의정부지방법원 2025타경72005. 의정부시 호원동 ‘담린’ 101동 2층 201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 외형상 숫자만 보면 감정가 246,000,000원에서 12회 유찰된 최저가 3,405,000원이 강하게 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건의 핵심은 경매가격이 아니라 대항력 임차보증금입니다. 임차인 노영미는 2021.02.10. 주민등록, 2021.02.09. 점유개시, 2020.12.17. 확정일자를 갖고 있고, 말소기준으로 제시된 2023.04.07. 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다.
현재 최저가 3,405,000원에서 집행비용 461,290원을 제외하고 임차인에게 예상되는 배당은 2,943,710원입니다. 보증금 259,000,000원 중 256,056,290원이 남으므로, 매각물건명세서 취지대로 이 미배당 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다. 즉 이 경매에서 “3,405,000원에 산다”는 해석은 성립하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72005 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 226-97 담린 101동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 |
| 소유자 | 이소영 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 3,405,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 노영미 / 259,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.04.07. 갑구 5번 압류 · 권리자 국 · 경기광주세무서장 |
| 매각기일 | 2026.10.13. |
| 사용승인 | 2020.07.01. |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남을 수 있다
2020.07.17. 설정된 장안신용협동조합 근저당권 3,916,000,000원은 2021.02.09. 이미 말소됐습니다. 2023.02.01. 압류 역시 2023.02.03. 해제로 말소됐고, 현재 권리분석상 제시된 말소기준은 2023.04.07. 갑구 5번 압류입니다.
주의할 점은 을구 3번 주택임차권입니다. 임차권등기 자체는 2023.08.08. 접수됐지만, 임대차관계의 핵심 날짜는 그보다 앞선 점유 2021.02.09.·전입 2021.02.10.·확정일자 2020.12.17.입니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 말소기준보다 늦으니 소멸한다”라고 끝낼 수 없습니다. 등기 자체의 소멸 여부와 별개로, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인 승계 위험으로 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노영미 | 제201호 전부 | 2021.02.10. | 2020.12.17. | 259,000,000원 | 2025.04.02. | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 |
노영미는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 주거용 제201호 전부를 대상으로 하고 있으며, 배당요구도 2025.04.02. 접수됐습니다. 신청채권자 역시 노영미로, 2025.04.04. 강제경매개시결정이 이뤄졌습니다.
③ 최저가 착시 — 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어난다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 이 사건에서는, 낙찰가가 낮아지면 그만큼 경매절차에서 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄고 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 최저가가 추가로 하락해도 총 실질취득액이 함께 내려가는 구조가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 가능 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 3,405,000원 | 2,943,710원 | 256,056,290원 |
| 13회 유찰 시 | 2,383,500원 | 1,940,597원 | 257,059,403원 |
| 14회 유찰 시 | 1,668,450원 | 1,238,418원 | 257,761,582원 |
현재 회차 최저가율은 감정가의 1.38%입니다. 하지만 이것은 매수인의 실제 자금부담이 감정가의 1.38%라는 뜻이 아닙니다. 대항력 보증금 인수를 함께 보면 실질취득은 약 259,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 감정가 246,000,000원보다도 보증금 자체가 더 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,405,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 461,290원 |
| 1. 임차인 노영미 보증금 | 259,000,000원 | 2,943,710원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 노영미 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 집행비용 461,290원을 제외한 2,943,710원이 임차인에게 배당되는 계산이며, 보증금 부족분 256,056,290원은 매수인 인수 가능액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 8층 건물 내 2층 201호입니다. 2020.07.01. 사용승인됐습니다.
- 입지. 호암초등학교 남측 인근으로 다세대주택·연립주택·오피스텔 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 3필 일단의 대체적인 세장형 평탄지이며 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 482.0㎡, 공시지가는 1,596,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 기본적인 위생·급배수·난방·소방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 경매 체질. 담린101동102동은 14세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 10.4회입니다. 본건도 이미 12회 유찰됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 재확인. 현재 계산상 256,056,290원이지만 실제 배당표 확정 전에는 당해세·집행비용 등으로 변동될 수 있습니다.
- 임차권 원본 대조. 노영미의 임대차계약일은 2020.12.17. 및 2023.02.06., 점유개시는 2021.02.09., 주민등록은 2021.02.10.입니다. 임차권등기명령 2023카임150 기록과 계약서를 확인해야 합니다.
- 관계인 가능성 확인. 노영미는 임차인이면서 강제경매 신청채권자입니다. 자료에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재돼 있으므로 계약금 지급자료·보증금 반환채권 자료를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.01. 민간임대주택등기가 존재하며, 2021.02.04. 민간임대주택 등록을 원인으로 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있습니다. 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 경매 후 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 최저가를 투자원가로 보지 말 것. 3,405,000원만을 기준으로 수익률이나 할인율을 계산하면 대항력 보증금 승계를 누락하게 됩니다.
- 시세 원본 확인. 동일면적 최신 실거래 금액을 확인한 뒤 실질취득 약 259,000,000원 수준과 직접 비교해야 합니다.
맺으며 — “3,405,000원짜리 경매”가 아니다
이 사건은 유찰 횟수와 최저가가 가장 큰 착시를 만드는 유형입니다. 감정가 246,000,000원이 12회 유찰돼 최저가가 3,405,000원까지 내려왔지만, 임차인 노영미의 보증금은 259,000,000원이고 현재 회차에서 배당받지 못하는 256,056,290원이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
13회, 14회로 더 유찰돼 낙찰가가 2,383,500원, 1,668,450원으로 내려가더라도 예상 인수액은 각각 257,059,403원, 257,761,582원으로 오히려 증가합니다. 결국 이 물건은 낙찰가가 낮아질수록 싸지는 경매가 아니라, 대항력 보증금 때문에 실질취득이 약 259,000,000원 수준으로 묶이는 인수형 경매입니다. 최저가 할인율보다 임차권의 실체와 미배당 보증금, 최신 실거래 시세 확인이 입찰 판단의 출발점입니다.
