9,927,000원
의정부지방법원 2025타경72005. 의정부시 호원동 담린 101동 201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 겉으로 가장 먼저 보이는 숫자는 최저매각가 9,927,000원입니다. 감정가 246,000,000원짜리가 9회 유찰되어 4.04% 수준까지 떨어진 것처럼 보이니, 화면상 할인율만 보면 극단적으로 싸 보입니다. 하지만 이 사건의 본질은 최저가가 아니라 임차인 노영미의 대항력 있는 보증금 259,000,000원입니다.
임차인 노영미는 2021.02.10 전입, 2021.02.09 점유개시, 2020.12.17 확정일자를 갖고 있고, 말소기준으로 잡힌 2023.04.07 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 “매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음”이 명시되어 있습니다. 그러므로 낙찰가가 낮아질수록 싸지는 것이 아니라, 낙찰가가 내려간 만큼 인수 미배당이 늘어 총 부담이 보증금 수준으로 유지되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72005 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 226-97 담린 101동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 감정평가상 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이소영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 9,927,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 노영미 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 등기 열람 | 등기사항전부증명서 · 의정부지방법원 의정부등기소 · 2026.07.04 09:48:17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
이 사건의 말소기준은 2023.04.07 갑구 5번 압류로 정리되어 있습니다. 그런데 임차인 노영미의 확정일자는 2020.12.17, 점유개시는 2021.02.09, 전입신고는 2021.02.10입니다. 즉 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 임차권등기 자체는 2023.08.08에 들어왔지만, 그 기초가 되는 전입·점유·확정일자 흐름이 앞서 있으므로 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 부족분이 매수인 인수로 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 중복신고 아님
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 노영미 | 제201호 전부 · 주거 (임차권등기) | 전입 2021.02.10 확정 2020.12.17 점유개시 2021.02.09 배당요구 2025.04.02 | 259,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보아야 합니다. tenants 데이터상 is_guarantor, is_subrogation 모두 false이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 다만 notes에는 “임차인 노영미가 등기부상 권리자/채무자와 동일 → 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성”이라는 경고가 들어 있습니다. 이 경고는 곧바로 권리 부존재를 뜻하지는 않지만, 입찰 전 원본 서류와 임대차 관계 확인이 반드시 필요한 리스크입니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,927,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 578,686원 | 약 매각가의 5.8% 추정 |
| 1. 임차인 노영미 보증금 | 259,000,000원 | 9,348,314원 | 부족분 249,651,686원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 장안신용협동조합 | 3,916,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 노영미 | 259,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 회차 추정 배당에서는 임차인 보증금 259,000,000원 중 9,348,314원만 배당되고, 249,651,686원이 인수 가능 부족분으로 남습니다. 이때 매수인 실질취득은 최저가 9,927,000원에 인수액 249,651,686원을 더한 259,578,686원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려가는 것은 낙찰가, 늘어나는 것은 인수액
| 시나리오 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (9회 유찰, 감정가 4%) | 9,927,000원 | 9,348,314원 | 249,651,686원 | 259,578,686원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 3%) | 6,948,900원 | 6,423,820원 | 252,576,180원 | 259,525,080원 |
| 11회 유찰 시 (감정가 2%) | 4,864,230원 | 4,376,674원 | 254,623,326원 | 259,487,556원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중입니다. 물건 개요와 용도 판단은 아파트가 아니라 다세대 기준으로 봐야 합니다.
- 위치. 경기도 의정부시 호원동 소재 “호암초등학교” 남측 인근에 있고, 주변은 다세대주택·연립주택·오피스텔 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 8층 건물 중 2층 201호이며 2020.07.01 사용승인되었습니다. 기본 위생·급배수·난방·소방·주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함되어 있고, 공부와의 차이는 “없음”으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 담린101동102동은 총 14세대, 경매 통계상 평균 유찰 9.0회로 표시됩니다. 소규모 다세대·오피스텔 혼재지 특성상 환금성은 대단지 아파트처럼 보아서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 금지. 입찰 판단 기준은 9,927,000원이 아니라 실질취득 259,578,686원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서의 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액 인수 가능” 문구를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 임차인 관계 확인. notes에는 임차인 노영미가 등기부상 권리자/채무자와 동일하다는 경고가 있습니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성은 별도 확인사항입니다.
- 말소기준과 대항력 재검산. 말소기준 2023.04.07, 전입 2021.02.10, 점유개시 2021.02.09, 확정 2020.12.17의 선후관계를 원본 등기부·명세서·현황조사로 대조하세요.
- 근저당 말소 이력 확인. 을구 1번 장안신용협동조합 근저당권은 2020.07.17 설정, 2021.02.09 말소 이력이 있으므로 등기 원본상 현재 효력과 배당표 반영 관계를 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 이전비. 다세대라도 공용부분 체납 관리비, 점유 이전 협의비, 인도 절차 비용은 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰 9회”보다 “대항력 보증금 2.59억”이 먼저다
이 물건은 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 246,000,000원짜리 다세대가 9회 유찰되어 최저가 9,927,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석상 핵심은 할인율이 아니라 임차인 노영미의 보증금 259,000,000원입니다. 현재 회차 기준 미배당 인수 가능액은 249,651,686원이고, 실질취득은 259,578,686원입니다. 이는 감정가의 105.5%입니다.
따라서 이 사건은 “싸게 낙찰받는 물건”이 아니라 대항력 임차보증금을 떠안는지 여부를 결정하는 물건입니다. 확약서나 대항력 포기 자료가 제공되어 있지 않으므로, 현재 데이터 기준 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 높다. 권리 리스크는 크고, 가격 메리트는 확인되지 않는다.