한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차권등기 보증금 150,000,000원 인수 가능성입니다. 대항력 있는 임차권등기 김하나 씨의 보증금이 매수인 부담으로 이어질 수 있어 단순히 5,684만원짜리 다세대로 보면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
116,000,000원
56,840,000원
56,840,000원
2회 유찰
임차보증금
150,000,000원
대항력 임차권등기
최저가 ÷ 최근시세
58.6%
최근 거래 97,000,000원
매수인 인수
150,000,000원 가능
임차권 검토 필요
인천지방법원 2025타경512878. 인천 미추홀구 주안동 하나타운 105동 3층302호, 전용 46.17㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 1억1,600만원이었으나 2회 유찰 후 최저매각가는 5,684만원까지 하락했습니다. 하지만 을구에 등록된 주택임차권등기와 임차보증금 1억5,000만원이 이 사건의 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512878 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 35-51 하나타운 105동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 46.17㎡ |
| 소유자 | 신재욱 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 56,840,000원 |
| 신청채권 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 승부처
말소기준권리는 2022년12월30일 압류(국)로 판단됩니다. 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 순위 9번 주택임차권등기는 별도 검토 대상입니다. 임차인 김하나는 2022년6월20일 전입·점유, 임차보증금 150,000,000원으로 대항력 있음으로 조사되어 매수인 인수 가능성이 존재합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김하나 | 150,000,000원 | 有 | 없음 | 인수 가능 |
⚠️ 임차권등기 인수 리스크 최저매각가 56,840,000원에 낙찰되더라도 대항력 있는 임차보증금 150,000,000원이 매수인 부담으로 남을 가능성이 있습니다. 매각물건명세서에는 주택임차권등기 인수권리가 명시되었고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부를 반드시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격만 보면 저렴하다
하나타운(104,105동) 동일 평형 실거래 기준입니다. 최근 거래는 2026년1월 97,000,000원이며 최근 12개월 평균도 97,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 46.7㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 2024.02 | 46.7㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2022.06 | 46.17㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 평균 | - | 7건 | 115,714,285원 |
최저매각가는 최근 거래 97,000,000원의 58.6% 수준으로 표면 가격은 낮습니다. 다만 대항력 임차보증금 150,000,000원 인수 가능성을 고려하면 실제 취득비용은 크게 달라질 수 있습니다.
배당분배 (현재 최저가 56,840,000원)
감정가 vs 실거래
최저가는 낮지만 임차보증금 인수 여부를 함께 판단해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 김하나 임차인의 보증금 150,000,000원과 대항력 여부를 기준으로 인수 위험을 계산해야 합니다.
- 확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부와 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 판단. 단순 낙찰가가 아닌 인수 가능 보증금을 포함해 수익성을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격 뒤의 임차권을 봐야 한다”
이 물건은 2회 유찰로 숫자상 매력적인 최저가를 만들었습니다. 그러나 다세대 경매에서 가장 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종 부담액입니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 150,000,000원이 존재하는 만큼 확약 여부와 인수 범위를 확인하지 않고 입찰하면 예상 밖 부담이 발생할 수 있습니다. 가격은 낮아졌지만, 권리는 확인 후 접근해야 하는 물건입니다.
