자 2021.11.04, 주민등록·점유개시 2021.11.22가 이보다 앞선다는 점입니다. 보증금도 252,000,000원으로 확인되어 있어, 원칙상 대항력과 우선변제권을 모두 보는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약은 그 임차권에 한정
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판단 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성환 | 제2층 제202호 82.32㎡ 전부 주거 (임차권등기) | 252,000,000원 | 전입 2021.11.22 확정 2021.11.04 배당요구 2023.12.26 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 | 룰상 미배당 83,010,800원 확약 반영 실질 0원* |
표시상 실제 임차인은 박성환 씨 1명입니다. 보증기관 명의의 별도 임차인 중복신고로 보증금을 합산할 구조는 아닙니다. 다만 확약은 박성환 임차권에 한정해 작동합니다. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 표시되어 있으므로, 현황조사·명세서 원본에서 박성환 외 점유자가 없는지 마지막으로 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 시에만 가격이 보인다
위드팰리스 거래 표본은 9건이고, 평균은 222,722,222원입니다. 최저가는 177,500,000원, 최고가는 265,000,000원입니다. 현재 최저매각가 172,200,000원은 평균 대비 77.3%지만, 이 할인은 말소동의 확약서가 박성환 임차권의 인수를 실제로 해소한다는 전제에서만 의미가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 82.32㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 2024.12 | 82.32㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2024.11 | 82.32㎡ | 9 | 177,500,000원 |
| 2024.11 | 84.51㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 2023.06 | 82.32㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2022.09 | 82.32㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2022.05 | 84.69㎡ | 14 | 256,000,000원 |
| 2021.11 | 82.32㎡ | 2 | 252,000,000원 |
| 2021.07 | 84.51㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 222,722,222원 |
④ 예상배당표 (매각가 172,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,210,800원 |
| 1. 임차인 박성환 보증금 (우선변제) | 252,000,000원 | 168,989,200원 |
| 2. 갑구 11번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 252,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 기준 임차인 보증금 중 168,989,200원만 배당되고, 부족분은 83,010,800원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 박성환 임차권에 한정해 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약이 없으면 총액은 거의 고정
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 전 총부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 70%) | 172,200,000원 | 83,010,800원 | 255,210,800원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 56%) | 137,760,000원 | 116,968,640원 | 254,728,640원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 45%) | 110,208,000원 | 144,134,912원 | 254,342,912원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 총부담이 보증금 수준으로 유지됩니다. 이 사건에서 최저가 하락은 확약서가 유효할 때만 매수인에게 할인으로 작동합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석암초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·공동주택·오피스텔·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 14층 건물이며 난방설비·위생설비·급배수설비·승강기설비·주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 4필 일단의 부정형 토지로 업무시설 및 공동주택 건부지 등으로 이용 중이며, 남측·남서측으로 도로가 소재합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 표시되어 있습니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 제출 주체, 말소 대상, 조건, 낙찰자에게 미치는 효과를 확인해야 합니다.
- 확약의 적용 범위. 확약은 박성환 임차권에 한정됩니다. 박성환 외 점유자나 별도 임차관계가 있으면 별도 위험으로 봐야 합니다.
- 확약 전 가격 금지. 확약이 흔들리면 현 회차 총부담은 255,210,800원으로 실거래 평균 222,722,222원을 넘습니다.
- 명도 리스크. 임차권등기와 보증금 미회수 이슈가 있는 물건이므로 인도 절차와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 환금성. 26세대 오피스텔이고 현재 4회 유찰입니다. 실거주·임대·재매각 목적에 따라 보수적으로 접근해야 합니다.
- 관리비·공과금. 집합건물은 공용부분 관리비 승계 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘가격형’이 아니라 ‘확약서 확인형’
이 사건을 최저가 172,200,000원짜리 오피스텔로만 보면 안 됩니다. 박성환 임차인의 전입·확정일자가 말소기준보다 빠르고 보증금이 252,000,000원이어서, 원칙상 미배당 인수가 남는 구조입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차권 인수는 실질 0원*으로 정리될 수 있습니다. 결론은 명확합니다. 확약서가 유효하면 가격은 의미가 있고, 확약서 확인 전에는 총부담 255,210,800원짜리 인수형 물건입니다. 이 사건의 승부처는 입찰가가 아니라 확약서의 진짜 효력입니다.
