의정부지방법원 2025타경72054. 철원군 갈말읍 신철원리 명성로 144 소재 집합건물 1동 6층 601호입니다. 사건 표시는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 주거용 원룸입니다. 다만 공부상 용도는 여관으로 등재되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 601호가 11개 호실로 세분화되어 있다고 적혀 있습니다. 즉 이 물건의 핵심은 “대항력 임차인을 떠안느냐”가 아니라, 현황 원룸 구조와 공부상 용도 차이를 어떻게 확인하느냐입니다.
말소기준권리는 2012.07.25 을구 9번 갈말농업협동조합 근저당권입니다. 현황조사상 임차인 조하나 씨는 전입일이 2014.04.07로 말소기준권리 이후입니다. 보증금 10,000,000원과 월세 400,000원이 조사되어 있으나, 대항력 있는 선순위 임차인이 아니므로 매수인 인수액은 0원으로 봅니다. 따라서 이 물건의 가격 비교와 입찰 판단은 최저가 73,500,000원이 아니라, 정확히는 실질취득 73,500,000원을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72054 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 철원군 갈말읍 신철원리 973-9 1동 6층 601호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 철원군 갈말읍 명성로 144 |
| 물건종류 / 현황 | 다세대 · 공부상 여관 · 현황 주거용 원룸 |
| 소유자 | 김상덕 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 73,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 129,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준은 2012.07.25 근저당
현재 권리분석의 기준점은 2012.07.25 을구 9번 근저당권입니다. 이 근저당권은 갈말농업협동조합이 설정한 채권최고액 220,000,000원의 권리이고, 이후 2016.09.20 채무자가 김상덕 씨로 변경된 내역이 있습니다. 2025.04.11 임의경매개시결정은 이 기준권리 이후의 절차상 등기이므로 매각으로 정리되는 흐름입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조하나 | 여관 | 2014.04.07 | 10,000,000원 / 400,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 아님 |
전입일 2014.04.07은 말소기준권리 2012.07.25 이후입니다. 따라서 조하나 씨는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보지 않습니다. 보증금 10,000,000원을 매수인이 별도로 떠안는 구조가 아니므로, 최저가 기준 실질취득 = 73,500,000원입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인은 1명으로 정리됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 | 약 매각가의 2.3% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사강원은행 | 채권액 미상 | 0원 | 배당 계산 제외 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 51,287,187원 | 51,287,187원 | 청구금액 기준 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 갈말농업협동조합 | 420,000,000원 | 20,489,813원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 양귀순 | 375,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 5. 을구 6번 근저당 · 정선이 | 56,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 6. 을구 7번 근저당 · 박희경 | 1,000,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 7. 을구 9번 근저당 · 갈말농업협동조합 | 220,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
최저가 73,500,000원 가정 시 채권자 총 청구 2,122,287,187원 중 71,777,000원이 배당되고, 미배당은 2,050,510,187원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈말읍 행정복지센터 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공공시설 및 생활 편의시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고, 인근에 일반 노선버스 정류장 및 신철원터미널이 소재해 대중교통 상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 주거용 원룸으로 이용 중입니다. 총 21개호 중 19개호는 복층구조, 통칭 제519호와 제520호는 단층구조로 탐문조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 8층 건물이며, 기본 위생설비·급배수설비·소화전설비·상하수도설비·난방설비·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역이고, 공시지가 676,500원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 용도는 여관이나 현황은 주거용 원룸입니다. 이 차이는 입찰 전 반드시 현장·원본으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 대항력 있는 임차인 인수는 없으므로 실질취득은 최저가와 같은 73,500,000원입니다.
- 용도 확인. 사건 표시는 다세대, 공부상 용도는 여관, 현황은 주거용 원룸입니다. 이 세 표현이 다르므로 원본 서류와 현장 확인이 필수입니다.
- 세분화 구조. 601호는 11개 호실로 세분화되어 있다는 비고가 있습니다. 각 호실 점유자와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 조하나 씨는 대항력 없는 임차인으로 보이나, 보증금 10,000,000원·월세 400,000원의 임대관계가 조사되어 명도 협의는 필요합니다.
- 파산선고 등기. 2025.08.21 파산선고 등기가 있으므로 매각절차와 이해관계인 대응을 원본으로 확인하세요.
- 배당 부족. 최저가 기준 미배당 2,050,510,187원이 발생합니다. 매수인 인수와는 별개로, 배당 구조가 복잡한 사건입니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·현황·감정자료 기반의 자동 분석 의견입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현황이 어려운 물건
이 물건은 임차인이 있다는 사실만 보면 부담스러워 보이지만, 핵심 임차인 조하나 씨의 전입일은 말소기준권리보다 늦습니다. 그래서 보증금 10,000,000원을 매수인이 떠안는 인수형 물건은 아니며, 최저가 73,500,000원이 곧 실질취득 기준입니다. 다만 여기서 끝내면 안 됩니다. 공부상 여관, 현황 주거용 원룸, 601호 11개 호실 세분화, 임대 중이나 임대사항 미상이라는 요소가 겹칩니다. 권리 인수는 0원, 그러나 현황 확인 난도는 높은 물건입니다.