의정부지방법원 2025타경72005. 의정부시 호원동 담린 101동 2층 201호, 감정 이용상태가 다세대주택인 집합건물입니다. 숫자만 보면 감정가 246,000,000원짜리가 11회 유찰되어 최저매각가 4,864,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 유찰률이 아니라 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 노영미는 2021.02.09 점유를 시작하고 2021.02.10 주민등록을 마쳤으며, 말소기준인 2023.04.07 압류보다 앞섭니다. 등기부상 임차보증금은 259,000,000원이고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시돼 있습니다.
따라서 4,864,000원에 낙찰받으면 4,864,000원짜리 부동산을 취득하는 것이 아닙니다. 현재 배당 가정에서는 집행비용 487,552원을 제외한 4,376,448원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 254,623,552원이 매수인 인수 위험으로 이어집니다. 낙찰가가 더 내려가는 12회·13회 유찰 시나리오에서는 매각가는 3,404,800원, 2,383,360원으로 줄지만 인수액은 각각 256,056,486원, 257,059,540원으로 오히려 늘어납니다. 낮은 최저가가 가격 메리트로 연결되지 않는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72005 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 226-97 담린 101동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 8층건 내 2층 201호 |
| 소유자 | 이소영 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 4,864,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 노영미 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2020.07.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
등기부의 과거 장안신용협동조합 근저당권은 2021.02.09 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.04.07 경기광주세무서장 압류입니다. 그런데 노영미의 점유개시는 2021.02.09, 주민등록은 2021.02.10으로 말소기준보다 빠릅니다. 확정일자도 2020.12.17이고 2025.04.02 배당요구를 했으므로 대항력과 우선변제권을 함께 갖는 구조입니다. 이후 2023.08.08 임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|
| 노영미 제201호 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2021.02.09 전입 2021.02.10 확정 2020.12.17 | 259,000,000원 배당요구 2025.04.02 | 대항력 有 우선변제 승계 有 |
노영미는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 동시에 이 강제경매의 신청채권자도 노영미로 기재돼 있습니다. 임차인과 신청채권자가 동일하다는 점에 대해 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있으므로, 입찰 전 임대차계약과 실제 보증금 지급관계는 반드시 원본으로 대조해야 합니다. 다만 현재 권리분석에서는 매각물건명세서에 인수 가능성이 명시된 대항력 임차권을 그대로 반영해야 합니다.
③ 가격 구조 — 4,864,000원이 싸다는 뜻이 아니다
이 물건의 감정가는 246,000,000원이고 현재 최저매각가는 4,864,000원입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금은 259,000,000원으로 감정가보다도 큽니다. 현재 회차에서 매수인이 인수할 수 있는 미배당 보증금은 254,623,552원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 4,864,000원 | 4,376,448원 | 254,623,552원 |
| 12회 유찰 시 | 3,404,800원 | 2,943,514원 | 256,056,486원 |
| 13회 유찰 시 | 2,383,360원 | 1,940,460원 | 257,059,540원 |
④ 예상배당표 (매각가 4,864,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 487,552원 |
| 1. 임차인 노영미 보증금(우선변제) | 259,000,000원 | 4,376,448원 |
| 2. 경매개시결정 · 노영미 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 노영미와 강제경매 신청채권자 노영미는 동일인입니다. 실질취득 계산에서 동일한 259,000,000원을 중복 합산하지 않고, 대항력 있는 임차보증금의 미변제 잔액 254,623,552원을 매수인 인수 위험으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 변동 가능 요소입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 2020.07.01 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물의 2층 201호입니다.
- 주위환경. 호암초등학교 남측 인근이며, 다세대주택·연립주택·오피스텔 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·소방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·과밀억제권역·한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 제한이 확인됩니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 3필 일단의 세장형 토지로 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 담린101동102동은 14세대이며 단지 경매 평균 유찰 횟수가 9.9회입니다. 이 사건의 11회 유찰과 함께 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 4,864,000원이 아니라 실질취득 약 259,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 대항력 임차권 확인. 노영미의 점유 2021.02.09·전입 2021.02.10이 말소기준 2023.04.07보다 앞서므로 선순위 대항력을 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 보증금 미배당 승계. 현재 배당 가정상 254,623,552원이 미변제되며 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 추가 유찰 효과 오해 금지. 12회·13회 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수액은 256,056,486원·257,059,540원으로 증가합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 노영미로 기재되어 있습니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 실제 임대차계약과 보증금 지급관계를 원본 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.01 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 효력과 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 배당표의 집행비용은 487,552원으로 추정돼 있으며 당해세 등 실제 배당 변동 요소를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임대차 관련 자료를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “486만원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저매각가 4,864,000원입니다. 숫자 자체는 작지만, 선순위 대항력 임차인 노영미의 보증금이 259,000,000원이고 현재 예상배당 후에도 254,623,552원이 남습니다. 매각물건명세서 역시 미변제 잔액의 매수인 인수 가능성을 명시하고 있습니다.
더 유찰돼 3,404,800원이나 2,383,360원으로 내려가더라도 인수액이 각각 256,056,486원, 257,059,540원으로 커지므로 실질 부담은 보증금 259,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 여기에 다세대 용도, 14세대 규모, 단지 평균 9.9회 유찰과 본건 11회 유찰 이력까지 겹칩니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 낮지 않은, 전형적인 대항력 인수형 고위험 물건입니다.
