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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

C 매력지수38 유찰 2회

부동산강제경매

2025타경512871 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 19.47㎡
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
62,231,150원 6,223만 감정가 101,000,000원
감정가의 61% 2026-06-29 낙찰
최저매각가 49,490,000원 최저가 대비 +25%
낙찰일
06-29 낙찰 완료
인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
494만원
최저가의 10% · 4,949,000원
실거래 대비
▼ 42.9% 싸게 매수
같은 평형 직전 1건 평균 1.09억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차보증금 인수 위험이 핵심인 오피스텔. 유찰로 최저가는 낮아졌지만 실질취득가는 보증금 기준으로 봐야 합니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

유찰로 가격은 내려왔지만, 보증금 인수가 핵심 — 제이케이루체스타 826호

인천지방법원 2025타경512871 · 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 8층826호
감정가 1.01억 · 최저매각가 4,949만원(2회 유찰) · 매각기일 2026.06.29 · 강제경매
38점
매력지수 C등급 · 유찰로 최저가는 낮지만 대항력 임차보증금 인수 위험으로 실질취득 부담이 큰 물건
임차권등기 임차인 보증금 1억500만원 중 미배당 5,680만원 인수 가능성이 있고 오피스텔 환금성도 확인이 필요해 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차권등기가 있는 오피스텔입니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억500만원 중 배당 부족분 5,680만원 인수 가능성이 있어 단순히 4,949만원짜리 물건으로 보면 안 됩니다. 핵심은 실질취득가입니다.
감정가
101,000,000원
최저가 대비 기준
최저매각가
49,490,000원
2회 유찰
실질취득 추정
106,290,820원
낙찰가+인수액 기준
인수 예상
56,800,820원
임차보증금 부족분

인천지방법원 2025타경512871. 인천 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 8층 826호 오피스텔입니다. 전용면적은 19.47㎡이며, 등기상 임차권등기가 존재합니다. 일반적인 유찰 물건처럼 최저가만 보고 접근하면 위험한 유형입니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2025타경512871
소재지인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 8층826호
물건종류 / 면적오피스텔 · 19.47㎡ · 제8층 제826호
소유자고완석
감정가 / 최저가101,000,000원 / 49,490,000원
청구금액105,000,000원
매각기일2026.06.29

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리는 2023.06.20 압류(국)로 확인됩니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 1번 주택임차권등기는 매수인이 반드시 검토해야 하는 핵심 권리입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 위험

임차인보증금대항력우선변제인수
이석현 105,000,000원 有 有 56,800,820원 가능
⚠️ 대항력 임차보증금 계산 현재 최저매각가 49,490,000원 기준 배당 후 임차인 부족분은 56,800,820원입니다. 따라서 매수인이 낙찰가만 부담하는 구조가 아니라, 실질취득가는 약 106,290,820원 수준으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (최저가 49,490,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,290,820원
임차인 이석현 보증금105,000,000원48,199,180원
주택도시보증공사105,000,000원0원
매수인 인수-56,800,820원
매각대금 배분
낙찰가 vs 실질취득
대항력 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 최저가만으로 저렴하다고 보기 어렵습니다.
⛔ 핵심 위험 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 확약 범위와 효력을 반드시 원본 확인해야 하며, 확약이 적용되지 않는 부분의 임차권 위험은 별도 검토가 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 염골근린공원 남측 인근으로 오피스텔, 지식산업센터, 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
  • 교통. 차량 출입 가능하며 인천1호선 신연수역과 버스정류장 이용이 가능합니다.
  • 용도. 오피스텔로 이용 중이며 일반공업지역 내 위치합니다.
  • 환금성. 주거용 오피스텔이나 산업시설과 혼재된 입지로 아파트 대비 매수층 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 보증금 계산 필수. 최저가 4,949만원만 보고 입찰하면 안 됩니다. 인수 가능 보증금을 포함한 금액으로 판단해야 합니다.
  • 확약서 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 여부와 범위를 원본에서 확인하세요.
  • 임차권등기 확인. 임차권자 이석현의 대항력·우선변제권 내용을 다시 확인해야 합니다.
  • 관리비 확인. 오피스텔 특성상 체납 관리비 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 구조가 먼저다”

이 물건은 감정가 대비 49%까지 떨어진 유찰 물건이지만, 대항력 임차인의 보증금 부족분이 존재하는 구조입니다. 따라서 표면 가격인 4,949만원이 아니라 실질취득 약 1억620만원 관점에서 접근해야 합니다. 임차권등기와 확약 여부를 확인한 뒤, 인수 위험을 감안한 가격에서만 검토하는 것이 맞습니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제·관리비 등 일부 항목은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있으며 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 8층826호

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