의정부지방법원 2025타경72046. 경기도 의정부시 신곡동 아띠랑스2차주건축물제1동 4층 403호, 감정평가상 복층구조 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 오현숙이고, 2019.12.17 소유권이전 당시 거래가액은 139,850,000원으로 등기돼 있습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 들어간 강제경매입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “임차보증금이 최저가보다 크다”는 사실이 아닙니다. 임차인 서예인은 2020.01.31 전입·점유했고 확정일자는 2020.01.10이며, 보증금은 100,000,000원입니다. 현재 매각가를 83,300,000원으로 가정하면 집행비용 1,899,400원을 제외한 81,400,600원이 임차인에게 배당되고, 원래 계산상 부족분 18,599,400원이 남습니다.
그러나 매각물건명세서 비고에 따르면 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 2026.07.01과 2026.07.16에 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72046 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 761-2 아띠랑스2차주건축물제1동 4층 403호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 청사로5번길 20-14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 복층구조 · 철근콘크리트구조 평지붕 15층 중 4층 |
| 소유자 | 오현숙 · 2019.12.17 소유권이전 · 거래가액 139,850,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 83,300,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 8회 유찰 / 2026.09.10 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 해소
등기 흐름에서 중요한 시점은 임차인의 점유·전입과 임차권등기입니다. 서예인의 임대차계약은 2020.01.08, 확정일자는 2020.01.10, 전입·점유는 2020.01.31입니다. 2024.02.19에는 보증금 100,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 이후 2025.04.11 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서예인 | 제403호 전부 | 100,000,000원 | 2020.01.31 | 2020.01.10 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 해당 없음 |
실제 임차인은 서예인 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고가 아니라 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인입니다. 배당요구도 했고, 확정일자와 대항력을 갖춘 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,899,400원 |
| 1. 임차인 서예인 보증금 | 100,000,000원 | 81,400,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차인 미배당액은 18,599,400원입니다. 다만 서예인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 있어 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사 청구액 100,000,000원은 현재 가정에서는 배당되지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약이 핵심
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 부족분 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 감정가 70% | 83,300,000원 | 18,599,400원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 56% | 66,640,000원 | 34,959,520원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 45% | 53,312,000원 | 48,047,616원 | 0원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득비용이 쉽게 낮아지지 않습니다. 이 사건은 그 원칙에서 벗어나는 이유가 명확합니다. 확약으로 해당 임차인의 대항력 인수 효과가 제거됐기 때문입니다. 따라서 위 시나리오의 18,599,400원·34,959,520원·48,047,616원은 룰상 부족분이고, 확약 반영 실질 인수는 모두 0원입니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 83,300,000원으로 감정가 119,000,000원의 70%입니다. 하지만 동일 물건군의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도청 북부청사 북측 인근이며, 주위는 대단위 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·각급 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 경전철 경기도청북부청사역이 있습니다.
- 이용상태. 오피스텔 복층구조로 이용 중이며, 15층 건물 중 4층 403호입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·화재탐지·경보·소화전·승강기·주차시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당하고, 서측으로 약 12미터 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 2,922,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·정방형입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 이 사건 실질 인수 0원의 핵심이므로 2026.07.01, 2026.07.16 제출 확약서 원문과 적용 범위를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부상 민간임대주택등기가 있으므로 매수 시 관련 법률효과와 말소 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 확약이 있더라도 실제 매각 후 임차권등기 말소가 어떻게 진행되는지 집행기록과 매각조건을 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가 83,300,000원이 시장가격 대비 어느 수준인지 인근 오피스텔 거래사례를 직접 확인해야 합니다.
- 8회 유찰 원인. 권리 문제 외에 물건 상태·수요·환금성·임대수익성·건물 관리상태 등 반복 유찰 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 표시 확인. 1층 주차장 출입구 상단 외벽에는 ‘아띠랑스 B’로 표시돼 있다는 매각물건명세서 기재를 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 100,000,000원의 대항력 임차인이 있고 최저가가 83,300,000원이므로 인수형 사건처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 현재 회차에서 18,599,400원의 미배당 보증금이 남습니다. 하지만 서예인이 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했기 때문에, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리의 중심 위험은 상당 부분 해소됐습니다. 다만 8회 유찰된 오피스텔이고 민간임대주택등기가 있으며, 최근 실거래 시세도 확인되지 않은 상태입니다. 결론은 권리상 확약 확인이 최우선, 가격은 별도 검증입니다. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하기보다는 확약 원본·민간임대주택등기·실거래 시세를 함께 확인하는 접근이 필요합니다.
