한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 이미현의 보증금 196,000,000원 중 미배당 예상액 99,682,820원을 고려하면 매수인의 실질취득액은 약 1.96억원입니다. 숫자만 보고 반값 매수라고 판단하면 안 되는 물건입니다.
감정가 / 최저가
201,000,000원
98,490,000원 · 2회 유찰
실질취득 예상
198,172,820원
낙찰가+임차 인수액
매수인 인수
99,682,820원
이미현 보증금 미배당
핵심지표
C등급
권리보다 인수금액 확인
인천지방법원 2025타경512927. 인천 서구 경서동 명품하우스 2층 202호 다세대입니다. 감정가는 2억100만원, 현재 최저매각가는 9,849만원으로 두 차례 유찰을 거쳤습니다. 하지만 이 사건은 단순한 저가 낙찰형이 아닙니다. 등기된 주택임차권과 대항력 임차인이 존재해, 낙찰 후 인수금액을 함께 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512927 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 747-8 명품하우스 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 주거용 이용 |
| 전용면적 | 84.4㎡ · 2층 202호 |
| 소유자 | 한준희 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 98,490,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 196,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심 변수
말소기준권리는 2024년 7월 3일 압류(국민건강보험공단)로 확인되며, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 7번 주택임차권등기(이미현)는 전입일 2022년 6월 9일, 확정일자 2022년 5월 18일로 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수 여부 확인
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이미현 | 196,000,000원 | 有 | 有 | 인수가능 |
| 최연우 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
⚠️ 실질취득 계산 현재 최저가 98,490,000원에서 낙찰된다고 가정하면 이미현 보증금 중 배당되지 못하는 99,682,820원을 매수인이 부담합니다. 따라서 실질취득액은 약 198,172,820원으로 계산되며, 낙찰가가 낮아져도 인수금액이 증가하는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준
명품하우스 최근 거래는 2022년 7월 84.4㎡ 거래 1건으로 확인됩니다. 최근 거래금액은 196,000,000원이며, 최저가만 보면 시세 대비 낮아 보이지만 대항력 임차 인수를 반영하면 실질취득액은 거래가와 유사합니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 최근 거래 | 196,000,000원 |
| 최저가 | 98,490,000원 |
| 임차 인수 예상 | 99,682,820원 |
| 실질취득액 | 198,172,820원 |
배당 분배 (현재 회차)
감정가 vs 실질취득 vs 실거래
최저가가 아니라 임차 인수를 포함한 실질취득액 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,172,820원 |
| 임차인 이미현 보증금 | 196,000,000원 | 96,317,180원 |
| 주택도시보증공사 | 196,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 99,682,820원 |
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 대부분 매각으로 정리되며, 임차권 자체도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 대항력 임차인의 보증금 부족분 인수가 핵심입니다.
⛔ 가격 관점 최저가 9,849만원만 보면 저렴해 보이지만, 인수금액 포함 실질취득액은 약 1.98억원입니다. 최근 거래 1.96억원 대비 가격 메리트가 크지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 이미현 임차인의 대항력·우선변제권 및 인수금액 계산이 핵심입니다.
- 확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로 원본 확인이 필요합니다.
- 미상 임차인. 최연우 점유자는 보증금 미상이며 전입일이 말소기준 이후로 대항력은 없습니다.
- 시세 판단. 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 최근 거래와 비교해야 합니다.
맺으며 — “반값 최저가보다 중요한 것은 인수금액”
이 물건은 유찰로 최저매각가는 크게 내려왔지만, 대항력 임차보증금이라는 변수가 있습니다. 낙찰자가 실제 부담하는 금액은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수금액을 합친 실질취득액입니다. 권리관계는 분석 가능하지만, 가격 판단은 반드시 인수 후 총 취득원가 기준으로 해야 합니다.
