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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

C 매력지수38 유찰 2회

부동산강제경매

2025타경512966 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트조 31.72㎡
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
62,218,300원 6,221만 감정가 107,000,000원
감정가의 58% 2026-06-29 낙찰
최저매각가 52,430,000원 최저가 대비 +18%
낙찰일
06-29 낙찰 완료
인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
524만원
최저가의 10% · 5,243,000원
감정가 대비
▼ 41.9% 싸게 매수
감정가 1.07억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차인 보증금 인수 위험이 존재하는 다세대 물건입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

최저가는 내려왔지만, 임차권등기 보증금이 남는다 — 부평 성해빌라트 304호

인천지방법원 2025타경512966 · 인천광역시 부평구 부개동 120-527 성해빌라트 나동 3층304호
감정가 107,000,000원 · 최저매각가 52,430,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.06.29 · 강제경매
38점
매력지수 C등급 · 유찰로 최저가는 낮지만 임차권등기 보증금 인수 위험으로 실질취득 부담이 큰 물건
임차인 이수연의 보증금 128,000,000원과 대항력·우선변제권이 확인되어 매수인 인수 가능성이 존재하며 가격 메리트는 실질취득 기준으로 판단해야 함.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 임차인 이수연의 임차권등기 보증금 128,000,000원이 존재하고 대항력·우선변제권이 확인됩니다. 현재 배당표 기준 부족분 76,913,740원은 매수인 인수 위험으로 분석됩니다.
감정가 / 최저가
107,000,000원
최저 52,430,000원
실질취득 부담
128,000,000원
임차보증금 기준
인수 가능액
76,913,740원
배당 부족분
핵심지표
C등급
임차권등기 위험

인천지방법원 2025타경512966. 인천 부평구 부개동 성해빌라트 나동 304호 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 52,430,000원으로 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 권리분석에서는 단순 낙찰가만 보면 안 됩니다. 을구 3번 주택임차권등기자인 이수연의 보증금 128,000,000원이 존재하며 전입·확정일자·점유개시가 확인됩니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2025타경512966
소재지인천광역시 부평구 부개동 120-527 성해빌라트 나동 3층304호
물건종류 / 이용다세대 · 다세대주택으로 이용중
소유자최창업
감정가 / 최저가107,000,000원 / 52,430,000원
신청채권자 / 청구주택도시보증공사 / 128,000,000원
매각기일2026.06.29

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 임차권등기 자체는 매수인이 반드시 확인해야 하는 핵심 요소입니다. 임차인 이수연은 2022년 4월 1일 전입, 2022년 3월 16일 확정일자를 갖고 있으며 대항력 및 우선변제권이 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성

임차인보증금권리배당
이수연 128,000,000원 대항력 有 · 우선변제권 有 51,086,260원 · 부족분 76,913,740원
⛔ 매수인 인수 위험 낙찰가 52,430,000원 기준 임차인 배당 후 부족분은 76,913,740원입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 부담할 가능성이 있으므로 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 52,430,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,343,740원
임차인 이수연 보증금128,000,000원51,086,260원
주택도시보증공사128,000,000원0원
소유자 교부-0원
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득
최저가 52,430,000원이지만 임차보증금 부담을 반영하면 실질취득 부담은 128,000,000원 수준입니다.
⚠️ 확약 관련 확인 필요 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 기재되어 있습니다. 다만 확약의 적용 범위와 임차권 처리 조건은 원본 서류 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 부개고등학교 북측 인근, 다세대주택 및 근린생활시설 혼재 지역입니다.
  • 교통. 차량 진출입 가능하며 인근 노선버스정류장과 부개역(1호선)이 있습니다.
  • 건물. 철근콘크리트조 지상4층 건물 내 제3층 제304호이며 사용승인일은 2001.12.20입니다.
  • 규제. 제2종일반주거지역, 일반철도 저촉, 상대보호구역, 과밀억제권역 등입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 실질취득 기준 확인. 최저매각가가 낮아 보여도 임차보증금 인수 가능성을 포함해 판단해야 합니다.
  • 임차권등기 확인. 이수연 임차인의 보증금·배당요구·확약 관련 원본 확인이 필요합니다.
  • 명도 계획. 임차권등기 임차인의 권리관계 정리가 핵심입니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 낮아도 권리는 남는다”

이 물건은 2회 유찰로 표면 가격은 낮아졌지만, 대항력 있는 임차권등기가 존재하는 인수 검토형 물건입니다. 최저가 52,430,000원만 보고 접근하면 안 되고, 임차보증금 부족분과 확약 내용을 반영한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다. 권리 정리가 명확히 확인되기 전에는 가격 메리트보다 리스크 관리가 우선입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당자료를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 실제 입찰 전 원본 서류와 법률 검토를 권합니다.

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인천광역시 부평구 부개동 120-527 성해빌라트 나동 3층304호

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