의정부지방법원 2025타경72054. 철원군 갈말읍 신철원리 973-9 외 소재 제1동 5층 501호입니다. 사건 용도는 다세대로 표시되어 있으나, 감정평가상 공부 용도는 여관, 현황은 주거용 원룸입니다. 감정평가 참고사항에는 501호가 21개 호실로 세분화되어 있다고 되어 있어, 일반 주거용 집합건물처럼 단순하게 보면 안 됩니다. 권리 자체는 말소기준 이후의 임의경매 구조라 매수인 인수는 0원으로 보이지만, 실제 입찰 판단은 점유와 임대현황 확인에서 갈립니다.
가격만 보면 감정가 574,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 401,800,000원까지 내려온 상태입니다. 그러나 이 할인율 하나만으로 “싸다”고 결론낼 수는 없습니다. 이 물건의 핵심은 공부상 여관과 현황상 주거용 원룸의 차이, 그리고 21개 호실 세분화 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72054 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 철원군 갈말읍 신철원리 973-9 1동 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 여관 · 현황 주거용 원룸 |
| 소유자 | 김상덕 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 574,000,000원 / 401,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동철원농업협동조합 / 129,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 말소기준권리 | 2012.07.25 을구 9번 근저당권 · 갈말농업협동조합 · 채권최고액 220,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인이라 인수 0원
말소기준은 2012.07.25 을구 9번 근저당권입니다. 확인된 임차인 조하나의 전입일은 2014.04.07로 말소기준보다 늦습니다. 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원이 확인되지만, 전입신고가 말소기준 이후라 매수인에게 대항할 수 없습니다. 따라서 이 임차인의 보증금은 매수인 인수액에 합산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조하나 | 여관 | 2014.04.07 | 미상 | 10,000,000원 / 400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
이 임차인은 전입신고가 말소기준 이후라 매수인 인수 대상이 아닙니다. 다만 501호가 21개 호실로 세분화되어 있고, 감정평가 참고사항상 임대 중인 것으로 조사되나 임대사항은 미상으로 되어 있으므로, 확인되지 않은 점유자가 있는지는 별도로 점검해야 합니다. 추가 점유자가 확인될 경우에는 보증금·확정일자·전입일을 보기 전까지 대항력 가능·미상으로 보수적으로 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 401,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,418,000원 | 약 매각가의 1.6% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사강원은행 | - | 0원 | 채권액 미상 |
| 갑구 3번 가압류 · 황윤철 | 8,138,031원 | 8,138,031원 | 청구금액 기준 |
| 갑구 4번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 51,287,187원 | 51,287,187원 | 청구금액 기준 |
| 을구 3번 근저당권 · 갈말농업협동조합 | 420,000,000원 | 335,956,782원 | 미배당 발생 |
| 을구 5번 근저당권 · 양귀순 | 375,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 6번 근저당권 · 정선이 | 56,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 7번 근저당권 · 박희경 | 1,000,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 9번 근저당권 · 갈말농업협동조합 | 220,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
매각가 401,800,000원 가정 시 채권자 총 청구액 2,130,425,218원 중 395,382,000원이 배당되고, 미배당은 1,735,043,218원입니다. 이 미배당은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않으며, 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈말읍 행정복지센터 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·단독주택·공공시설·생활편의시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고, 인근에 일반 노선버스 정류장 및 신철원터미널이 소재해 대중교통 상황이 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 여관이나 현황은 주거용 원룸입니다. 501호는 21개 호실로 세분화된 것으로 조사되어 일반 주택 명도와 다르게 접근해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 8층 건물 내 5층 501호이며, 위생설비·급배수설비·소화전설비·난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 비행안전제2구역(헬기), 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 676,500원/㎡입니다.
- 도로. 서측으로 왕복 4차선 포장도로, 남측으로 노폭 약 5m 이상의 포장도로와 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 401,800,000원에 매수인 인수 0원을 더한 실질취득은 401,800,000원입니다. 최저가만 보지 말고 용도·점유 리스크를 같이 보세요.
- 임차인 확인. 확인된 조하나는 대항력 없음입니다. 다만 21개 호실 구조인 만큼 실제 점유자 수, 전입세대, 사업자등록, 보증금, 차임을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 여관, 현황 주거용 원룸입니다. 향후 사용·임대·매각 계획이 공부상 용도와 충돌하지 않는지 확인해야 합니다.
- 세금 우선 여부. 국세·지방세 압류가 당해세인지 여부에 따라 배당표는 변동될 수 있습니다.
- 명도 전략. 원룸형 다수 호실 구조라 단일 점유자 명도보다 시간이 더 걸릴 수 있습니다. 호실별 실제 점유와 임대차 관계 확인이 우선입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 기준으로 입찰 전 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “어떻게 쓰고 팔 것인가”
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2012.07.25 근저당이고, 확인된 임차인 조하나는 2014.04.07 전입이라 대항력이 없습니다. 최저가 기준 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 이 사건의 난도는 권리가 아니라 물건의 성격에 있습니다. 공부상 여관인데 현황은 주거용 원룸이고, 501호가 21개 호실로 세분화되어 있습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보고 들어갈 물건이 아니라, 호실별 점유·임대관계·용도 적합성을 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 운영형·확인형 물건입니다.