105,000,000원
의정부지방법원 2025타경72119. 포천시 가산면 송학레미안2차 다동 303호, 도시형생활주택으로 이용 중인 단지형 다세대주택입니다. 등기 흐름은 2020년 소유권보존과 수협은행 신탁에서 시작해, 2022.04.11 신탁재산 귀속을 거쳐 2022.05.06 최진형 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 설정돼 있습니다. 핵심 권리는 2024.03.28 등기된 임하나의 주택임차권입니다. 보증금은 158,000,000원, 전입은 2022.04.11, 확정일자는 2022.03.14로 모두 2025.04.18 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없었다면 이 임차권의 미배당 보증금은 중대한 인수 문제였습니다. 실제 현재 최저가 105,000,000원 가정 배당표에서도 임하나에게 102,730,000원이 배당되고 55,270,000원이 남습니다. 그러나 임하나는 2026.07.07 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다”는 확약서를 제출했습니다. 정확도 기준상 이 55,270,000원은 기계적 미배당액일 뿐, 임하나의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
다만 별도 점유자로 조사된 김현기는 전입일이 2025.02.04로 말소기준권리보다 앞서면서도 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 경우 대항력을 확정적으로 “있다”고 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 임하나의 확약은 임하나에게만 적용되므로 김현기의 보증금이나 승계 가능성까지 해소시키지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72119 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 가산면 마산리 183-36 송학레미안2차 다동 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 5층 건물 중 3층 |
| 비교대상 면적 | 53.885㎡ |
| 소유자 | 최진형 (2022.05.06 소유권이전 등기 · 원인 2020.06.15 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 158,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2020.06.25 |
| 단지규모 | 29세대 |
① 권리 흐름 — 확약으로 큰 인수는 해소, 미상 점유자는 남음
데이터상 말소기준으로 계산된 권리는 2025.04.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 임하나의 주택임차권은 원래 매수인 인수 대상이지만, 2026.07.07 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의했으므로 임하나에 한해서는 실질 인수 0원입니다. 이후 2025.08.06 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 2022.05.06의 민간임대주택등기는 별도 확인이 필요한 사항입니다.
임차인·점유자 확인
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임하나 | 2022.04.11 / 2022.03.14 | 158,000,000원 | 포기 확약 | 있음 | 실질 0원 |
| 김현기 | 2025.02.04 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 시세 비교 — 감정가보다 내려왔어도 최근 시세보다 높다
송학레미안2차의 비교 면적은 53.885㎡이고, 최근 거래 중 최근 12개월 평균 산정에 반영된 8건의 평균은 101,332,500원입니다. 현재 최저매각가 105,000,000원은 이 최근 평균의 103.6%입니다. 최신 거래는 2026.02의 92,000,000원이고, 최근 거래 추세는 과거 대비 -33.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 53.72㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2025.12 | 53.89㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2025.03 | 53.89㎡ | 2 | 72,330,000원 |
| 2025.03 | 53.72㎡ | 2 | 72,330,000원 |
| 2025.03 | 53.72㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2025.03 | 53.89㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2025.03 | 53.89㎡ | 2 | 71,000,000원 |
| 2025.03 | 53.72㎡ | 2 | 71,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 8건 | 101,332,500원 |
전체 9건 평균은 107,073,333원이고 현재 최저가가 전체 평균의 98.1%라는 수치도 있지만, 전체 평균에는 2022.04의 153,000,000원과 2025.03의 170,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 메리트는 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 8건 평균 대비 현재 최저가는 103.6%, 최신 거래는 92,000,000원, 추세는 -33.8%이므로 현재 가격을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 임하나 보증금 | 158,000,000원 | 102,730,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 158,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 기계계산상 임하나의 미배당액은 55,270,000원입니다. 다만 2026.07.07 확약에 따라 임하나는 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 이 55,270,000원은 룰상 계산액일 뿐 임하나의 실질 인수는 0원입니다. 김현기의 보증금은 미상이므로 이 배당표에는 금액으로 반영되지 않았으며, 그 때문에 매수인의 최종 인수 총액은 현재 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 포천시 가산면 마산리 경북중학교 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층 303호이며, 사용승인일은 2020.06.25입니다. 급배수·위생·도시가스 개별보일러 난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 표기가 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래·경매 지표. 총 29세대, 실거래 표본 9건이며 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 7.2회, 매각률은 0.0입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임하나 확약 원본 확인. 2026.07.07 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 김현기 보증금 확인. 2025.02.04 전입이 말소기준보다 앞서므로 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 실제 승계 가능 금액을 특정해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.06 민간임대주택등기가 존재하며 매수 시 별도 확인이 필요합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 107,073,333원 대비 98.1%만 보고 저렴하다고 판단하지 말고, 최근 평균 101,332,500원·최신 거래 92,000,000원·추세 -33.8%를 우선해야 합니다.
- 다회 유찰 점검. 현재 7회 유찰이고 단지 평균도 7.2회입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 최근 거래가격과 미상 임차 위험을 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 점유관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.58억 인수는 사라졌지만, 안전형은 아니다”
이 사건의 가장 큰 반전은 임하나의 보증금 158,000,000원입니다. 현재 최저가를 기준으로 하면 55,270,000원이 미배당되는 구조지만, 2026.07.07 확약으로 임하나가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 이 금액을 매수인 인수액으로 계산하면 안 됩니다. 임하나 인수는 실질 0원입니다.
하지만 그 확약 밖에 김현기가 남아 있습니다. 전입은 2025.02.04로 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자는 미상이므로 승계 위험도 미상입니다. 가격도 현재 최저가 105,000,000원이 최근 12개월 평균의 103.6%이고 최신 거래는 92,000,000원, 최근 추세는 -33.8%입니다. 이미 7회 유찰됐다는 사실만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 주된 등기상 인수는 확약으로 해소됐지만, 미상 임차인과 최근 시세 이상의 가격이 동시에 남아 있는 사건이므로, 김현기의 실제 권리관계를 금액으로 확정하기 전에는 보수적으로 접근하는 편이 데이터와 맞습니다.
