한 줄 평 감정가 대비 49%까지 내려온 가격은 매력적으로 보이지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 보증금 160,000,000원 중 미배당 89,185,360원을 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 확약 범위 확인이 필수입니다.
감정가 / 최저가
148,000,000원
72,520,000원 · 2회 유찰
실질취득 예상
161,705,360원
낙찰가+인수액 기준
인수 위험
89,185,360원
임차보증금 미배당
핵심지표
임차권등기
대항력·우선변제 有
인천지방법원 2025타경512866. 인천 부평구 일신동 디오빌 3층 302호 다세대주택입니다. 표면적으로는 감정가 1.48억에서 두 번 유찰되어 최저가가 7,252만원까지 내려왔지만, 이 사건은 일반적인 저가 낙찰형 물건과 다릅니다. 임차인 김은선의 보증금 1.6억원이 등기된 주택임차권이 있고, 전입일과 확정일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
현재 회차에서 임차인이 배당받는 금액은 약 7,081만원입니다. 부족한 약 8,918만원은 원칙적으로 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 최저가 7,252만원만 보고 싸다고 판단하면 안 되고, 실질취득금액 기준으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512866 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 일신동 106-10 디오빌 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택 · 42.46㎡ · 3층 302호 |
| 소유자 | 김유나 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 72,520,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준권리는 2021.11.15 국민건강보험공단 압류로 판단됩니다. 다만 김은선 임차인은 2021.04.16 전입, 2021.03.16 확정일자를 갖추고 있어 기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 임차권등기는 매각으로 소멸 예정이나, 보증금 부족분 인수 문제가 남습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김은선 | 160,000,000원 | 有 대항력 | 有 | 확약 확인 필요 |
⚠️ 보증금 인수 계산 현재 최저매각가 72,520,000원 기준 임차인 배당액은 70,814,640원입니다. 따라서 부족분 89,185,360원이 매수인 인수 예상액입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려가도 실질취득은 보증금 수준으로 수렴합니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,705,360원 |
| 임차인 김은선 보증금 | 160,000,000원 | 70,814,640원 |
| 국민은행 근저당 | 76,800,000원 | 0원 |
| 홍명대 근저당 | 60,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 미배당 인수액
유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 임차인 부족분 인수액은 증가합니다.
④ 확약 사항 확인
✅ 임차권 말소동의 확약 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 해당 확약이 김은선 임차권 인수 문제 전체를 해소하는지, 조건과 범위를 반드시 원본 확인해야 합니다.
⛔ 결론 최저가 7,252만원만 보면 저렴해 보이지만, 확약이 적용되지 않는 범위의 임차보증금 인수 위험을 감안하면 단순 저가 낙찰 물건이 아닙니다. 확약 확인 전에는 실질취득 약 1.62억원 수준으로 검토하는 것이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본 확인. 김은선 임차인의 대항력·우선변제권 및 배당요구 내용을 확인하세요.
- 확약서 범위 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약이 어떤 권리까지 적용되는지 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰. 최저가가 아니라 낙찰가+인수 가능액 기준으로 판단해야 합니다.
- 전기공급 중단 안내문. 현황상 출입문 부착 사항이 있어 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.
맺으며 — “반값 경매가 아니라 인수 구조 분석”
디오빌 302호는 가격만 보면 감정가의 절반 수준까지 내려온 매력적인 물건입니다. 하지만 법원경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종적으로 부담하는 금액입니다. 대항력 있는 임차보증금 구조 때문에 확약 여부가 결과를 좌우합니다. 확약이 완전히 적용된다면 기회가 될 수 있지만, 그렇지 않다면 낮은 최저가는 착시가 됩니다. 가격보다 권리 확인이 먼저인 사건입니다.