인천지방법원 2025타경512867. 인천 미추홀구 학익동 ‘트윈’ 2동 501호, 전유 43.176㎡ 다세대주택입니다. 감정 이용상태도 “다세대주택으로 이용중임”입니다. 권리분석의 기준점은 2021.06.01 을구 5번 근저당권 정성영 채권최고액 22,500,000원입니다. 현재 경매개시결정은 2025.10.01 주택도시보증공사 채권자 사건이고, 청구금액은 150,000,000원입니다.
하지만 이 사건은 단순히 “말소기준 이후 권리는 소멸”이라고 끝낼 수 없습니다. 임차인 김유진의 전입일은 2021.04.19로 말소기준권리 2021.06.01보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다고 보면 보증금 150,000,000원 중 배당받지 못하는 부족분이 매수인 인수로 남습니다. 실제 배당표도 현재 회차에서 16,704,000원을 인수로 계산합니다. 단, 이 사건에는 명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권등기의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512867 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 666-16 트윈 2동 5층501호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(다세대) · 전유 43.176㎡ · 다세대주택으로 이용중임 |
| 소유자 | 김유나 (2021.05.03 매매, 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (현재 회차 1회 유찰, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
기존 을구 1번 경기남부수산업협동조합 근저당권과 을구 3번 주식회사우리은행 근저당권은 각각 말소등기가 뒤따릅니다. 이 분석에서 실질 말소기준으로 잡히는 권리는 2021.06.01 을구 5번 근저당권입니다. 그보다 앞선 임차인의 전입과 확정일자가 있어, 이 사건은 원칙상 대항력 인수형입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 승계 중복신고 아님
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유진 | 5층 501호 43.176㎡ 전부 | 150,000,000원 | 대항력 있음 전입 2021.04.19 | 우선변제 있음 확정 2021.03.24 · 배당요구 2023.06.19 | 승계 아님 보증기관 승계·중복신고 플래그 없음 |
임차인 데이터상 is_guarantor=false, is_subrogation=false입니다. 따라서 이 표는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 다만 명세서에는 “을구 순위 7번 주택임차권등기”가 인수권리로 명시되어 있고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이 확약은 김유진 임차권등기에 대한 판단이며, 데이터상 확약 밖 별도 임차인은 없습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영해도 싸지 않다
트윈의 실거래 표본은 53.0㎡ 거래이고, 본건 전유는 43.176㎡라 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 표본은 직접 동일평형 시세가 아니라 참고 시세입니다. 그럼에도 데이터상 최저가 대비 시장비율은 102.9%로 제시되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 53.0㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2025.05 | 53.0㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2025.05 | 53.0㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2024.04 | 53.0㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2023.10 | 53.0㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2022.05 | 53.0㎡ | 5 | 138,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 132,166,666원 |
확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*이고 실질취득은 최저가와 같은 136,000,000원입니다. 그러나 이 금액은 참고 실거래 평균 132,166,666원보다 높습니다. 즉, 이 물건은 권리상 핵심 리스크가 확약으로 낮아지더라도 가격이 싼 물건은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,704,000원 |
| 1. 임차인 김유진 보증금 (우선변제) | 150,000,000원 | 133,296,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 경기남부수산업협동조합 | 975,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 44,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 정성영 | 22,500,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 경매개시결정 · 곽경호 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 6번 근저당권 · 김경은 | 20,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 경매개시결정 · 이영찬 | 150,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 룰상 김유진 임차인의 부족분은 16,704,000원으로 계산됩니다. 다만 명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권등기는 실질 인수 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 인수 구조 (확약 전 룰상 계산)
| 회차 | 낙찰가 가정 | 확약 전 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 100%) | 136,000,000원 | 16,704,000원 | 확약 반영 시 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 80%) | 108,800,000원 | 43,523,200원 | 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 상쇄 |
| 3회 유찰 시 (감정가 64%) | 87,040,000원 | 64,926,720원 | 최저가만 보고 싸다고 볼 수 없음 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백학초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위로 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 5층 501호입니다. 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 환금성. 트윈은 총 16세대, 사용승인일 2014.12.18입니다. 경매 통계상 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%, 평균 할인 0.0%로 표시됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김유진 임차권등기 전체를 대상으로 하는지 확인해야 합니다.
- 확약 없을 때의 인수액 확인. 현재 회차 기준 확약 전 룰상 인수액은 16,704,000원입니다. 이 숫자를 가격판단에서 빼면 안 됩니다.
- 실거래 면적 차이 확인. 본건은 43.176㎡, 실거래 표본은 53.0㎡입니다. 평균 132,166,666원은 직접 동일면적 시세가 아니라 참고자료입니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 임차인의 점유, 주택도시보증공사와의 말소 진행, 실제 인도 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영합니다. 공용부분 관리비와 조세채권은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 살 길, 가격은 별개”
이 사건은 겉으로 보면 위험합니다. 대항력 있는 임차인 김유진의 보증금은 150,000,000원이고, 현재 회차 낙찰가 가정 136,000,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 최저가가 내려가도 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그런데 명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권등기의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 곧바로 좋은 물건은 아닙니다. 확약 반영 후 실질취득가 136,000,000원도 참고 실거래 평균 132,166,666원보다 높고, 본건 43.176㎡와 실거래 53.0㎡는 면적도 일치하지 않습니다. 결론은 명확합니다. 권리 리스크는 확약으로 낮아지지만, 가격 메리트는 낮다. 입찰의 승부처는 말소동의 확약서 원본 확인과 보수적인 가격 산정입니다.