의정부지방법원 2025타경72046. 경기도 의정부시 신곡동 ‘아띠랑스2차’ 4층 403호, 감정평가상 이용상태는 오피스텔(복층구조)입니다. 표면상 숫자는 매우 자극적입니다. 감정가 119,000,000원 물건이 6회 유찰되어 최저가가 14,000,000원, 감정가의 약 11.8%까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 주택임차권등기와 보증금 인수 가능성입니다.
매각물건명세서에는 을구 3번 2024.02.19. 주택임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 임대차보증금 100,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 따라서 이 사건은 “1,400만원짜리 오피스텔”이 아니라, 보증금 1억원을 기준으로 실질 취득가를 계산해야 하는 인수형 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72046 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 761-2 아띠랑스2차주건축물제1동 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔(복층구조) · 철근콘크리트구조 평지붕 15층 중 4층 403호 |
| 소유자 | 오현숙 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 14,000,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 보증금이 먼저 보인다
등기 흐름에서 가장 중요한 지점은 서예인 주택임차권등기입니다. 임대차계약일자는 2020.01.08, 확정일자는 2020.01.10, 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.01.31로 표시되어 있고, 보증금은 100,000,000원입니다. 이 임차권등기에 대해 매각물건명세서가 매수인에게 대항 가능·미배당 잔액 인수를 명시하고 있으므로, 입찰자는 보증금 잔액을 떠안는 구조를 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
② 임차인·점유 확인 — 실제 리스크는 ‘잔액 인수’
| 구분 | 사용관계 | 보증금 | 전입/확정 | 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 서예인 | 제403호 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 전입 2020.01.31 · 확정 2020.01.10 · 임차권등기 2024.02.19 | 대항력 인수 우선변제 확인 승계 해당 없음 |
| 공사 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
서예인 임차권은 보증금·전입·확정일자·임차권등기일이 모두 특정되어 있고, 명세서상 인수 문구가 명확합니다. 반면 공사로 표시된 주거 관계는 전입일자·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 따라서 “확인된 1억원 인수 리스크”와 별도로, 미상 점유·권리관계 보완 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 652,000원 | 약 매각가의 4.7% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 103,200,000원 | 13,348,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 김대옥 | 20,105,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 4번 강제경매 · 김대옥 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 |
| 4. 갑구 7번 경매개시 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구 223,305,000원 중 배당은 13,348,000원, 부족액은 209,957,000원입니다. 여기에 서예인 보증금 100,000,000원의 미배당 잔액 인수 문구가 별도로 핵심 리스크가 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 신곡동 소재 “경기도청 북부청사” 북측 인근으로, 주위는 대단위 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·각급 학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 경전철 “경기도청북부청사역”이 소재해 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 15층 중 4층 403호이며, 급배수·위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역이며 서측으로 노폭 약 12미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 별도 확인. 민간임대주택등기가 있고, 1층 주차장 출입구 상단 외벽에 “아띠랑스 B”로 표시되어 있다는 비고가 있으므로 입찰 전 현장·관계기관 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 14,000,000원은 시작 숫자일 뿐입니다. 보증금 100,000,000원 인수 가능성을 반영해 실질취득 약 100,000,000원으로 계산해야 합니다.
- 임차권 잔액 확인. 서예인 주택임차권등기 보증금 100,000,000원이 배당에서 얼마까지 변제되는지, 잔액 인수 범위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 미상 주거 관계 확인. 공사로 표시된 주거 관계는 전입·확정·보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 가능성을 단정하지 말고 추가 점유관계와 권리관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 민간임대주택등기가 있으므로 매수 후 임대의무기간·임대료 증액기준 등 제한이 남는지 별도 확인이 필요합니다.
- 관리비·현장 확인. 오피스텔·근린 혼재 건물은 미납 관리비, 주차, 승강기, 실제 호실 표시와 외벽 표기 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “14,000,000원”이 아니라 “약 100,000,000원”으로 봐야 한다
이 사건은 6회 유찰이라는 숫자 때문에 매우 싸 보입니다. 그러나 법원경매에서 싸 보이는 숫자가 항상 싸다는 뜻은 아닙니다. 본건은 서예인 주택임차권등기 보증금 100,000,000원에 대해 매수인 인수 문구가 붙어 있고, 최저가 14,000,000원보다 보증금이 훨씬 큽니다. 따라서 낙찰가가 낮아질수록 매수인의 실질 취득가가 낮아지는 구조가 아니라, 미배당 잔액 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 1억원 근처로 고정되는 구조입니다.
권리분석 결론은 보수적 접근. 최저가만 보면 매력적이지만, 실제 판단 기준은 감정가 대비 약 84.0% 수준의 실질취득, 주택임차권 잔액 인수, 미상 주거 관계, 민간임대주택등기 확인입니다. “싸다”가 아니라 인수금액을 감당할 수 있는가가 이 물건의 핵심 질문입니다.