의정부지방법원 2025타경72011. 경기도 의정부시 의정부동 214-76 혜성루첸리 4층 402호에 대한 강제경매입니다. 등기부상 현재 소유자는 황재윤이고, 2022.07.18. 매매를 원인으로 2022.07.25. 소유권이전이 이뤄졌으며 거래가액은 146,000,000원입니다. 이후 2025.04.03. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
권리분석에서 가장 중요한 부분은 을구 1번 임차권입니다. 이승재의 임차보증금은 146,000,000원이고 전입 2022.07.25., 확정일자 2023.05.01., 임차권등기 2023.08.03.로 확인됩니다. 통상적인 인수형이라면 현재 최저가 98,000,000원에서 50,164,000원이 미배당되어 매수인이 부담하는 구조지만, 이번 사건에는 주택도시보증공사의 별도 확약이 존재합니다. 따라서 확약이 실제 매각절차에서 유효하게 적용되는 한 이승재 임차인의 인수 부담은 실질 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72011 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 214-76 혜성루첸리 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중임 |
| 소유자 | 황재윤 |
| 소유권이전 | 2022.07.25. · 거래가액 146,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 146,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 16층 건물내 4층 402호 |
| 교통 | 인근 버스정류장 및 지하철역 소재 · 대중교통 여건 양호 |
① 권리 흐름 — 임차권은 위험형이지만 확약이 핵심
| 임차인 | 점유 / 권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승재 | 제402호 전부 · 주거 (임차권등기) | 146,000,000원 | 有 | 가능 | 확약으로 실질 0원 |
임차인 이승재는 전입·점유가 말소기준권리 이전에 이뤄져 있고, 확정일자 및 배당요구도 확인됩니다. 따라서 권리 자체만 보면 대항력과 우선변제권이 모두 존재하는 구조입니다. 실제 배당표에서도 98,000,000원 매각가 기준 집행비용 2,164,000원을 제외한 95,836,000원이 임차보증금에 배당되고 50,164,000원이 부족분으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 거래표본 평균보다 낮다
혜성루첸리의 동일 평형 거래표본은 전용 21.31~22.08㎡ 수준의 12건이며, 거래가격은 146,000,000원~161,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 평균 거래금액은 151,250,000원, 최신 거래는 2022.10의 146,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 22.08㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 2022.08 | 22.08㎡ | 7 | 161,000,000원 |
| 2022.08 | 22.08㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 2022.07 | 22.08㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 2022.07 | 22.08㎡ | 4 | 146,000,000원 |
| 2022.06 | 22.08㎡ | 7 | 161,000,000원 |
| 2022.05 | 21.31㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 22.08㎡ | 4 | 146,000,000원 |
| 2022.05 | 21.31㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 22.08㎡ | 4 | 151,000,000원 |
| 2022.05 | 22.08㎡ | 6 | 156,000,000원 |
| 2022.05 | 22.08㎡ | 6 | 156,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 151,250,000원 |
최저매각가 98,000,000원은 최근 12개월 평균 151,250,000원의 64.8%이고, 최신 거래 146,000,000원과 비교해도 낮습니다. 반면 감정가 140,000,000원은 최신 거래 146,000,000원보다 낮고 평균 거래금액 151,250,000원보다도 낮습니다. 따라서 신건 여부보다는 이미 7회 유찰된 현재 회차의 가격과 확약의 실효성이 매수 판단의 중심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,164,000원 |
| 1. 임차인 이승재 보증금 (우선변제) | 146,000,000원 | 95,836,000원 |
| 부족분 · 이승재 임차보증금 | 50,164,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 146,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차인 보증금 부족분은 50,164,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 2026.07.01. 확약으로 이 임차인은 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한 상태이므로, 배당 부족분이 곧 매수인의 실질 인수액을 의미하는 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 의정부동 소재 의정부중앙역 인근이며, 주위에 단독주택·다세대주택·학교·아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 여건은 양호합니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 30미터 내외의 도로가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 대로2류(폭 30m~35m)에 접하고 도시철도에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역·가축사육제한구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 154.7㎡, 지목 대, 상업기타, 평지, 사다리형, 광대로한면 접면입니다.
- 공부 및 이용. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 미상으로 조사됐고, 이용상태는 오피스텔로 확인됩니다.
- 규모. 혜성루첸리 47세대, 2022.01.05. 준공으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 이승재 임차인에 대한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 담긴 2026.07.01.자 확약서를 직접 확인하세요.
- 실질취득가 계산. 현재 회차는 최저가 98,000,000원이며 확약상 인수 0원 기준으로 실질취득가도 98,000,000원입니다.
- 시세 기준 재확인. 거래표본 평균은 151,250,000원이지만 거래시점이 2022.05~2022.10에 집중되어 있습니다. 최신 거래는 2022.10의 146,000,000원입니다.
- 유찰 이력. 현재까지 7회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 추가 유찰 시나리오상 78,400,000원(감정가 56%), 62,720,000원(감정가 44.8%)의 계산값이 존재합니다.
- 다회 유찰. 혜성루첸리 경매물건 통계상 평균 유찰 횟수는 8.0회이고 매각률은 0.0%로 집계되어 있어 환금성과 매수수요를 보수적으로 확인해야 합니다.
- 인도·점유. 임차인의 현재 점유상태와 별개로 임대관계는 미상으로 조사되어 있으므로 현황조사와 실제 점유를 직접 확인하세요.
- 관리·세금. 배당 계산에 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 부담 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
맺으며 — “보증금 전액 인수형처럼 보여도 확약이 결론을 바꾼다”
권리분석의 첫 인상은 이승재의 146,000,000원 임차보증금이 존재하고, 현재 최저가가 98,000,000원이므로 50,164,000원의 부족분을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 하지만 이 사건은 일반적인 대항력 임차인 인수형에서 끝나지 않습니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 확약서를 2026.07.01. 제출했습니다. 따라서 이승재 임차인에 관한 실질 인수액은 0원이라는 점이 핵심입니다.
가격도 감정가 140,000,000원에서 98,000,000원까지 떨어져 거래표본 평균 151,250,000원의 64.8% 수준입니다. 다만 비교 거래가 2022년 자료에 집중되어 있고, 혜성루첸리 경매물건의 평균 유찰 횟수는 8.0회이며 매각률도 0.0%로 집계되어 있습니다. 결국 이 물건의 승부처는 단순히 ‘싸다’가 아니라 확약의 효력을 확정하고, 과거 거래표본을 현재 환금성으로 환산해도 98,000,000원이 타당한지 확인하는 것입니다. 권리는 확약으로 정리될 가능성이 높고, 가격은 현재 회차에서 충분히 낮아졌지만, 입찰 전 원본 확인이 필수인 물건입니다.
