의정부지방법원 2025타경72039. 민락2지구중흥에스-클래스트와이스 에이동 801호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사주다안이며 2021.10.18 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 330,000,000원입니다. 감정평가상 이용상태는 방3·주방·거실·욕실겸화장실2·현관·다락 등을 갖춘 오피스텔이고, 사건상 용도는 근린시설입니다. 지하 2층·지상 10층 건물 중 8층에 위치하며 사용승인일은 2020.03.27입니다.
권리분석의 핵심은 선순위 임차권입니다. 임차인 전현주의 임대차계약일은 2021.09.28, 확정일자는 2021.09.30, 전입·점유개시는 2021.10.15이고 임차보증금은 280,000,000원입니다. 말소기준은 그보다 훨씬 뒤인 2024.11.27 의정부시 압류이므로, 확약을 빼고 계산하면 대항력 있는 선순위 임차보증금의 미배당분이 매수인에게 이어지는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 별도 확약이 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72039 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 803-2 민락2지구중흥에스-클래스트와이스 8층 에이-801호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 지하2층/지상10층 중 8층 |
| 소유자 | 주식회사주다안 (2021.10.18 소유권이전 · 거래가액 330,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 221,900,000원 (감정가의 70% · 7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2024.11.27 의정부시 압류입니다. 전현주의 전입·점유 2021.10.15와 임차권등기 2023.11.20은 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 통상적인 배당구조라면 보증금 280,000,000원 중 배당받지 못한 금액이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 현재 최저가 기준 예상배당은 집행비용 3,906,600원을 제외한 217,993,400원이 임차인에게 배당되고, 계산상 부족분은 62,006,600원입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 전현주 | 제801호 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 2021.10.15 / 2021.09.30 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
배당요구일 2023.11.20. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 아니므로 실제 임차인은 1명으로 계산합니다. 다만 2026.07.01 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70% 최저가라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 221,900,000원으로 감정가 317,000,000원의 70%입니다. 7회 유찰을 거쳤다는 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교할 최신 실거래 수치가 제시되지 않아 시세 대비 저렴 여부를 확정할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰 · 감정가 70%) | 221,900,000원 | 62,006,600원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 56%) | 177,520,000원 | 105,765,280원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 44.8%) | 142,016,000원 | 140,772,224원 | 0원 |
확약이 없다면 이 유형은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 매수인 총부담이 보증금 수준으로 수렴하는 구조입니다. 실제로 제시된 시나리오에서도 룰상 인수액은 62,006,600원 → 105,765,280원 → 140,772,224원으로 증가합니다. 그러나 이 사건은 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있어 그 금액을 실질 취득비에 더하지 않습니다. 따라서 현재 회차 실질취득액은 221,900,000원입니다. 다만 시세 비교 근거가 없으므로 이를 두고 “싸다”고 평가하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,906,600원 |
| 1. 임차인 전현주 보증금 (우선변제) | 280,000,000원 | 217,993,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 부족분은 62,006,600원입니다. 그러나 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 이 부족분의 매수인 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표 산식에서 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이마트 의정부점 남서측 인근이며, 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 상가로서의 입지조건 및 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며, 실제 감정평가상 방3·주방·거실·욕실겸화장실2·현관·다락 등을 갖춘 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 폭 약 40m, 남서측 폭 약 35m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·민락2지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역에 포함되고, 대로1류 및 중로1류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 토지. 토지면적 13,547.7㎡, 공시지가 2,335,000원/㎡, 평지의 가로장방 형태이며 토지이용상황은 상업기타입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심은 2026.07.01 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서 비고와 확약 적용범위를 직접 대조해야 합니다.
- 룰상 인수와 실질 인수를 구분. 현재 최저가 기준 계산상 미배당은 62,006,600원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 실제 임차인 1명. 전현주의 전입·확정일자·임차권등기와 배당요구 관계를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 가격뿐 아니라 근린시설 분류, 오피스텔 이용상태, 수요층과 환금성까지 함께 검토해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 실거래 비교수치가 없으므로 감정가 70%라는 사실만으로 적정 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목이 모두 확정 반영된 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 이 사건은 확약이 핵심”
표면만 보면 상당히 부담스러운 사건입니다. 임차보증금 280,000,000원이 현재 최저가 221,900,000원보다 크고, 임차인의 전입·점유는 말소기준보다 빠르기 때문에 원칙 계산상 매수인이 62,006,600원을 인수하는 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가면 그 미배당액이 커지는 것도 시나리오에서 확인됩니다.
하지만 이 사건은 2026.07.01 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 제출돼 있어 결론이 달라집니다. 그 확약을 반영하면 실질 인수는 0원이고 현재 실질취득액은 최저가와 같은 221,900,000원입니다. 다만 이것이 곧 가격상 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 7회 유찰됐고, 사건 용도는 근린시설이며 실제 이용은 오피스텔이고, 최신 실거래 비교값도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리위험은 확약으로 크게 낮아졌지만 가격·환금성 판단은 여전히 보수적으로 해야 하는 사건입니다.
