인천지방법원 2025타경512867. 미추홀구 학익동 ‘트윈’ 2동 5층 501호, 전용 43.176㎡ 다세대주택입니다. 소유자 김유나는 2021.05.03. 거래가 150,000,000원에 소유권을 취득했고, 말소기준권리는 그 뒤인 2021.06.01. 정성영의 근저당권 22,500,000원입니다. 그런데 임차인 김유진의 전입·점유는 2021.04.19., 확정일자는 2021.03.24.로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
통상 이런 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인이 부담할 총액이 사실상 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형이 됩니다. 실제 현재 회차 배당계산도 150,000,000원 보증금 중 65,040,480원만 배당되고 84,959,520원이 부족합니다. 하지만 이 사건에는 해당 임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 이 임차인에 대한 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 확약은 해당 임차인에게만 적용되며, 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 김유진 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512867 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 666-16 트윈 2동 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 43.176㎡ · 5층 건물 중 5층 501호 |
| 소유자 | 김유나 (2021.05.03. 매매, 거래가 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 66,640,000원 (3회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 건축 / 규모 | 2014.12.18. 준공 · 트윈 16세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2021.06.01. 정성영 근저당권 22,500,000원입니다. 김유진의 확정일자 2021.03.24.와 전입·점유 2021.04.19.가 이를 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 이후 김경은 근저당권 20,000,000원, 강서구 압류, 현재 강제경매개시결정, 미추홀구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김유진 | 5층 501호 43.176㎡ 전부 | 2021.04.19 / 2021.03.24 | 150,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
따라서 현재 회차의 실질취득액은 66,640,000원입니다. 4회 유찰 시 매각가 53,312,000원·룰상 인수액 98,047,616원, 5회 유찰 시 매각가 42,649,600원·룰상 인수액 108,518,093원으로 계산되지만, 확약을 반영하면 김유진에 대한 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 ‘동일 면적 시세’는 아니다
트윈의 제공 실거래는 모두 전용 53.0㎡이고 본건은 43.176㎡이므로 정확히 같은 면적의 직접 비교표본은 아닙니다. 따라서 최근 12개월 평균 130,000,000원과의 차이는 가격 참고자료로 보되, 이를 그대로 본건 43.176㎡의 확정 시세로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 53.0㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2025.05 | 53.0㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2025.05 | 53.0㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2024.04 | 53.0㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2023.10 | 53.0㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2022.05 | 53.0㎡ | 5 | 138,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.0㎡ | 3건 | 130,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 130,000,000원이고, 현재 최저가·실질취득액 66,640,000원은 이 값의 51.3%입니다. 전체 거래 평균 132,166,666원보다도 낮지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 동시에 최근 구간은 이전 구간보다 -3.2% 하락한 추세입니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,599,520원 |
| 1. 임차인 김유진 보증금 | 150,000,000원 | 65,040,480원 |
| 2. 근저당 · 정성영 | 22,500,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김경은 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김유진의 보증금 부족분은 84,959,520원입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 확약은 김유진 임차권에만 적용됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중인 5층 건물의 5층 501호입니다.
- 입지. 백학초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측과 북동측으로 각각 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·학익지구 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 2,200,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕이며 위생·난방설비가 설치되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 트윈은 16세대이며 제공 실거래는 6건입니다. 최근 12개월 3건은 모두 130,000,000원이지만 본건보다 큰 53.0㎡ 거래입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 대조. 김유진 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실질 인수 0원의 핵심 근거입니다. 입찰 전 확약 대상·조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 배당 부족분 숫자 구분. 현재 회차 룰상 미배당 보증금은 84,959,520원이지만, 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 두 숫자를 섞어 판단하면 안 됩니다.
- 시세 면적 차이. 본건 43.176㎡에 직접 대응하는 거래가 아니라 53.0㎡ 거래만 있으므로 130,000,000원을 본건의 확정 시세로 간주하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래수준은 130,000,000원이지만 이전 구간 대비 추세가 -3.2%입니다.
- 누수 의견서 확인. 401호 소유자가 2026.06.09. 누수 관련 의견서를 제출했습니다. 현장 확인과 의견서 원문 검토가 필요합니다.
- 유찰·환금성. 현재 3회 유찰 상태이고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 소규모 다세대의 재매각 가능성을 보수적으로 평가하세요.
- 관리비·세금·원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 미납 관리비·조세 관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 이 사건은 확약이 승부를 바꾼다”
등기와 임차관계만 보면 위험도가 높은 구조입니다. 보증금 150,000,000원의 김유진이 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했고, 현재 최저가에서는 84,959,520원이 배당되지 않기 때문입니다. 일반 사건이라면 최저가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에 고정되는 유형입니다. 그러나 본건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 김유진에 대한 실질 인수가 0원으로 정리됩니다. 그래서 현재 회차 실질취득은 66,640,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 53.0㎡ 거래 평균 130,000,000원의 51.3%여서 할인폭은 큽니다. 다만 본건은 43.176㎡로 면적이 다르고, 최근 가격 추세도 -3.2%입니다. 여기에 3회 유찰, 16세대 규모, 401호의 누수 관련 의견서까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “인수 리스크는 확약으로 해소됐지만, 시세 적정성과 물건 상태를 반드시 따로 검증해야 하는 B급 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
