의정부지방법원 2025타경72039. 민락2지구중흥에스-클래스트와이스 에이-801호입니다. 사건 데이터상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 오피스텔(방3, 주방, 거실, 욕실겸화장실2, 현관, 다락 등)입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 최저가가 많이 내려왔다는 점이 아니라, 말소기준보다 앞선 을구 1번 주택임차권등기가 있다는 점입니다. 전입신고일은 2021.10.15, 확정일자는 2021.09.30, 임차보증금은 280,000,000원입니다.
현재 최저매각가 53,278,000원으로 계산하면 임차인에게 배당되는 금액은 51,918,996원이고, 보증금 중 228,081,004원이 부족합니다. 매각물건명세서 취지상 이 부족분은 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다. 그래서 이 물건은 “5회 유찰이라 싸다”가 아니라, 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 인수액이 올라가 실질취득이 약 280,000,000원대로 고정되는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72039 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 803-2 민락2지구중흥에스-클래스트와이스 8층 에이-801호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 · 오피스텔(방3, 주방, 거실, 욕실겸화장실2, 현관, 다락 등)로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사주다안 (2021.10.18. 거래가 330,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 53,278,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 말소기준 | 2024.11.27. 갑구 4번 압류 · 의정부시 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 먼저다
이 사건의 말소기준은 2024.11.27. 의정부시 압류입니다. 그 뒤의 2025.04.02. 압류와 2025.04.09. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 을구 1번 주택임차권등기는 2023.11.20.에 접수됐고, 그 안에 기재된 전입·점유개시일 2021.10.15 및 확정일자 2021.09.30은 말소기준보다 앞섭니다. 이 권리는 단순 소멸형이 아니라 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 인수될 수 있는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력과 우선변제권 모두 있음
임차인 데이터상 보증기관 승계·대위 중복신고가 아닙니다. 전현주는 실제 임차인으로 분류되어 있고, is_guarantor 및 is_subrogation 값은 모두 false입니다. 따라서 보증금 280,000,000원을 다른 보증기관 신고와 합산하지 않고, 실제 임차인 1명의 보증금으로 봅니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전현주 | 제801호 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.10.15 확정 2021.09.30 | 280,000,000원 | 2023.11.20 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
우선변제권이 있으므로 매각대금에서 먼저 배당을 받지만, 현재 회차 매각가가 보증금보다 훨씬 작아 전액 변제가 되지 않습니다. 배당으로 51,918,996원을 받더라도 부족분 228,081,004원이 남고, 이 부족분이 매수인 인수 가능액입니다.
③ 가격 착시 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어납니다. 즉 매수인 입장에서 실제 부담하는 총액은 낙찰가 + 미배당 인수액이고, 이 값은 대체로 임차보증금 280,000,000원 부근으로 고정됩니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 53,278,000원 | 입찰표에 보이는 가격 |
| 현재 인수 예상액 | 228,081,004원 | 임차보증금 중 배당되지 못하는 금액 |
| 현재 실질취득 | 281,359,004원 | 최저가 + 인수 예상액 |
| 임차보증금 | 280,000,000원 | 실질취득이 수렴하는 기준 금액 |
| 감정가 | 317,000,000원 | 실질취득은 감정가의 88.8% |
| 등기상 2021.10.18 거래가 | 330,000,000원 | 주식회사주다안 취득가액 |
| 등기상 2020.05.21 거래가 | 306,900,000원 | 한사순 취득가액 |
④ 예상배당표 (매각가 53,278,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,359,004원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 전현주 보증금 (우선변제) | 280,000,000원 | 51,918,996원 | 부족분 228,081,004원 매수인 인수 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 배당표에서는 매각대금 53,278,000원 전부가 집행비용과 임차인 배당으로 소진됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사와 소유자 교부액은 0원으로 계산되어 있습니다. 단, 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 인수 예상액 | 실질취득 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 53,278,000원 | 228,081,004원 | 281,359,004원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 37,294,600원 | 243,776,703원 | 281,071,303원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 26,106,220원 | 254,763,692원 | 280,869,912원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 “이마트 의정부점” 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 상가로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통여건은 무난하다고 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층 지상10층 중 8층 에이 801호이며 사용승인일은 2020.03.27입니다. 급배수·위생·상하수도·화재경보·소화전·승강기·지하주차장 시설이 기재되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역(민락 2지구), 공공주택지구(민락 2), 과밀억제권역이며 남동측 폭 약 40미터, 남서측 폭 약 35미터 포장도로 각지에 접합니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 “없음”으로 기재되어 있고, 위반건축물 플래그는 false입니다. 다만 감정평가 기타참고사항의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현황 확인은 별도로 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 입찰 판단은 53,278,000원이 아니라 현재 실질취득 281,359,004원 기준으로 해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 1번 주택임차권등기의 보증금 280,000,000원, 전입 2021.10.15, 확정 2021.09.30, 배당요구 2023.11.20을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 배당 후 인수액 확인. 현재 계산상 인수 예상액은 228,081,004원입니다. 실제 배당에서 당해세·최우선변제 등이 반영되면 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 보증기관 승계 중복 금지. 데이터상 임차인 전현주는 보증기관 승계·대위 신고자가 아니며 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 중복 합산하지 않습니다.
- 명도·점유 리스크. 주택임차권등기가 존재하므로 단순 공실형으로 접근하면 안 됩니다. 점유현황, 임차권등기 말소 가능성, 인도·명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 내역을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “53,278,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 겉으로는 5회 유찰되어 최저가가 53,278,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 속을 열어보면 보증금 280,000,000원의 대항력 있는 주택임차권등기가 있고, 현재 회차 기준 미배당 228,081,004원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 이 물건의 실질취득은 281,359,004원입니다. 6회, 7회로 더 유찰되어도 총액은 281,071,303원, 280,869,912원으로 거의 같은 수준입니다. 결론은 분명합니다. 최저가는 낮지만, 실질취득은 보증금 280,000,000원 부근에 고정되는 인수형 사건입니다.