한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 핵심은 가격이 아닙니다. 임차인 유유리의 임차보증금 119,000,000원 중 배당 부족분 57,808,960원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 따라서 단순히 6,272만원에 취득하는 물건이 아니라 실질취득 약 1.2억원 수준으로 판단해야 합니다.
감정가 / 최저가
128,000,000원 / 62,720,000원
2회 유찰
실질취득 예상
120,528,960원
낙찰가+인수액
임차보증금 인수
57,808,960원
유유리 임차권
핵심지표
대항력 임차권
확약 확인 필요
인천지방법원 2025타경512916. 인천 남동구 구월동 리치캐슬 2층 216호 오피스텔입니다. 외형상 최저가는 감정가의 절반 수준까지 내려왔지만, 이 사건의 본질은 임차권등기입니다. 을구 5번 주택임차권자인 유유리는 보증금 1억1,900만원, 전입 2020.10.23, 확정일자 2020.10.13으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다.
배당표 기준 최저가 62,720,000원에서는 임차인에게 61,191,040원이 배당되고 부족분 57,808,960원이 남습니다. 이 부족분은 매수인이 부담할 수 있어, 낙찰가가 낮아져도 실질취득 비용이 크게 줄지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512916 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1124-5 리치캐슬 2층216호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 35.64㎡ |
| 소유자 | 박연숙 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 62,720,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 119,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 유유리 | 119,000,000원 | 有 | 有 | 인수 가능 |
⚠️ 매수인 인수 포인트 최저가 62,720,000원 기준 배당 부족분 57,808,960원이 발생합니다. 따라서 예상 실질취득액은 낙찰가 62,720,000원 + 인수액 57,808,960원 = 120,528,960원으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다
리치캐슬 최근 거래는 2025.09 기준 100,000,000원이며 최근 12개월 평균도 100,000,000원입니다. 최저가는 거래 대비 낮지만, 대항력 임차보증금 인수를 고려하면 실질취득액은 최근 거래 수준을 넘어섭니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 33.99㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2022.05 | 35.48㎡ | 2 | 132,000,000원 |
| 2022.02 | 35.48㎡ | 2 | 132,000,000원 |
| 최근 거래 평균 | 121,666,666원 |
⛔ 가격 판단 최저가만 보면 최근 거래 대비 62.7% 수준으로 낮아 보입니다. 그러나 실질취득액 120,528,960원은 최근 12개월 거래 100,000,000원을 웃돕니다. 따라서 단순 저가 낙찰 메리트로 판단하면 안 됩니다.
배당 분배 (최저가 62,720,000원)
감정가 vs 실질취득 vs 실거래
실질취득액은 임차보증금 인수 가능성을 반영한 값입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 구월여자중학교 북서측 인근, 공동주택·오피스텔·상업시설 혼재 지역입니다.
- 교통. 인천지하철 1호선 예술회관역 인근으로 대중교통 접근성이 양호합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등 토지이용계획 적용 대상입니다.
- 환금성. 리치캐슬 94세대 규모이며 최근 거래 표본은 6건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 유유리 임차권등기의 대항력·배당 상황을 반드시 확인해야 합니다.
- 확약 확인. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로 실제 인수 여부는 원본 확인이 필요합니다.
- 당해세. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
- 실질취득 기준 입찰. 최저가가 아니라 낙찰가+인수 가능액 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “반값 최저가”보다 중요한 것은 인수금액
이 물건은 유찰로 최저가가 크게 낮아졌지만, 대항력 있는 임차권이 존재하는 구조입니다. 권리관계의 핵심은 깨끗함이 아니라 보증금 인수 위험입니다. 확약 내용에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 낙찰 전 임차권 말소 조건과 확약 범위를 반드시 확인해야 합니다.
