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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

B 매력지수58 유찰 2회

부동산강제경매

2025타경512921 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 60.24㎡
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
117,251,000원 1억 1,725만 감정가 187,000,000원
감정가의 62% 2026-06-29 낙찰
최저매각가 91,630,000원 최저가 대비 +27%
낙찰일
06-29 낙찰 완료
인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
916만원
최저가의 10% · 9,163,000원
감정가 대비
▼ 37.3% 싸게 매수
감정가 1.87억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원, 다만 압류와 세금 리스크 확인 필요
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법원경매 권리분석 · 다세대

확약으로 인수위험은 줄었지만, 임차권 구조를 확인해야 한다 — 부평 성현드림빌 301호

인천지방법원 2025타경512921 · 인천광역시 부평구 부평동 373-34 성현드림빌 비동 3층301호
감정가 187,000,000원 · 최저매각가 91,630,000원 · 매각기일 2026.06.29 · 강제경매
58점
매력지수 B등급 · 확약으로 임차권 인수는 0원이나 세금·권리 확인이 필요한 다세대 경매
대항력 있는 임차권이 존재하지만 말소동의 확약서로 실질 인수위험은 낮아졌고, 2회 유찰 최저가와 입지 장점이 있으나 압류·세금 확인 필요성을 반영해 B등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아니라 임차권등기와 확약 구조입니다. 김예지 임차인은 보증금 150,000,000원으로 대항력·우선변제권이 있으나, 제출된 말소동의 확약서로 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 분석합니다. 다만 확약 범위 밖 세금·권리 확인은 필요합니다.
감정가
187,000,000원
평가 기준
최저가
91,630,000원
2회 유찰
실질취득
91,630,000원
인수 0원 반영
핵심지표
임차권 확약
대항력·우선변제 확인

인천지방법원 2025타경512921. 부평동 성현드림빌 비동 3층 301호 다세대주택입니다. 권리 구조의 핵심은 을구 순위 3번 주택임차권입니다. 임차인 김예지는 2020년 전입·점유를 시작했고 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권이 있는 임차권자입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 부족 보증금 60,419,340원이 매수인 부담이 될 수 있지만, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 봅니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2025타경512921
소재지인천광역시 부평구 부평동 373-34 성현드림빌 비동 3층301호
물건종류 / 이용상태다세대 · 다세대주택으로 이용중
소유자박연숙
감정가 / 최저가187,000,000원 / 91,630,000원
신청채권자 / 청구주택도시보증공사 / 150,000,000원
매각기일2026.06.29

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약 적용

점유자보증금대항력우선변제승계
김예지 150,000,000원 有 有 확약으로 0원
⚠️ 임차권 판단 대항력 있는 임차인의 일반 구조에서는 낙찰가와 별도로 부족 보증금 인수 위험이 발생합니다. 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 김예지 임차권에 한해 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 확약 대상 밖 국세·지방세 압류 관련 확인은 별도로 필요합니다.

③ 예상배당표 (현재 최저매각가 91,630,000원 기준)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-2,049,340원
임차인 김예지 보증금 우선변제150,000,000원89,580,660원
주택도시보증공사 가압류3,142,000,000원0원
잔여-0원
매각대금 배분
회차별 미배당
✅ 권리 관점 확약 적용 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 최저가는 감정가 대비 49% 수준으로 낮아졌고, 임차권 구조를 이해한 입찰자에게는 검토 가치가 있습니다.
⛔ 주의할 점 국세·지방세 압류가 4건 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서가 달라질 수 있으며, 확약 밖 권리와 실제 점유 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 부평시장역 남동측 인근으로 업무시설·근린생활시설·도시형 생활주택 등이 혼재한 지역입니다.
  • 교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스와 지하철 인천1호선 부평시장역 이용이 가능합니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호이며 사용승인일은 2009.06.15입니다.
  • 규제. 일반상업지역, 방화지구 등 토지이용계획 제한사항이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차권 확인. 김예지 임차권은 대항력과 우선변제권이 있으므로 확약서 원본 확인이 중요합니다.
  • 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류의 당해세 여부를 확인해야 합니다.
  • 점유 확인. 임대관계와 내부 점유 상태는 현황조사 내용을 재확인해야 합니다.
  • 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 인수 구조”

이 사건은 2회 유찰로 가격만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 핵심 판단 요소는 대항력 있는 임차권입니다. 확약이 적용되는 범위에서는 실질 인수액이 0원이지만, 확약 밖 세금과 배당 관계는 남아 있습니다. 다세대 경매에서는 최저가보다 권리의 실제 승계 여부를 먼저 확인해야 합니다.

본 리포트는 제공된 등기부·배당자료·현황자료를 기준으로 작성한 분석 의견입니다. 실제 입찰 전 원본 서류 확인이 필요하며, 당해세·관리비 등 별도 항목은 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

위치 / 로드뷰

인천광역시 부평구 부평동 373-34 성현드림빌 비동 3층301호

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